Решение № 2-3468/2024 2-3468/2024~М-2331/2024 М-2331/2024 от 29 мая 2024 г. по делу № 2-3468/2024

№ 2- 3468

61RS0022-01-2024-003334-47


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«30» мая 2024 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Дзюба О.Ю.

с участием представителей истца ФИО3 адвоката Супруновой В.В., действующей по ордеру от 26 апреля 2024 года и доверенности от 22 мая 2023 года, ФИО4, действующей по доверенности от 22 мая 2023 года,

представителя КУИ г. Таганрога ФИО5, действующей по доверенности от 10.01.2024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Истица ФИО3 обратилась в суд с иском, указав, что в соответствии с договором аренды № от 10.11.2017 ФИО3 был предоставлен земельный участок, сроком на 3 года для завершения строительства объекта, площадью 34,3кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

30.12.2022 года истица обратилась с заявлением в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога о предоставлении земельного участка без проведения торгов сроком на три года. <дата> исх. № ей отказано в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года. Отказ был обжалован Заявителем в Таганрогский городской суд.

Решением Таганрогского городского суда от 19 июня 2023 года по делу № 2а-3097/2023 суд признал незаконным отказ в заключении аренды без проведения торгов между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ФИО3 на земельный участок, сроком на 3 года для завершения строительства объекта, площадью 34,3кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>8. Суд обязал Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога повторно рассмотреть заявление от 30.12.2022 года ФИО3

Ответчиком инициировано рассмотрение гражданского дела по изъятию объекта незавершенного строительства у ФИО3, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001171:149, расположенный по адресу: <адрес>8.

Решением Таганрогского городского суда от 15 ноября 2023 года по делу № года Комитету по управлению имуществом отказано в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства у ФИО3, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 8. Решение вступило в законную силу.

Истец обратился повторно с заявлением во исполнение Решения Таганрогского городского суда от <дата> по делу № и просил повторно рассмотреть заявление от <дата> ФИО1 о заключении договора аренды без проведения торгов на земельный участок, сроком на 3 года для завершения строительства объекта, площадью 34,3кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>8.

13 февраля 2024 года Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога повторно отказано в заключении договора аренды земельного участка.

В целях восстановления нарушенных прав истица просит обязать ответчика Комитет по управлению имуществом г. Таганрога заключить договор аренды земельного участка с истцом ФИО1, <дата> года рождения, место рождения: <адрес>, ИНН № на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 592кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств без проведения торгов.

Истица ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена. Её представители Супрунова В.В. и ФИО4 исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель КУИ г. Таганрога ФИО5 исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении по основаниям отказа КУИ.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п.6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-Ф3.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Решением Таганрогского городского суда от 19 июня 2023 года по делу № суд признал незаконным отказ в заключении аренды без проведения торгов между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО1 на земельный участок, сроком на 3 года для завершения строительства объекта, площадью 34,3кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>8. Суд обязал Комитетом по управлению имуществом <адрес> повторно рассмотреть заявление от <дата> ФИО1

Решением Таганрогского городского суда от <дата> по делу № года Комитету по управлению имуществом отказано в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства у ФИО1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 8.

Поскольку КУИ решением суда отказано в изъятии объекта незавершенного строительства, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Истец продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель к дате истечения его срока (21.12.2020) не заявил о его расторжении и не возражал о возобновлении, более того ответчик продолжил взимание арендной платы за весь период с 21.12.2020 года.

Согласно Федерального закона от 14.03.2022 года № 58-ФЗ статьи 8 ч. 3 до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Истец обратился с заявлением о заключении договора 30.12.2022 года (до даты, установленной ФЗ № 58-ФЗ) и в период действия договора аренды возобновленного на неопределенный срок, поэтому имеет право на удовлетворение исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> заключить договор аренды земельного участка с ФИО2, <дата> года рождения, место рождения: <адрес>, ИНН № на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 592кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 6 июня 2024 года.

Председательствующий: