Решение № 3-79/2025 3А-3/2026 3А-3/2026(3А-94/2025;)~3-79/2025 3А-94/2025 от 19 марта 2026 г. по делу № 3-79/2025

Дело № 3а-3/2026

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Верховный Суд Республики Мордовия в составе

судьи Верховного Суда Республики Мордовия Бажанова Александра Олеговича,

при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне,

с участием в деле:

административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Саранская мебельная компания» (далее - ООО «Саранская мебельная компания»), его представителя ФИО1,

административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» (далее - ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), его представителя ФИО2,

административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия (далее -Минземимущество Республики Мордовия), его представителя ФИО2,

заинтересованного лица – публично-правовой компании «Роскадастр» (далее - ППК «Роскадастр»),

заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление Росреестра по Республике Мордовия),

заинтересованного лица – Администрации городского округа Саранск Республики Мордовия,

прокурора Умновой Елены Владимировны,

рассмотрев в судебном заседании 5 марта 2026 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному исковому заявлению ООО «Саранская мебельная компания» об оспаривании решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Саранская мебельная компания» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, указав в обоснование требований, что владеет земельным участком с кадастровым номером <№>, площадью 18 537 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения объекта торговли (торговый центр «Дом мебели»)», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

Кадастровая стоимость земельного участка определённа по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 46 030 104 руб. 19 коп. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, в связи с необоснованным завышением суммы земельного налога.

Согласно отчету оценщика ООО «<данные изъяты>» № <№> от 13 октября 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 10 октября 2025 г. составляет 31 753 881 рубль.

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 31 октября 2025 г. обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По данным основаниям ООО «Саранская мебельная компания» просило суд признать незаконным решение ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 31 октября 2025 г. и установить по состоянию на 10 октября 2025 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 18 537 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения объекта торговли (торговый центр «Дом мебели»)», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> равной его рыночной стоимости в размере 31 753 881 рубль.

После проведения судебной землеустроительной экспертизы административным истцом уточнено требование об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 10 октября 2025 г. в размере 35 554 818 рублей.

Представители заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Республике Мордовия, Администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Представитель административного истца ООО «Саранская мебельная компания» ФИО1 просила удовлетворить административный иск с учётом его уточнения по основаниям, в нём указанным.

Представитель административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», заинтересованного лица Минземимущества Республики Мордовия ФИО2 просила отказать в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 31 октября 2025 г., не возражала относительно установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом судебной землеустроительной экспертизой.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ООО «Саранская мебельная компания», будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, уплачивает арендную плату, которая исчисляется как процент из суммы кадастровой стоимости, что подтверждается расчётом, являющимся приложением к договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 110 (оборотная сторона).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере в размере 46 030 104 руб. 19 коп. и утверждена Приказом Госкомимущества Республики Мордовия от 21 сентября 2022 г. № 90 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Республики Мордовия» (т. 1 л.д. 7, 154).

14 октября 2025 г. ООО «Саранская мебельная компания» обратилось в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 октября 2025 г. на основании отчета № <№> от 13 октября 2025 г. (т. 1 л.д. 165).

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 31 октября 2025 г. ООО «Саранская мебельная компания» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (т. 1 л.д. 190-191).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что арендная плата исчисляется как процент от кадастровой стоимости земельного участка, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, поскольку административный истец уплачивает арендную плату прямо пропорционально от кадастровой стоимости, он обладает правом обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 октября 2025 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. № 38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчёт № <№> от 13 октября 2025 г., составленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» Д.Е.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 10 октября 2025 г. составляет 31 753 881 рубль.

Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» относительно представленного отчета оценщика определением Верховного суда Республики Мордовия от 28 ноября 2025 г. по данному делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта либо информации о невозможности проведения экспертизы.

Определением Верховного суда Республики Мордовия от 9 февраля 2025 г. производство по делу было возобновлено, получено заключение эксперта ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России М.Е.В. № <№> от 2 февраля 2026 г.:

- отчет № <№> от 13 октября 2025 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении указанного отчета допущены нарушения подпунктов 8, 10 пункта 7 ФСО VI, подпунктов 10, 11, подпунктов (д), (е) пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 10 октября 2025 г. составляет 35 554 818 рублей (т. 2 л.д. 14-53).

Оценив заключение эксперта, проводившего судебную экспертизу по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке, выводы о рыночной стоимости земельного участка, опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на юридически значимую дату.

Довод представителя административного ответчика о неправильном подборе объекта-аналога № 1, поскольку копия объявления о его продаже содержит информацию о срочности продажи, что не отвечает рыночным условиям, отклоняется, поскольку в данном случае продавец использует маркетинговый ход. Срок экспозиции выходит за пределы типичного (находится в экспозиции с 2022 по 2025 год - 3 года), при этом цена предложения значительно не меняется, даже имеется ее повышение. Таким образом, нет оснований утверждать, что условия являются нерыночными.

Довод представителя административного ответчика о существенных различиях между объектом оценки и объектом-аналогом № 2 по ценообразующим факторам, т.к. сумма модулей корректировок (без скидки на торг) по объекту-аналогу № 2 составляет 136 %, что свидетельствует о его несопоставимости с объектом оценки, отклоняется как несостоятельный. Анализ рынка приведен экспертом на странице 38-61 заключения. Анализ выполнен методом исключения, то есть из общей массы данных отсеивались предложения, несопоставимые с объектом оценки. Вывод о том, что рынок земельных участков коммерческого назначения в г. Саранске является слаборазвитым, также приведен в заключении. При этом экспертом были подобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам: назначение, местоположение, физические параметры (площадь). Критерии понятий «существенные отличия», «существенные характеристики» отсутствуют в законодательстве об оценочной деятельности, также в законодательстве или в методической литературе не определены количественные ограничения вносимых корректировок. Соответственно, при логической последовательности проведения анализа и расчетов для определения стоимости объекта оценки, с учетом того, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в математически допустимом диапазоне (13 %), для исключения объекта-аналога № 2 из расчетов или согласования у эксперта не было оснований.

Довод представителя административного ответчика о том, что на странице 74 заключения не указана дата подготовки сборника корректировок «Сборник корректировок «Земельные участки» НП «Евразийский союз экспертов», при этом приведенная экспертом ссылка на страницу в сети Интернет также не позволяет сделать вывод о дате подготовки соответствующей информации, отклоняется, т.к. при переходе на источник https://areall.ru/ во вкладке «земля» можно увидеть дату опубликования сборника.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим в деле, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено. Вышеназванные возражения представителя ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» основаны субъективном толковании, необоснованность которого очевидно обоснована экспертом (т. 2 л.д. 76-77, 88-91).

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного земельного участка оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением эксперта № <№> от 2 февраля 2026 г., которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», как учреждение, рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, и утвердившее результаты определения кадастровой стоимости (акт ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 31 октября 2025 г.).

В силу вышеуказанных обстоятельств суд считает подлежащими удовлетворению требования об установлении по состоянию на 10 октября 2025 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 18 537 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения объекта торговли (торговый центр «Дом мебели»)», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> равной его рыночной стоимости в размере 35 554 818 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Саранская мебельная компания» считать 14 октября 2025 г.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Саранская мебельная компания» к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 31 октября 2025 г. отказать.

Установить по состоянию на 10 октября 2025 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 18 537 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «для размещения объекта торговли (торговый центр «Дом мебели»)», расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> равной его рыночной стоимости в размере 35 554 818 (тридцать пять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот восемнадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости общества с ограниченной ответственностью «Саранская мебельная компания» считать 14 октября 2025 г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия А.О. Бажанов

Мотивированное решение суда изготовлено 20 марта 2026 г.