Решение № 2А-117/2017 2А-42/2018 2А-42/2018 (2А-117/2017;) ~ М-133/2017 3А-42/2018 М-133/2017 от 7 февраля 2018 г. по делу № 2А-117/2017

дело № 3а-42/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 февраля 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Семеновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, обратился в суд с названным административным иском, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, гостиницы, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания населения, многофункциональные развлекательные объекты, аптеки, аптечные пункты, автостоянки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2015 года в размере 4 160 000 руб., возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды № № от 07.12.2015 г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.04.2016 г. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 7 701 577,92 руб. Однако согласно отчету № № об оценке рыночной стоимости, выполненному оценщиком ООО «Экперт-Оценка-Кострома» Г.А.Е., рыночная стоимость участка по состоянию на 18.08.2015 г. составляет 4 160 000 руб.

07 декабря 2017 года ФИО1 обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы с заявлением о выкупе данного земельного участка. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к нарушению прав административного истца, поскольку цена продажи исчисляется из кадастровой стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали требование о пересмотре кадастровой стоимости, требование о возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанности по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости не поддержали.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3 не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представитель заинтересованных лиц администрации г. Костромы и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы – ФИО4 разрешение заявленных административных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № № от 07 декабря 2015 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы передало в аренду ООО «Стратилат» /л.д. 9-15/. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 апреля 2016 г. права аренды от ООО «Территориальное управление «Стратилат» перешли ИП ФИО1/л.д. 16-17/.

На земельном участке располагается здание, принадлежащее на праве собственности ФИО1 /л.д. 141-145/.

07 декабря 2017 года ФИО1 подал заявление в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о выкупе земельного участка /л.д. 172/. Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи земельного участка его стоимость исчисляется из кадастровой стоимости /л.д. 174-175/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 18 августа 2015 года утверждена в размере 7 701 577 рублей 92 копейки /л.д. 136/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № №, выполненный оценщиком ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» Г.А.Е. В отчете рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 18 августа 2015 года определена в размере 4 160 000 руб. /л.д. 18-125/.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится (под торгово-офисную (коммерческую) застройку), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

В качестве объектов-аналогов оценщик взял следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 – земельный участок по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 – земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 – земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В частности, идентичны: условия финансирования (рыночные), условия продажи (коммерческие), время продажи, местоположение (областной центр), вид разрешенного использования (под коммерческую застройку), обеспеченность инженерными коммуникациями.

В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. При наличии существенной разницы в площадях объекта оценки и объектов-аналогов сделаны соответствующие корректировки на площадь. Также введены корректировки: на вид права (все объекты-аналоги используются на праве краткосрочной аренды), локальное месторасположение (оцениваемый объект расположен в районе крупных автомагистралей города, объект-аналог № 1 – в районе среднеэтажной жилой застройки в общественно-деловой зоне, объект-аналог № 2 – на окраине города в районе старой застройки вблизи промзоны, объект-аналог № 3 – в районе срежнеэтажной застройки в общественно-деловой зоне), расположение относительно красной линии (оцениваемый объект и объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены на 1-й линии, объект-аналог № 3 расположен внутриквартально). Введенные корректировки в отчете обоснованы.

Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик Г.А.Е. подтвердил при допросах в судебном заседании, и обосновал соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Административное исковое заявление поступило в суд 27 ноября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, гостиницы, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания населения, многофункциональные развлекательные объекты, аптеки, аптечные пункты, автостоянки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2015 года в размере 4 160 000 (четыре миллиона сто шестьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 27 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов