Решение № 2-608/2021 2-608/2021~М-486/2021 М-486/2021 от 20 июня 2021 г. по делу № 2-608/2021

31 RS0025-01-2021-000773-28 № 2-608/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2021 года г. Строитель

Яковлевский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Анисимова И.И.,

при секретаре Волобуевой Т.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2 (доверенность от 06.04.2021 года), представителя ответчика администрации Яковлевского городского округа ФИО3 (доверенность от 05.04.2021 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Яковлевского городского округа Белгородской области, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании результатов определения величины арендной платы недействительными,

установил:

между ФИО1 (далее – истец) и администрацией Яковлевского городского округа 17.06.2014 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>

03.08.2020 года ИП ФИО4 по заданию администрации Яковлевского городского округа Белгородской области был изготовлен отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за использование вышеуказанного земельного участка.

Дело инициировано иском ФИО1 в котором заявлены требования о признании недействительными результатов определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, полученные на основании отчета № <номер> от 03.08.2020 года. В обоснование иска ФИО1 сослалась на то обстоятельство, что в ходе производства по гражданскому делу по иску администрации Яковлевского городского округа о взыскании задолженности по арендной платы ей стало известно о том, что размер арендной платы определен на основании вышеуказанного отчета. Полагает, что отчет № <номер> от 03.08.2020 года составлен с грубейшими нарушениями положений Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с чем результаты определения рыночной стоимости годового размера арендной платы являются недействительными.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Яковлевского городского округа Тяжлова И.В. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, указывала, что администрация является ненадлежащим ответчиком по делу.

Ответчик ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена путем направления заказной почтовой корреспонденции, свое отношение к иску не сообщила.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения главы администрации муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области от 17 июня 2014 года № 842-р «О предоставлении в аренду земельного участка в <...>.», между администрацией муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области (в настоящее время администрация Яковлевского городского округа) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 700 кв.м., вид разрешенного использования – для размещения объектов бытового обслуживания с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> Договор заключен сроком на 5 лет. Размер годовой арендной платы по договору составлял 30 986,34 рублей. Договор прошел государственную регистрацию 21.07.2014 года (л.д. <номер>).

08.11.2019 года между администрацией Яковлевского городского округа Белгородской области и ИП ФИО4 заключен муниципальный контракт № <номер> на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за использование земельного участка. Согласно пункту 1.1 муниципального контакта исполнитель принял на себя обязательства на оказание услуг по проведению оценки рыночной стоимости земельных участков и годового размера арендной платы за использование земельного участка. Объем предоставляемых услуг, а также требования к качеству, порядку оказания услуг приведены в Техническом задании, которое является неотъемлемой частью контракта (пункт 1.2 контракта).

Исполнитель в рамках исполнения контракта обязался соблюдать требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральные стандарты оценки № 1-3, № 7, утвержденные приказами Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г., № 298 от 20.05.2015 г., № 299 от 20.05.2015 г. и № 611 от 25.09.2014 г. (пункт 5.8 контракта).

Из технического задания (приложение № 1 к контракту) следует, что отчет об оценке рыночной стоимости принимается при условии наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на указанный отчет оценки, как это предусмотрено ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отчет об оценке, его оформление, содержание и структура должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

03.08.2020 года ИП ФИО4 по заданию администрации Яковлевского городского округа Белгородской области был изготовлен отчет № <номер> от 03.08.2020 года об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за использование земельного участка истца.

В своем исковом заявлении ФИО1 указывает вышеуказанный отчет составлен с грубейшими нарушениями положений Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу ст. 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Поскольку информация из сети "Интернет" могла измениться на дату ее поиска административным истцом, в экспертном заключении приведены соответствующие скриншоты, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки.

Приложение к оспариваемому отчету не содержит достоверных сведений об источниках получения информации, в нем отсутствует выписка из ЕГРН, а также акт осмотра объекта оценки и его фотографии.

Из отчета невозможно установить каким образом подбирались аналоги для сравнения с объектом оценки, а также каким образом ИП ФИО4 делался вывод относительно рынка аналогичных участков в сегментах, необходимых для оценки объекта оценщиком, кадастровые номера аналогов отсутствуют.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что на предоставленном истцу в аренду земельном участке расположено строение.

Однако это не учтено оценщиком при подготовке отчета, анализ эффективного использования объекта недвижимости с учетом расположенного на нем нового здания не проводился, доказательств обратного суду не представлено, к отчету объявления в отношении объектов-аналогов не приложены.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что отчет № <номер> от 03.08.2020 года, подготовлен ИП ФИО4 при существенных нарушениях Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки.

В связи с чем исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Доводы представителя администрации Яковлевского городского округа Тяжлова И.В. о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком поскольку у них в штате нет специалистов в области оценки судом не принимаются ввиду следующего.

25.12.2020 года между сторонами муниципального контракта был подписан акт приемки-передачи оказанных услуг, согласно которого заказчик услуг не выявил каких-либо недостатков в ходе их оказания.

Вместе с тем, перед подписанием акта приемки-передачи оказанных услуг специалисты администрации не могли не обнаружить отсутствие положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, фотографий объекта оценки, его акта осмотра.

При таких обстоятельствах, администрация Яковлевского городского округа будучи заказчиком по муниципальному контракту приняла работы, выполненные с нарушением норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, в связи с чем оснований для признания ее ненадлежащим ответчиком у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к администрации Яковлевского городского округа Белгородской области, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании результатов определения величины арендной платы недействительными удовлетворить.

Признать результаты определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, полученные на основании отчета № <номер> от 03 августа 2020 года недействительными.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Яковлевский районный суд Белгородской области.

Судья –Мотивированное решение суда изготовлено 24.06.2021 года.

Судья – И.И. Анисимов

Решение30.06.2021