Решение № 2-5364/2025 2-5364/2025~М-4346/2025 М-4346/2025 от 28 декабря 2025 г. по делу № 2-5364/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 29 декабря 2025 года

Кировский районный суд г. Астрахани в составе: председательствующего судьи Мусагалиевой Г.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дибиргаджиевой З.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.С.Г к Л.И.Л, К.Е.В о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО19. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО20., ФИО21. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование заявленных требований, что на основании ордера № № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке обмена ей на состав семьи из двух человек: она и сын (ФИО22.), была предоставлена квартира по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она зарегистрировала брак с ФИО23., ей присвоена фамилия ФИО24. ДД.ММ.ГГГГ скончался. Квартира значилась как объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно постановлению администрации г. Астрахани № № от ДД.ММ.ГГГГ. и договору передачи №. кв. № передана в собственность ФИО25., истец от участия в приватизации отказалась. ДД.ММ.ГГГГ ФИО26. заключил с ФИО27. договор купли-продажи квартиры. Квартира была приобретена за счет собственных и заемных средств, представляемых <данные изъяты> в размере 1640000 рублей. Как следует из договора купли-продажи, в квартире проживают и зарегистрированы ФИО28., которые будут сняты с регистрационного учета и освободят квартиру в течение 7 дней с даты заключения договора. ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО29. был заключен договор займа, оформлена закладная. В связи с имеющейся задолженностью по договору займа, последний владелец закладной на квартиру обратился в суд с иском к ФИО30. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <данные изъяты> к ФИО31. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, с ФИО32. взыскана задолженность и обращено взыскание на заложенную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Кировского РОСП г. Астрахани УФССП России по Астраханской области ФИО33. возбуждено исполнительное производство. ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче реализованного имущества должника покупателю спорная квартира передана покупателю ФИО34. в связи с заключением между последним и специализированной организацией договора-купли продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день, судебным приставом- исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации на покупателя права собственности на имущество должника, подписан акт приема-передачи. ФИО35. обращался в суд с иском к ФИО36. о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> и выселении. В ходе судебного заседания выяснились обстоятельства, препятствующие выселению ФИО37., которая имеет право пользования указанной квартирой, несмотря на смену собственника, поскольку в свое время она от приватизации отказалась. В силу наличия указанного обременения ФИО38. инициировал вопрос о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, заключенный между ФИО39. и Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, с ТУФА в пользу покупателя взыскана стоимость квартиры 1541600,80 рублей. ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство №№ в отношении ФИО40. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру постановлением судебного пристава- исполнителя прекращено. Спорная квартира принадлежала ФИО41. на основании договора приватизации, истец ФИО42. зарегистрирована в спорной квартире, от приватизации на свое имя отказалась, имеет право пожизненного пользования жилым помещением. Обстоятельства приобретения ФИО43. права собственности на спорную квартиру в результате приватизации и сохранения за ФИО44. права пожизненного пользования квартирой, при отсутствии указания на это в договоре купли - продажи, являются основанием для признания сделки недействительной. Истец из квартиры не выезжала, проживала с момента вселения и проживает в ней по настоящее время. О договоре купли-продажи квартиры ей ничего известно не было до обращения ФИО45. в суд о ее выселении. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует условие о сохранении за ФИО46. права пользования жилым помещением, а наоборот содержится условие о том, что она обязуется сняться с регистрационного учета в течение 7 дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то в данной части договор противоречит требованиям ч.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем вынуждена была обратиться в суд и просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО47. недействительным, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО48. на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить запись о праве собственности ФИО49. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО50. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО51. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Истец ФИО52. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО53. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчики ФИО54. просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования признают в полном объеме.

В соответствии со ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчикам разъяснены последствия признания иска. Заявление о признании исковых требований приобщено к материалам гражданского дела.

Представитель третьего лица <данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица <данные изъяты> в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, возражений не представил.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе путем размещения информации на сайте Кировского районного суда г. Астрахани, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как указано в ч.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Положениями ч.2 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224).

В п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что на основании ордера № № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке обмена истцу на состав семьи из двух человек: она и сын (ФИО55.), была предоставлена двухкомнатная квартира по адресу: г<адрес>

Истец ФИО56.) ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала брак с ФИО57., ей присвоена фамилия ФИО58 (свидетельство о заключении брака №).

ФИО59. ДД.ММ.ГГГГ умер (свидетельство о смерти №).

Спорная квартира, как следует из выписки № №. из реестра муниципального имущества г. Астрахани, значилась как объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес>

Согласно Постановлению администрации г. Астрахани №. и договору передачи № расположенная по адресу: г<адрес> была передана в собственность ФИО60.

При этом в указанном постановлении указано, что ФИО61., состоящая на регистрационном учете и проживающая в данной квартире, от участия в приватизации отказалась.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО62. заключил с ФИО63. договор купли-продажи выше указанной квартиры.

Квартира была приобретена за счет собственных и заемных средств, представляемых <данные изъяты> в размере 1640000 рублей. Данный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию (свидетельство о государственной регистрации права от №).

Как следует из данного договора купли-продажи, в квартире проживают и зарегистрированы ФИО64., которые будут сняты с регистрационного учета и освободят квартиру в течение 7 дней с даты заключения договора.

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО65. заключен договор займа № со сроком выплаты займа - 180 месяцев. Также была оформлена закладная на приобретенную ФИО66. квартиру.

В связи с имеющейся задолженностью по договору займа, последний владелец закладной на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <данные изъяты> обратился в Советский районный суд г. Астрахани с иском к ФИО67. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <данные изъяты> к ФИО68. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, с ФИО69. взыскана задолженность и обращено взыскание на заложенную квартиру, с установление начальной продажной стоимости при реализации в размере 1379200 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Кировского РОСП г. Астрахани УФССП России по Астраханской области ФИО70. возбуждено исполнительное производство № № в отношении ФИО71. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче реализованного имущества должника покупателю судебный пристав- исполнитель Кировского РОСП г, Астрахани УФССП России по Астраханской области ФИО72. передала спорную квартиру покупателю ФИО73. в связи с заключением между последним и специализированной организацией договора-купли продажи квартиры №.

В этот же день, судебным приставом- исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации на покупателя права собственности на имущество (имущественного права) должника, а также между судебным приставом- исполнителем и ФИО74. подписан акт приема-передачи покупателю имущества, указанного в исполнительном документе.

ФИО75. обратился в Кировский районный суд г. Астрахани с иском к ФИО76 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, и выселении.

В ходе судебного заседания выяснились обстоятельства, препятствующие выселению ответчика ФИО77., которая имеет право пользования указанной квартирой, несмотря на смену собственника, поскольку в свое время она от приватизации отказалась.

В силу наличия указанного обременения ФИО78. инициировал вопрос о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, поскольку не мог в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим имуществом ввиду наличия прав третьих лиц в пользовании квартирой.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор купли-продажи № квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО79. и Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, с ТУФА в пользу покупателя взыскана стоимость квартиры 1541600,80 рублей, по тем основаниям, что квартира была обременена правом проживания в ней ФИО80., о чем покупателю ФИО81. известно не было при заключении договора, чем были нарушены его права.

ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство № № в отношении ФИО82. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру постановлением судебного пристава- исполнителя Кировского РОСП г, Астрахани УФССП России по Астраханской области ФИО83. прекращено ввиду прекращения обязательств заемщика - физического лица перед кредитором- залогодержателем.

В соответствии с п.1.5 договора купли - продажи продавец гарантирует, что до заключения договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, обременено ипотекой, а также лиц, обладающих правом пользования указанным недвижимым имуществом, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после его приобретения покупателем, не имеется.

Судом установлено, что спорная квартира принадлежала ФИО84. на основании договора приватизации, истец ФИО85. зарегистрирована в спорной квартире, от приватизации на свое имя отказалась, поэтому имеет право пожизненного пользования данным жилым помещением.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обстоятельства приобретения ФИО86. права собственности на спорную квартиру в результате приватизации и сохранения за ФИО87. права пожизненного пользования квартирой, при отсутствии указания на это в договоре купли - продажи, является основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения. Пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.2 ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

В силу ч.4 ст.31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со ст. 19 ФЗ от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за членами семьи собственника приватизированного жилого помещения в случае отказа от приватизации сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было их согласие, без которого она была бы невозможна.

Истец ФИО88. из спорной квартиры не выезжала, проживала с момента вселения и проживает в ней по настоящее время. О договоре купли-продажи квартиры ей ничего известно не было до обращения ФИО89. в суд о ее выселении.

Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Поскольку в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует условие о сохранении за ФИО90. права пользования жилым помещением, а наоборот содержится условие о том, что она обязуется сняться с регистрационного учета в течение 7 дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то в данной части договор противоречит требованиям ч.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен с нарушением требований закона, в связи с чем должен быть признан недействительным, а также должно быть прекращено право собственности ФИО91 на квартиру.

В соответствии с ч.2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, а также о возможности принятия судом признания иска ответчиками, поскольку данное признание иска не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и охраняемых законом интересов сторон.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО92 к ФИО93 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО94. и ФИО95. недействительным.

Прекратить право собственности ФИО96. на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить запись о праве собственности ФИО97. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО98. на квартиру, расположенную по адресу: г<адрес> и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО99. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2025 года.

Судья Мусагалиева Г.А.