Решение № 2-1494/2018 2-54/2019 2-54/2019(2-1494/2018;)~М-1654/2018 М-1654/2018 от 10 апреля 2019 г. по делу № 2-1494/2018

№ 2-54/289 – 2019 г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2019 года город Курск

Курский районный суд Курской области в составе:

Председательствующего - судьи Жиленковой Н.В.,

при секретаре Мерзликиной Е.В.,

с участием представителя истца Комитета по управлению имуществом Курской области – ФИО1,

ответчика – ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО3 о взыскании суммы задолженности по арендной плате и процентов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании суммы задолженности по арендной плате за использование по договору аренды от 07.04.2015г. №ю земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, для эксплуатации административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов, на срок с 27.03.2015г. по 26.03.2030г., в последующем с уточненным, в котором просил суд взыскать задолженность по договору аренды земельного участка за платежные периоды с 10.09.2017г. по 10.12.2018г., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2017г. по 05.03.2019г. в размере 10310,68 руб., продолжив начисление процентов с 06.03.2019г. по день фактической оплаты задолженности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования, согласно уточненного поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом дополнений, представленных в ходе рассмотрения дела, при этом, поясняла, что истцом – комитетом по управлению имуществом Курской области (далее – Комитет), действующего в качестве арендодателя, с ответчиком, действующим в качестве арендатора, был заключен спорный договор аренды в отношении земельного участка № №ю от 07.04.2015г. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для эксплуатации административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов, на срок с 27.03.2015г. по 26.03.2030г., площадью 9000 кв.м. В период действия договора ответчик не оплатил арендную плату по указанному договору, несмотря на наступление сроков ее оплаты, что послужило поводом для предъявления настоящего иска.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание явились, каждый в отдельности исковые требования не признали, при этом, пояснили, что действительно в аренде у ФИО3 и ФИО8 находится земельный участок с кадастровым номером №, обшей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для иных видов использования, характерных для населения пунктов – для эксплуатации административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов, что подтверждается договором аренды №ю от 07.04.2015г.. ФИО2 в соответствии с условиями договора аренды получил разрешение на строительство холодного склада (разрешение на строительство №ru 46302000-2182 от 17.07.2013г.). 01.07.2014г. строительство холодного склада было завершено, ФИО3 получено разрешение на ввод в эксплуатацию - №ru №. В соответствии с условиями первоначального договора аренды, после ввода в эксплуатацию для дальнейшей аренды земельного участка, в 2015г. ФИО3 перезаключил договор аренды, так как арендная плата за земельный участок без строений рассчитывалась по аукционной цене (по отчету оценщика). После строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, на земельный участок с кадастровым номером №, арендная плата должна рассчитываться по формуле, согласно Закона Курской области от 28.12.2007г. №137 – ЗКО. Процедура заключения нового договора аренды в 2015г. предусматривала изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов» на «склады; деловое управление». При перезаключении договора, согласно формальной процедуре, арендатор написал заявление на изменение вида, который был выдан по рекомендации специалистов отдела архитектуры. Техническое внесение изменений в вид разрешенного использования земельного участка занимает срок от двух до трех месяцев (принятие заявления – 30 дней, вынесение и публикация постановления – более 30 дней и т.д.), вид фактически был изменен и не менялся до января 2018г.. Далее земельный участок использовался для разрешения склада для хранения строительных материалов. Фактическое использование земельного участка относится к 9 группе видов ВРИ (производственная, складская деятельность). Расчет арендной платы, являющийся приложением к договору, произведен с использованием коэффициента вида использования (Кви) – для производственной, складской деятельности, что соответствует порядку, определения и принципам определения арендной платы, указанным в едином нормативном источнике для определения порядка арендной платы – постановлении Правительства РФ от 16.07.2009г. №582. Считая, что в ГК РФ и договорных отношениях не существует понятие перерасчет арендной платы «задним числом» и соответственно процентов, а потому полагают, что иск не подлежит удовлетворению, так как Комитет злоупотребил своим правом.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, комитетом по управлению имуществом Курской области, действующим в качестве арендодателя, с ответчиком ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО8, действующими в качестве арендаторов, был заключен спорный договор аренды 07.04.2015г. №ю в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для эксплуатации административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью <данные изъяты> кв.м, на участке имеются объекты недвижимости, на срок с 27.03.2015г. по 26.03.2030г..

Условия настоящего договора распространяются на период использования арендатором земельного участка, указанного в п.1.1. договора с 04.02.2015г..

Размер и условия арендной палаты за участок составляет 3785111,66 руб., арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением 1,1-1, что является неотъемлемой частью договора. Арендная плата начисляется с 04.02.2015г. (п.п. 3.1. и 3.3. договора аренды от 07.04.2015г.).

С учетом того, что спорный договор аренды был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета путем введения нового коэффициента, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с п.3.4. договора аренды размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме.

Определение размера арендной платы, а также порядок и сроков ее внесения до 28.03.2017 установлено Законом Курской области от 28.12.2007 №137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена».

При расчете учитывается кадастровая стоимость земли для данного вида использования, определяется как кадастровая стоимость (1кв.м) земель квартала, по виду разрешенного (функционального) использования земель, что утверждено постановлением Администрации Курской области от 17.01.2012 №15-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области». Коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков установлен постановлением Администрации Курской области от 18.12.2008г. №403 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена».

Судом установлено, что в 2010 году между комитетом по управлению имуществом Курской области и ФИО9 заключен договор аренды №ю от 22.11.2010г. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, (далее – Участок), для строительства автосервиса с площадкой по продаже автомашин, на срок с 16.11.2010г. по 16.11.2013г..

В 2011г. согласно уступке прав и обязанностей по договору аренды №ю, между комитетом и ФИО7 заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка с <данные изъяты>» на ФИО7.

В 2012г. Управлением Росреестра по <адрес> зарегистрирован переход (уступка) прав по договору аренды №ю от ФИО7 к ФИО3 и ФИО8.

В 2012 году по заявлению ФИО3 и ФИО8 решением комитета от 12.11.2012г. внесены изменения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка со «строительства автосервиса с площадкой по продаже автомашин» на «строительство административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов».

По окончании срока действия договора аренды №ю, 13.02.2014г. между комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2, ФИО8 заключен договор аренды №ф земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, для завершения строительства административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов на срок с 05.02.2014г. по 03.02.2015г..01.07.2014г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что в последующем повлекло заключение спорного договора аренды.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО3, не признавая исковые требования, считает, что нарушены принципы: предсказуемости расчета, то есть расчет произведен «задним» числом, что приводит к ухудшению экономического положения арендатора.

Однако, из копий заявлений, направленных в адрес суда комитетом архитектуры и градостроительства города Курска об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН № 05.05.2015г., в частности ФИО3 заявлено о принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м с «для строительства административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов» на «деловое управление», «для размещения здания административно-хозяйственного управленческого назначения, конструктивных бюро, общественного питания, бытового и коммунального обслуживания, здравоохранения и медицинской профилактики; Склады», для размещения складски объектов, теплиц.

Постановлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка № от 27.05.2016г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102007:8 из категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, с «для строительства административного здания и складских помещений по хранению строительных материалов» на «деловое управление; склады», для размещения здания административно-хозяйственного управленческого назначения, конструктивных бюро, общественного питания, бытового и коммунального обслуживания, здравоохранения и медицинской профилактики; для размещения складских объектов, теплиц.

Постановлением администрации Курской области от 02.12.2016г. №904-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 50459220,00 руб..

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности», установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в ЕГРН, - (06.12.2016г. внесены сведения о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка), в связи с чем, был произведен перерасчет арендной платы и сроков ее внесения по договору №ю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности», установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости.

Согласно решению Курского областного суда от 06.07.2018г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016г., равном его рыночной стоимости в размере 7956000,00 руб. на период с 01.01.2017г. по 11.07.2017г..

25.01.2018г. ФИО3 направил в адрес Комитета решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 №П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области (далее комиссия) от 25.12.2017г. №, об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением комиссии, при перерасчете арендной платы была применена с 01.01.2017г..

В 2018г. по заявлению ФИО3 и ФИО8 изменен вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером № категории земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, с «деловое управление; склады» на «склады».

Согласно выписке из ЕГРН от 11.02.2019г., сведения в части вида разрешенного использования внесены - 03.05.2018г., в связи с чем, Комитетом был произведен перерасчет арендной платы и сроков ее внесения по договору аренды №ю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

14.02.2019г. ФИО3, ФИО8 направили в адрес Комитета решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 № П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области (далее - комиссия) от 24.12.2018г. №529, об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением комиссии, при перерасчете арендной платы применена с 03.05.2018г., в связи с чем, Комитетом произведен перерасчет арендной платы и сроков ее внесения по договору аренды.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из представленных доказательств и фактически подтверждено представителем истца в настоящем судебном заседании, ответчик взятые на себя обязательства по внесению арендной платы не исполняет, в связи с чем, у него перед истцом образовалась задолженность по указанному договору за период с 10 сентября 2017 года по 10 декабря 2018 года в сумме 145038,21 руб., что подтверждается представленным истцом расчетом, из которого видно, что в 2017г. кадастровая стоимость земельного участка, согласно решения Курского областного суда от 18.06.2018г. определена в размере его рыночной стоимости – 7965000,00 руб.. Платежные периоды – 10.09.2017г., 10.12.2017г. по 29868,75 руб.. Таким образом, за 2017г. задолженность составляет 59737,50 руб. – 21212,06 руб. (оплата), а за период с 01.01.2018г. по декабрь 2018г. (по сроку уплаты 10.12.2018г.).

Доказательств, опровергающих данный расчет, ответчиком суду не представлено.

Суд соглашается с данным расчетом, предоставленным истцом и считает его достоверным и допустимым доказательством.

При этом контррасчет ответчика судом не принят во внимание, поскольку противоречит обстоятельствам дела, договору.

При этом, довод ответчика, его представителя о направлении перерасчета арендной платы «задним» числом, а также процентов, является несостоятельным, исходя из действующего договора аренды (ст. 421 ГК РФ), согласно п. 3.4 размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме.

07.09.2018 года комитетом по управлению имуществом Курской области в адрес ФИО3 была направлена претензия о необходимости в пятидневный срок погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также уплатить проценты, что подтверждается кассовым чеком об отправлении почтовой корреспонденции от 07.09.2018 года, которая, как установлено судом, исполнена не была.

Согласно п. 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Представленный истцом Расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признается правильным. Аргументированных возражений относительно расчета процентов за пользование чужими денежными средствами от ответчика не поступило и иного расчета ответчиком не представлено.

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Также, согласно последнего абзаца п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Таким образом, в совокупности с положениями п. 1 ст. 395 ГК РФ, п. 6 ст. 395 ГК РФ, действующий с 01.06.2015 года, указывает на неправомерность снижения суммы процентов, если они заявлены за период с 01.06.2015 года.

Законных оснований снижать сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2017 года по 05.03.2019 года нет.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежащими удовлетворению и с ФИО3 в пользу комитета по управлению имуществом Курской области подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 145038,21 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 12 сентября 2017 года по 05 марта 2019 года в размере 10310,68 руб., с продолжением их начисления с 06.03.2019 года по день фактической уплаты задолженности.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с пп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков.

Суд считает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в доход муниципального образования «город Курск» в размере 4306,98 руб..

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО3 о взыскании суммы задолженности по арендной плате и процентов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате за период с 10.09.2017г. по 10.12.2018г. в сумме 145038,21 (сто сорок пять тысяч тридцать восемь) руб. 21 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 12.09.2017г. по 05.03.2019г. в размере 10310,68 (десять тысяч триста десять) руб. 68 копеек, с продолжением их начисления с 06.03.2019 года по день фактической уплаты задолженности.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход муниципального образования «город Курск» в размере 4306,98 (четыре тысячи триста шесть) руб. 98 коп..

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, 15.04.2019 года.

Судья