Апелляционное определение № 33-10905/2026 Ж-10083/2026 от 23 марта 2026 г.

Судья: фио

Суд первой инстанции гр. дело № 2-3401/2025

Суд апелляционной инстанции гр. дело № 33-10905/2026

УИД 77RS0018-02-2024-018676-52


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Пашкевич А.М.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Карасеве Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Никулинского районного суда адрес от 06 марта 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кроссбилл» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) неустойку за просрочку передачи объекта в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, государственную пошлину в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований, - отказать.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кроссбилл» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания финансовых санкций до 30 июня 2025 года включительно,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику с указанными требованиями, указал, что 16.04.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» и фио заключен договор № СТН(К)-1/18/118-ДДУ/100489/21, согласно которому застройщиком должно было быть передано жилое помещение под условным номером 1-118 в доме по строительному адресу: адрес, адрес, объект должен был быть передан не позднее 31.12.2023; 14.08.2023 между фио и ФИО1 заключен договор уступки прав требования по указанному договору участия в долевом строительстве; квартира передана истцу 02.10.2024 по передаточному акту. Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку по указанному договору за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Судом постановлено указанное решение, об изменении которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, выслушав объяснения представителей истца, ответчика, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с п. 2.1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Основания для признания объекта капитального строительства содержатся в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с ч. 2 которой уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

пролеты более чем 100 метров;

наличие консоли более чем 20 метров;

заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров;

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.04.2021 между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кроссбилл» и фио заключен договор № СТН(К)-1/18/118-ДДУ/100489/21, согласно которому застройщиком должно было быть передано жилое помещение под условным номером 1-118 в доме по строительному адресу: адрес, адрес. Стороны определили срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику - не позднее 31.12.2023.

Цена договора составила сумма Обязательства участника по внесению денежных средств по указанному договору участия в долевом строительстве исполнены.

14.08.2023 между фио и ФИО1 заключен договор уступки права требования по указанному договору участия в долевом строительстве.

22 июля 2024 года застройщиком получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 77-07-012086 от 22.07.2024 г.

Исходя из сведений о здании, в котором расположен объект долевого строительства, из разрешения на строительство, высота здания составляет более 151,7 м., и с учетом данных Положительного заключения экспертизы от 14.05.2020 года, суд пришел к выводу, что строящееся здание является уникальным объектом.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения ответчиком срока передачи истцу квартиры, то суд пришел к выводу, что истец вправе требовать от ответчика выплаты неустойки.

Истец, подавая иск, не знал, что объект является уникальным, и просил взыскать с ответчика неустойку в размере сумма, исходя из следующего расчета: 28 293 523,83 х 81 (количество дней просрочки с 01.01.2024 по 21.03.2024 г.) х 2 х 1/300 х 7,5%.

Вместе с тем, суд, при расчете неустойки, учел уникальность объекта и, произведя собственный расчет, установил, что размер неустойки за заявленный истцом период составит сумма (28 293 523,83 х 81 х 1/300 х 7,5%).

Однако, полагая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, снизил ее размер до сумма

На основании ч. 2 ст. 10 Закона N 214-ФЗ суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма

Судебные расходы распределены судом с учетом положений ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Судебная коллегия полагает, что заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы истца, что для уникальных объектов не применяются ограничения ставки рефинансирования, установленные постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, которые истец и суд применили при расчете неустойки.

В соответствии с п. 2.1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Часть 2.1 статьи 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214–ФЗ введена в действие Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ в целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера (статья 2 Федерального закона от 04.08.2023 № 421-ФЗ).

В зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства, в частности, разные правила привлечения застройщика к договорной ответственности за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Так, по общему правилу согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, ответственность застройщика в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ограничена в объеме не более 5% от цены договора (часть 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Несмотря на то, что и части 2 и 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливают порядок расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве, в действительности обе нормы направлены на регулирование различных и никак не пересекающихся договоров участия в долевом строительстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление Правительства РФ №326 вступило в силу со дня его официального опубликования – 22.03.2024 (пункт 4).

Согласно абзацу 2 пункта 1 Постановления Правительства РФ № 326 (в редакции на дату принятия решения) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период с 22.03.2024 до 30.06.2025 включительно.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства РФ № 326 (в редакции на дату принятия решения) в период с 01.07.2023 до 30.06.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6 частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.

Исходя из буквального толкования приведенных норм, особенности применения неустойки, введенные постановлением Правительства Российской Федерации №326, не распространяются на неустойки, не предусмотренные частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве.

К таким неустойкам относится, в том числе, неустойка, установленная частью 2.1 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве.

С учетом изложенного, по состоянию на 31.12.2023 (день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры) ставка рефинансирования составляла 16% годовых, в связи с чем размер неустойки за период с 01.01.2023 по 21.03.2024 составляет сумма (28 293 523,83 х 81 х 1/300 х 16%), тогда как неустойка за указанный период, рассчитанная по 5% от цены договора, составит сумма (28 293 523,83 х 5%).

Учитывая данные положения закона, размер неустойки подлежащей взысканию с ответчика не может превышать сумма

Вместе с тем, поскольку истцом сумма неустойки заявлена ко взысканию меньше причитающейся, судебная коллегия полагает возможным применить положения ст. 196 ГПК РФ, и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере сумма

При этом, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 333 ГК РФ, для снижения неустойки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указано, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Согласно разъяснениям, данным в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Принимая во внимание изложенное, с учетом конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия не находит оснований снижения размера подлежащей взысканию неустойки.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, то решение суда в данной части подлежит отмене.

Иных доводов для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Никулинского районного суда адрес от 06 марта 2025 года отменить в части размера неустойки.

В указанной части постановить новое решение.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) неустойку за просрочку передачи объекта в размере сумма

В остальной части решение Никулинского районного суда адрес от 06 марта 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 июля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: