Решение № 2-2744/2023 2-2744/2023~М-2013/2023 М-2013/2023 от 22 августа 2023 г. по делу № 2-2744/2023

Дело № 2-2744/2023

УИД 50RS0044-01-2023-002785-11


РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2023 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Егоровой Е.А.,

с участием истца ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2744/2023 по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд и просит расторгнуть договор аренды земельного участка <номер>.

Свои требования мотивирует тем, что 20 января 2022 г. между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Серпухов, в лице Председателя КУИ городского округа Серпухов ФИО2, действующей на основании Положения, утвержденного решением Совета депутатов города Серпухова от 19.12.2005г. № 75/9, распоряжения от 27.06.2018г., № 228-рл, был заключен договор аренды земельного участка, заключенный по результатам проведения торгов <номер>, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3000 кв.м., с кадастровым <номер>, расположенный по <адрес>. Истец изначально планировал осуществить постройку жилого дома на арендуемом земельном участке. Для того, чтобы зарегистрировать дом, он должен быть оборудован коммуникациями, в частности, электричеством. Выяснилось, что для подключения дома к электричеству, нужно тянуть магистраль длиной более 500 метров. Стоимость данных работ оценивается в 500 000 руб. Данная стоимость оказалась выше планируемой, поэтому строительство дома оказалось недоступно с экономической точки зрения. С февраля 2022 экономическая ситуация в стране изменилась, в связи с этим у Арендатора отсутствует финансовая возможность на освоение земли, строительство дома и проведение к нему коммуникаций. 16 января 2023 года ФИО1 посредством Почты России выслал в адрес главы Администрации г.о. Серпухов заявление с просьбой расторжения договора аренды с 18 января 2023 г. Причиной расторжения договора аренды является отсутствие финансовой возможности выполнения обязательств по вышеуказанному Договору. 02 марта 2023 года ФИО1 получил ответ на заявление, в котором сказано, что по сводному заключению Министерства имущественных отношений Московской области от 21.02.2023 №32-3, отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка <номер>. Ответчику была направлена посредством почтовой связи досудебная претензия от 20 марта 2023 г. с требованием о расторжении договора аренды земельного участка <номер>. На момент подачи искового заявления ответчиком не было предпринято каких-либо действий по исполнению требований истца. В данный момент истец не платит арендную плату, но в свою очередь обязуется выполнить обязательства по выплате арендной платы вплоть до даты расторжения договора аренды земельного участка <номер>.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал свои требования, пояснил, что после заключения договора аренды выяснилось, что работы по подключению электричества являются дорогостоящими, у истца нет финансовой возможности построить дом. В случае если бы эти обстоятельства были известны истцу, он не стал бы заключать договор аренды. Истец обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, но ему было отказано. Он перестал платить арендную плату для того, чтобы ответчик самостоятельно расторг договор, но до настоящего времени истцу даже не направлена претензия о погашении задолженности. От своих обязательств по оплате арендной платы он не отказывается, погасит задолженность.

Представитель ответчика КУИ г.о. Серпухов Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.

Представитель третьего лица администрации г.о. Серпухов Московской области в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что в соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 №107/2014-03 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области», реализация полномочий органами местного самоуправления, осуществляется при наличии согласования с Министерством имущественных отношений. В целях рассмотрения поступившей досудебной претензии о расторжении договора аренды земельного участка <номер> от 20.01.2022 с кадастровым <номер> Администрацией городского округа Серпухов Московской области был направлен на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области. Согласно сводному заключению Министерства имущественных отношений Московской области от 21.02.2023 № 32-3, учитывая отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключаемого в результате проведения торгов, ФИО1 было отказано в согласовании проекта расторжения торгов <номер> от 20.01.2022. В соответствии с п. 2.1 договора аренды земельного участка <номер> от 20.01.2022 «настоящий договор заключается на срок 20 (двадцать) лет с 20 января 2022 года по 19 марта 2035 года». Согласно п. 3.4 «арендная плата вносится Арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении №2, не позднее 15 числа текущего квартала включительно, путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты настоящего договора по указанным в договоре реквизитам». По состоянию на 06.07.2023 у Истца имеется задолженность по арендной плате и пени за пользование земельным участком в размере 111 803,14 руб. из которых: 108 447,45 руб. сумма основного долга за период с 01.01.2023 по 30.06.2023 и 3 355,69 руб. сумма пени за периоде 16.03.2023 по 06.07.2023. Поскольку факт отсутствия арендных платежей подтверждается представленным в материалы дела расчетом, истцом не оспаривается, расторжение договора не освобождает истца от исполнения обязанности по выплате задолженности, за ним сохраняется и ответственность оплатить неустойку за допущенную просрочку выплаты, в связи с чем Администрацией городского округа Серпухов после соблюдения досудебного порядка будет заявлено требование о взыскании с ответчика имеющейся задолженности. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 34-36,72).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Материалами дела установлено, что 20.01.2022 между Комитетом по управлению имуществом г.о. Серпухов и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов, <номер>, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым <номер> категория земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по <адрес>, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи. Договор заключен на срок 20 лет, с 20.01.2022 по 19.03.2035 (л.д. 17-20,51-59).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 14-15,39-45).

23.01.2023 ФИО1 обратился в администрацию г.о. Серпухов с заявлением о расторжении договора аренды <номер> от 20.01.2022, ссылаясь на отсутствие финансовой возможности выполнения обязательств по договору (л.д. 46).

В ответе на заявление истца, Администрация г.о. Серпухов указала, что проект решения «О расторжении договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов <номер> от 20.01.2022 с ФИО1» был направлен на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области. Согласно сводному заключению Министерства имущественных отношений Московской области от 21.02.2023 № 32-З, учитывая отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключаемого в результате проведения торгов, отказано в согласовании проекта расторжения договора аренды земельного участка (л.д. 21-22,38,49-50).

Согласно расчету, задолженность ФИО1 за период с 01.01.2023 по 30.06.2023 по договору аренды составляет 108447,45 руб., задолженность по пени за период с 16.03.2023 по 06.07.2023 – 3355,69 руб. (л.д. 37).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Частью 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как усматривается из спорного договора аренды, в нем не предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Обращаясь с заявлением о расторжении договора аренды в администрацию г.о. Серпухов и в суд с иском, истец указывает на существенное изменение обстоятельств, при которых использование земельного участка в целях, для которых был заключен договор аренды, не представляется возможным.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

При таких обстоятельствах, учитывая отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, суд, исходя из наличия по делу обстоятельств для применения вышеприведенных положений ст. ст. 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Следовательно, по общему правилу, расторжение договора влечет прекращение соответствующих обязательств лишь на будущее время и не освобождает от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого прекращения.

При этом, расторжение договора аренды не освобождает истца от исполнения обязанности по выплате задолженности, а также оплате платежей до дня фактического возвращения земельного участка арендодателю.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС <номер>) к Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области (ИНН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный по результатам проведения торгов от 20.01.2022 <номер> между Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 23 августа 2023 г.