Апелляционное определение № 33-9531/2025 от 17 декабря 2025 г.

Судья Суранов А.А Дело № 33-9531/2025

(№ 2-2732/2025)

УИД 64RS0043-01-2025-001837-68


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Крапивина А.А.,

судей Брандт И.С., Сугробовой К.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чернявских Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Кировского районного суда г. Саратова от 05 сентября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Крапивина А.А., объяснения представителя истцов ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту – администрация), комитету по управлению имуществом г. Саратова, в котором истцы просят признать недействительным п. 1.1. договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 июня 2009 года № в части запрета строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 19 947 +/- 8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 и ФИО2 на праве аренды на основании договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года, договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 19 947 +/- 8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.1 договора аренды № от <дата> арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № для целей, не связанных со строительством - ведение личного подсобного хозяйства.

Истцы направили уведомления в администрацию о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №. В уведомлениях от 20 декабря 2024 года №, №, полученных истцами в январе 2024 года, администрация сообщила о недопустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке в связи с тем, что это противоречит требованиям договора аренды № от 11 июня 2009 года, в частности нарушает п. 1.1. договора, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № для целей, не связанных со строительством. По мнению истца указанный пункт договора противоречит ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» в соответствии с которой приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 04 октября 2024 года, выданным исполняющим обязанности министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 - зоне застройки индивидуальными домами. Одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является вид «для индивидуального жилищного строительства», предусматривающий размещение жилого дома не более 3 этажей, высотой не более 20 метров.

Установленный классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома в соответствии с кодом 2.1.: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Истцы узнали о нарушении своих прав в январе 2024 года, получив уведомления администрации от 20 декабря 2024 года №, № о недопустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке, в связи с чем обратились в суд.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 05 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истцы просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ввиду неправильного применения норм права. Автор жалобы полагает, что включение в договор явно несправедливого условия ухудшающего положения стороны в договоре является незаконным, поскольку поставил истцов в положение правовой неопределенности.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство). При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> Комитетом по управлению имуществом Саратовской области ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 19 947 +/- 8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1 договора аренды № от <дата> арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № для целей, не связанных со строительством - ведение личного подсобного хозяйства.

Истцы ФИО1 и ФИО2 стали арендаторами вышеуказанного земельного участка на основании договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года в договоре аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата>.

После передачи прав и обязанностей по данному договору, права и обязанности каждого из арендаторов по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> распределились в следующих долях: ФИО2 - 55/100, ФИО1 - 45/100.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ФИО2 и ФИО1 на основании договора аренды от <дата> №.

Истцы направили уведомления в администрацию о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» по результатам рассмотрения уведомления ФИО1 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства направленному 12 декабря 2024 года, зарегистрированного в комитете по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» 12 декабря 2024 года №, уведомила заявителя о недопустимости строительства объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

Исходя из подп. 5.2.2 п. 5.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Тогда как, согласно п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для целей, не связанных со строительством. Таким образом, строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № противоречит требованиям договора аренды.

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397, рассматриваемый земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 - зоны застройки индивидуальными домами.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 166, 167, 168, 209, 309, 310, 421, 450, 606, 607 ГК РФ, ст.ст. 1, 7 ЗК РФ, Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» пришел к выводу, что заключая договор аренды земельного участка № от 11 июня 2009 года, стороны предусмотрели в нем запрет на возведение на земельном участке капитальных строений и сооружений, что основано на свободе договора и истцы до заключения договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года не лишены были возможности ознакомиться с характеристиками земельного участка и сделать вывод о необходимости либо отсутствии таковой для заключения оспариваемого договора с использованием данного земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку находит их основанными на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права, соответствующими представленным сторонами доказательствам, которым судом первой инстанции с учетом требований ст. ст. 59, 60 и 67 ГПК РФ дана надлежащая правовая оценка.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Как следует из п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Исходя из положений ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» законодатель предусмотрел возможность использования приусадебного земельного участка не только для производства сельскохозяйственной продукции, но и для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, однако данная норма права не ограничивает положения гражданского законодательства о возможности собственника самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью и заключать договора с ограниченным видом использования при предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из материалов дела следует, что заключая договор аренды земельного участка № от 11 июня 2009 года стороны предусмотрели в нем запрет на возведение на земельном участке капитальных строений и сооружений, при этом разногласий по данному пункту первоначальный арендатор земельного участка ФИО4 разногласий при заключении договора не высказывал и добровольно принял обязательство по аренде земельного участка с указанным условиям.

По смыслу п. 1 ст. 615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Арендатор в соответствии с ограничениями использования земельного участка не только заключил договор аренды земельного участка, но и в период с 2009 года по 2024 год исполнял заключенный договор, не оспаривая его положения.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ к новому кредитору переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что истцам перешли не только все правомочия по использованию земельного участка, но и обязаны соблюдать обязанности по ограничения по его использованию в соответствии с условиями договора аренды № от <дата>.

Суд первой инстанции правильно указал, что до заключения договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года истцы не лишены были возможности ознакомиться с характеристиками земельного участка и сделать вывод о необходимости либо отсутствии таковой для заключения оспариваемого договора с использованием данного земельного участка.

Отсутствие у истцов возможности использовать арендованный земельный участок для индивидуального жилищного строительства не связано с действиями ответчика, поскольку передача истцам право аренды земельного участка произведена на условиях соответствующих договору аренды, заключенному по договору № от <дата>.

То обстоятельство, что арендованный земельный участок в настоящее время в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов расположен в границах территориальной зоны Ж-4 - зоны застройки индивидуальными домами, не отменяет согласованные между сторонами положения договора аренды земельного участка и возможность его использования.

Вопреки утверждению заявителя жалобы, представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ были исследованы судом и оценены с точки зрения их относимости, допустимости, достаточности и взаимосвязи в совокупности с другими доказательствами.

Несогласие ответчика с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра решения суда первой инстанции.

Вместе с тем фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы права применены правильно.

Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены обжалуемого решения суда, сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 05 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи