Решение № 2-348/2017 2-348/2017~М-5/2017 М-5/2017 от 26 февраля 2017 г. по делу № 2-348/2017

Дело № 2-348/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

председательствующего Безверхой А.В.,

при секретаре Темеревой И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 27 февраля 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Омский районный суд Омской области с вышеназванным исковым заявлением. В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен Договор № об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения, по которому ответчик является инициатором строительства, а истец участником строительства.

Согласно пункту 1 Договора инициатор строительства обязался построить за счет собственных средств и привлеченных денежных средств других участников строительства, двухэтажный жилой дом на земельном участке общей площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, относящемся к категории земель населенных пунктов и с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 3 Договора инициатор строительства принял на себя обязательства, связанные со строительством дома, в том числе подготовка необходимых разрешительных документов, согласований, разработка и непосредственная организация строительных работ, ввод дома в эксплуатацию (при необходимости), постановка его на кадастровый учет и оформление права на дом первоначально на имя инициатора строительства, а также иные обязательства, исполнение которых потребуется для строительства дома и оформления прав на него, а участник строительства принял на себя обязательства по финансированию строительства дома в пределах сумм, оговоренных договором.

Как установлено пунктом 5 Договора, после завершения строительства, ввода в эксплуатацию (при необходимости) и регистрации права собственности на дом на свое имя инициатор строительства обязался передать в собственность участника строительства отдельное (изолированное) жилое помещение в доме проектной площадью 38,1 кв.м., расположенное на 2 этаже дома, соответствующее предъявленным участником строительства требованиям и условиям Договора.

Права на жилое помещение передаются участнику строительства в виде 19/270 долей в праве собственности на весь дом и 19/270 долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

В пункте 9 Договора была согласована ориентировочная стоимость жилого помещения, которая составила 1 050 000 рублей.

В графике платежей, являющимся приложением к Договору, был согласован следующий порядок внесения платежей: до 31.12.2015 года истцом должно быть оплачено 600 000 рублей, а после регистрации права собственности на дом, но не позднее 29.02.2016 года истцом должно быть оплачено еще 450 000 рублей.

Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате предусмотренных Договором взносов на строительство дома.

Так путем перечисления на счет ответчика истцом были уплачены денежные средства в размере 600 000 рублей.

В феврале 2016 года истцу стало известно, что 12.02.2016 года ответчик зарегистрировал право собственности на дом на свое имя. Дому был присвоен кадастровый №, общая площадь составила 652,1 кв.м., дому присвоен адрес: <адрес>.

В этой связи истцом 25.02.2016 году ответчику была передана оставшаяся часть денежных средств наличными в сумме 450 000 рублей, которые истец взял в долг у третьего лица специально для этих целей.

В момент передачи денежных средств ответчик передал истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи от 25.02.2016 года, предметом которого являлись вышеуказанные доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, в нем указана та же самая стоимость долей, что и в первоначальном договоре на строительство.

В пункте 12 Договора указано, что жилое помещение передается участнику строительства в срок не позднее календарного месяца с момента оформления права собственности на дом на имя инициатора строительства либо по акту приема-передачи, либо отдельному договору купли-продажи долей в доме, но не ранее момента полной оплаты участником строительства всех предусмотренных настоящим договором взносов.

Поскольку перечисленные обстоятельства наступили, во исполнение Договора об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения и был заключен Договор купли-продажи.

В пункте 2.1 Договора купли-продажи указано, что предусмотренная этим Договором сумма в размере 1 050 000 рублей оплачена истцом в полном объеме.

Пунктом 3.1 Договора купли-продажи предусмотрено, что передача объекта недвижимости осуществляется сторонами не позднее 29.02.2016 года, в момент передачи сторонами подписывается акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора купли-продажи переход права собственности на долю в праве собственности на объекты недвижимости к истцу подлежит государственной регистрации в компетентных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом ответчик в пункте 4.1.4 принял на себя обязательство подготовить необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности доли в праве собственности на объекты недвижимости и предпринять действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на долю.

Однако после подписания договора купли-продажи ответчик уклонился от передачи этого договора на регистрацию перехода права собственности в регистрирующий орган в разумный срок.

На основании изложенного просит вынести решение о государственной регистрации сделки – перехода права собственности к истцу по Договору купли-продажи от 25.02.2016 года, заключенного между истцом и ответчиком во исполнение условий Договора № от 20.01.2015 года об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения, в отношении следующих объектов недвижимости: -19/270 долей в праве собственности на двухэтажный жилой дом площадью 652,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и 19/270 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил. В судебном заседании 21.02.2016 года пояснил, что он заинтересован в приобретении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанный дом.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Истец в настоящее время заинтересован в приобретении права долевой собственности на жилой дом, однако уклонение ответчика от регистрации перехода права нарушает права истца. Иным образом истец свои права восстановить не может. Считает, что наличие ареста не препятствует удовлетворению заявленных требований в том числе и потому, что договор купли – продажи был заключен до регистрации обременения. Со слов доверителя ему известно, что ФИО1 сразу после подписания договора настаивал на регистрации перехода права собственности, однако представитель ответчик Борковских и ее представитель от обращения в регистрирующий орган уклонялись.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще. В судебном заседании 21.02.2017 года с использование видеоконференцсвязи суду пояснила, что изначально жилой дом строился для проживания родственников, позднее в связи с наступлением финансовых трудностей был заключен договор об участии в строительстве дома с ФИО1 После регистрации права собственности она подписала договор купли – продажи, однако в настоящее время ситуация изменилась и она не желает регистрировать переход права собственности, поскольку намерена оставить дом для проживания родственников.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, действующий на основании доверенности в судебном заседании пояснения ФИО2 поддержал, суду пояснил, что договор об участии в строительстве дома, а так же договор купли – продажи был подписан ФИО2 Уклонение от регистрации перехода права собственности вызвано еще и тем обстоятельством, что до фактической достройки дома потребовалось еще 500 000 рублей, а ФИО1 уклоняется от внесения денег. Более того, в настоящее время собственник принял решение об использовании дома для проживания семьи.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании считала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основания изложенным в письменном отзыве, считала, что истец и ответчик злоупотребляют правами, для того, что бы вывести из имущество из под ареста.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 20.01.2015 года между ФИО2 (инициатор строительства) и ФИО1 (участник строительства) заключен Договор № № об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения, согласно которому инициатор строительства обязался построить за счет собственных средств и привлеченных денежных средств других участников строительства, двухэтажный жилой дом на земельном участке общей площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, относящемся к категории земель населенных пунктов и с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3 Договора об участии в строительстве дома инициатор строительства принял на себя обязательства, связанные со строительством дома, в том числе подготовка необходимых разрешительных документов, согласований, разработка и непосредственная организация строительных работ, ввод дома в эксплуатацию (при необходимости), постановка его на кадастровый учет и оформление права на дом первоначально на имя инициатора строительства, а также иные обязательства, исполнение которых потребуется для строительства дома и оформления прав на него, а участник строительства принял на себя обязательства по финансированию строительства дома в пределах сумм, оговоренных договором.

После завершения строительства, ввода в эксплуатацию (при необходимости) и регистрации права собственности на дом на свое имя инициатор строительства обязался передать в собственность участника строительства отдельное (изолированное) жилое помещение в доме проектной площадью 38,1 кв.м., расположенное на 2 этаже дома, соответствующее предъявленным участником строительства требованиям и условиям Договора (пункт 5).

Права на жилое помещение передаются участнику строительства в виде 19/270 долей в праве собственности на весь дом и 19/270 долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

В пункте 9 Договора была согласована ориентировочная стоимость жилого помещения, которая составила 1 050 000 рублей.

Денежные средства надлежало вносить в соответствии с графиком: в срок до 31.12.2015 года в размере 600 000 рублей; после регистрации права на дом, но не позднее 29.02.2015 года в размере 450 000 рублей.

Жилое помещение передается участнику строительства в срок не позднее календарного месяца с момента оформления права собственности на дом на имя инициатора строительства либо по акту приема-передачи, либо отдельному договору купли-продажи долей в доме, но не ранее момента полной оплаты участником строительства всех предусмотренных настоящим договором взносов (пункт 12).

21.12.2015 года истец внес на счет ответчика денежные средства в размере 600 000 рублей, данный факт не отрицается ответчиком.

12.02.2016 года за ответчиком на основании Договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2014 года, зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом площадью 652,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2017 года.

15.02.2016 года ответчику ФИО2 выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права, взамен свидетельств 31.07.2014 года и 29.12.2014 года, о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Поскольку жилой дом, был построен, введен в эксплуатацию и на него за ФИО2 было зарегистрировано право собственности, то во исполнение пункта 12 Договора об участии в строительстве дома, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 25.02.2016 года заключен Договор купли-продажи недвижимости.

Согласно Договору купли-продажи от 25.01.2016 года, продавец обязался передать 19/270 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить указанную долю в праве собственности на объекты недвижимости в соответствии с условиями настоящего Договора.

Жилой дом площадью 652,1 кв.м. и земельный участок, площадью 1400 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> принадлежат продавцу на праве собственности.

Цена приобретаемой покупателем доли в праве собственности составляет 1 050 000 рублей и уплачена полностью до подписания Договора.

Передача объектов недвижимости осуществляется сторонами не позднее 29.02.2016 года. В момент передачи сторонами подписывается акт приема-передачи долей в праве собственности на объекты недвижимости (пункт 3.1 Договора купли-продажи)Переход права собственности на долю в праве собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в компетентном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункт 3.2 Договора купли-продажи).

Согласно пункту 4.2.2 Договора купли-продажи покупатель обязался подготовить все необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности н6а долю в праве собственности на объекты недвижимости и предпринять действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на долю.

Из акта приема-передачи, подписанного ФИО2 и ФИО1, следует, что 25.02.2016 года продавец передал покупателю 19/270 долей в праве собственности на жилой дом общей площадью 652,1 кв.м. с кадастровым номером № и 19/270 долей в праве собственности на земельный участок площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Продавец полностью произвел расчет по Договору купли-продажи от 25.02.2016 года, данный факт сторонами не оспаривался.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

Приведенные положения действующего законодательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента подписания сторонами договора одного документа, в котором должны быть указаны все существенные условия договора, касающиеся предмета договора как индивидуально-определенного объекта гражданских прав, цены договора.

В судебном заседании установлено, что 25.02.2016 года между истцом и ответчиком состоялась сделка купли-продажи недвижимого имущества 19/270 долей в праве собственности на жилой дом общей площадью 652,1 кв.м. с кадастровым номером № и 19/270 долей в праве собственности на земельный участок площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из материалов регистрационного дела, стороны по делу за государственной регистрацией перехода права собственности не обращались.

Определением <данные изъяты> от 18.03.2016 года, в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО5 к ФИО2, ООО «<данные изъяты>» о взыскании суммы займа и процентов, приняты меры по обеспечению иска в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении индивидуального жилого дома, площадью 652,1 кв.м., количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>. Также ФИО2 и третьим лицам запрещено совершать сделки по отчуждению или обременению имущества, а именно индивидуального жилого дома, площадью 652,1 кв.м., количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>. Запись об аресте внесена 29.03.2016 года, данные обстоятельства подтверждаются также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2017 года и материалами дела правоустанавливающих документов.

В силу статьи 141, части 1 статьи 142 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) заявление об обеспечении иска рассматривается в день его поступления в суд без извещения лиц, участвующих в деле, и определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального Конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Из анализа представленных суду документов, следует, что на момент принятия обеспечительных мер (18.03.2016 года) и внесении в реестр сведений об аресте (29.03.2016 года) договор купли-продажи недвижимости уже был заключен (25.02.2016 года), но стороны за регистрацией перехода права не обратились.

С 02.01.2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

В соответствии с ч. 3-5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для приостановления государственной регистрации прав, поступление в орган государственной регистрации судебного акта или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Обеспечительные меры, принятые определением <данные изъяты> 18.03.2016 года в отношении индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в установленном порядке не отменялись.

Таким образом, внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, а также то, что наличие ограничений, в том числе, запрета совершать регистрационные действия по отчуждению, в соответствии со ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на недвижимое имущество оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2017 года.