Апелляционное определение № 33-59884/2025 от 3 декабря 2025 г.

1-ой инстанции гр. дело № 2-140/2025

Суд апелляционной инстанции гр. дело № 33-59884/2025

Судья: фио

УИД 77RS0020-02-2024-004241-86



АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 декабря 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.Г.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Парфенове М.Р.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе Департамента городского имущества адрес, Правительства адрес на решение Перовского районного суда адрес от 24 июня 2025 года, которым постановлено:

«Признать право собственности Д...

о признании самовольными постройками, сносе»,

УСТАНОВИЛА:

Правительство Москвы и Департамент городского имущества адрес обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании помещений (подвал, ком. 1; 1 этаж, ком. 2-7; мансарда, ком. 8-12) общей площадью 172,3 кв.м. здания по адресу: адрес, самовольными постройками, обязании в месячный срок, с момента вступления в законную силу решения суда, привести здание по адресу: адрес первоначальное состояние путем сноса помещений (подвал, ком. 1; 1 этаж, ком. 2-7; мансарда, ком. 8-12) общей площадью 172,3 кв.м., предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 1 ст. 206 ГПК РФ право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ответчиков расходов, признании отсутствующим зарегистрированного права общей долевой собственности на помещения, снятии здания с кадастровым номером ... по адресу: адрес, с кадастрового учета, обязании в месячный срок, с момента вступления в законную силу решения суда, освободить земельный участок по адресу: адрес от антресоли (пом. I, комн. 1-4; пом. II, комн. 1,2) площадью 85,6 кв.м. здания по адресу: адрес, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 1 ст. 206 ГПК РФ право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес осуществить мероприятия по сносу объекта с дальнейшим возложением на ответчиков расходов, мотивируя свои требования тем, что Госинспекция по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка по адресу: адрес, выявлены объекты недвижимости, обладающие признаками самовольных построек и размещенные без разрешительной документации. адрес с адресным ориентиром: адрес не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Актом Госинспекции по недвижимости от 02.11.2023 № 9036911 установлено, что на земельном участке расположен жилой дом, учтенный в ЕГРН с двумя кадастровыми номерами: ... площадью 197,1 кв.м. по адресу: адрес, право собственности не зарегистрировано; ... с площадью 251 кв.м, по адресу: адрес, находящий в общей долевой собственности: ФИО1 (запись в ЕГРН от 29.12.2022 № 77:03:0010007:4104-77/072/2022-11); ФИО2 (запись в ЕГРН от 29.12.2022 № 77:03:0010007:4104- Ш 77/072/2022-10); ФИО3 (запись в ЕГРН от 29.09.2022 № 77:03:0010007:4104- 77/072/2022-8; от 29.04.2016 № 77-77/003-77/003/220/2016-355/3); ФИО4 (запись в ЕГРН от 05.08.2022 № 77:03:0010007:4104-77/072/2022-6); ФИО5 (запись в ЕГРН от 05.08.2005 № 77-77-20/058/2005-86); ФИО6 (запись в ЕГРН от 05.08.2005 № 77-77-20/058/2005-86); ФИО7 (запись в ЕГРН от 05.08.2005 № 77-77-20/058/2005-86). Согласно технической документации ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 2008 г. общая площадь жилого дома составляла 305,7 кв.м., жилая площадь - 159,5 кв.м.; на 2012 г. общая площадь жилого дома составляла 197,1 кв.м., жилая площадь - 109,9 кв.м.; на 2016 г. общая площадь жилого дома составляла 369,4 кв.м., жилая площадь - 217 кв.м. В результате анализа технической документации установлено, что помещения 1 квартиры № 1 сгорели и по состоянию на 2012 г. отсутствовали. В период с 2015 по 2016 г.г. осуществлена реконструкция жилого дома путем возведения пристройки площадью 172,3 кв.м., образованной новыми помещениями квартиры № 1 (подвал, ком. 1; 1 этаж, ком. 2-7; мансарда, ком. 8-12). Факт проведения работ по реконструкции жилого дома подтверждается материалами аэрофотосъемки, размещенной в открытых источниках сети «Интернет». Согласно технической документации на жилой дом, реконструкция осуществлена с увеличением ранее существующих технических характеристик (общей площади и объема). Установлено, что уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с адресным ориентиром: адрес, а также иные разрешительные документы Мосгоссгройнадзором не выдавались. Кроме того, по объекту по адресу: адрес, застройщику Джоджуа М.адрес отказано в приеме документов, необходимых для предоставления Государственной услуги от 05.03.2020 № 09-УС-998/20-(0)-1. Таким образом, помещения (подвал, ком. 1; 1 этаж, ком. 2-7; мансарда, ком. 8-12) общей площадью 172,3 кв.м, здания по адресу: адрес обладают признаками самовольной постройки.

ФИО4, ФИО5, ФИО6, фио обратились в суд со встречным иском к Правительству Москвы, Департаменту городского имущества адрес, ФИО1, ФИО2, ФИО3, в котором просили признать право собственности на реконструированную часть объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу адрес, установив что площадь реконструированного объекта составляет 369,4 кв.м. в экспликации согласно техническому паспорту адрес Москвы от 26.07.2016, перераспределить доли в объекте недвижимости соразмерно увеличенной объекта недвижимости: ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО4 по 41/1050 долей, ФИО3, ФИО6, адрес по 123/2100 долей, обязать Правительство Москвы исключить объект недвижимости, расположенный по адресу адрес из перечня объектов самовольного строительства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП в текущей редакции, взыскать с Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что согласно сведениям ЕГРН, в отношении жилого дома с кадастровым номером ..., расположенного по адресу адрес зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО4 и учтена общая площадь 251 кв.м. адрес кв.м. не соответствует действительности и учтена ошибочно ввиду невключения в нее ряда помещений. Ранее, до пожара, в 2003 году, объект недвижимости имел общую площадь 341,3 кв.м (следует из техпаспорта 2003 года). В 2005 году часть объекта сгорела. Факт пожара дополнительно подтверждается справкой о пожаре, имеющейся в материалах дела и не опровергается ни одним из встречных ответчиков. Жилой дом реконструирован (восстановлен после пожара) путем реконструкции за счет и силами ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО4 существовавшего до пожара объекта недвижимости, в прежних габаритах. В результате реконструкции и на момент экспертного обследования площадь жилого дома составляет 369,4 кв.м., что также дополнительно подтверждается экспликацией к техническому паспортные данные, составленного после произведенной реконструкции. Таким образом, общая площадь объекта недвижимости в результате произведенного встречными истцами восстановления увеличилась с 341,3 кв.м. (2003 году) до 369,4 (н.в.), а именно на 28,1 кв.адрес постройка не нарушает обязательных требований, не несет прямой угрозы жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц.

Представитель истцов (ответчиков по встречному иску) Правительства Москвы и Департамента городского имущества адрес фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчики (истцы по встречному иску) ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя фио, который просил отказать в удовлетворении первоначального иска, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики по первоначальному и встречному искам ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, возражения по заявленным требованиям не представили.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по адрес, Комитета государственного строительного надзора адрес, Госинспекции по недвижимости адрес, МосгорБТИ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят Департамент городского имущества адрес и Правительство Москвы по доводам апелляционной жалобы.

Стороны и третьи лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения встречного иска, исходя из следующего.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 209, 222, 235, 264, 304 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. ст. 51, 51.1 ГрК РФ, п. ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в п. 26, 29, 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости адрес в ходе проведения обследования земельного участка по адресу: адрес, выявлены объекты недвижимости, обладающие признаками самовольных построек и размещенные без разрешительной документации.

Актом Госинспекции по недвижимости от 02.11.2023 № 9036911 установлено, что на земельном участке расположен жилой дом, учтенный в ЕГРН с двумя кадастровыми номерами: 77:03:0010007:1567 площадью 197,1 кв.м. по адресу: адрес, право собственности не зарегистрировано; ... с площадью 251 кв.м, по адресу: адрес, находящий в общей долевой собственности: ФИО1 (запись в ЕГРН от 29.12.2022 № 77:03:0010007:4104-77/072/2022-11); ФИО2 (запись в ЕГРН от 29.12.2022 № 77:03:0010007:4104- Ш 77/072/2022-10); ФИО3 (запись в ЕГРН от 29.09.2022 № 77:03:0010007:4104- 77/072/2022-8; от 29.04.2016 № 77-77/003-77/003/220/2016-355/3); ФИО4 (запись в ЕГРН от 05.08.2022 № 77:03:0010007:4104-77/072/2022-6); ФИО5 (запись в ЕГРН от 05.08.2005 № 77-77-20/058/2005-86); ФИО6 (запись в ЕГРН от 05.08.2005 № 77-77-20/058/2005-86); ФИО7 (запись в ЕГРН от 05.08.2005 № 77-77-20/058/2005-86).

адрес с адресным ориентиром: адрес находится в собственности субъекта – адрес.

По сведениям Информационной системы по формированию и ведению реестра объектов недвижимости адрес (ИС РЕОН), земельно-правовые отношения на земельный участок с адресным ориентиром: адрес не оформлены, земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на данном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 77:03:0010007:1567 площадью 197,1 кв. м 1944 года постройки, имеющий адрес: адрес. Дата постановки на кадастровый учет - 24.05.2012. Имущественные права на жилой дом не зарегистрированы.

Дополнительно жилой дом по адресу: адрес учтен в ЕГРН под кадастровым номером ..., с площадью 251 кв. адрес постановки на кадастровый учет - 18.06.2014.

На жилой дом с кадастровым номером ... по адресу: адрес зарегистрировано право общей долевой собственности физических лиц (ответчиков): ФИО1 – 23/400, ФИО2 – 23/800, ФИО3 – 69/400 и 69/800, фио – ¼, адрес 17/200, ФИО6 – 17/200, ФИО7 – 17/200.

Согласно технической документации ГБУ адрес «МосгорБТИ» по состоянию на 2008 год, общая площадь жилого дома по адресу: адрес составляла 305,7 кв. м, жилая площадь - 159,5 кв. м.

Согласно технической документации ГБУ адрес «МосгорБТИ» по состоянию на 2012 год, общая площадь жилого дома по адресу: адрес составляла 197,1 кв. м, жилая площадь - 109,9 кв. м

Согласно технической документации ГБУ адрес «МосгорБТИ» по состоянию на 2016 год, общая площадь жилого дома по адресу: адрес составляла 369,4 кв. м, жилая площадь - 217 кв. м.

В результате анализа технической документации на жилой дом по адресу: адрес, адрес Москвы «МосгорБТИ» установлено, что помещения квартира № 1 сгорели и по состоянию на 2012 год отсутствовали. В период с 2015 по 2016 года осуществлена реконструкция жилого дома по адресу: адрес путем возведения пристройки площадью 172,3 кв. м, образованной новыми помещениями квартиры № 1 (комната 1 в подвале, комнаты 2 - 7 на первом этаже, комнаты 8-12 мансарды), согласно технической документации ГБУ адрес «МосгорБТИ» по состоянию на 26.07.2016).

Факт проведения работ по реконструкции жилого дома подтверждается материалами аэрофотосъемки, размещенной в открытых источниках сети «Интернет».

В настоящее время ведется эксплуатация реконструированного после пожара жилого дома по адресу: адрес.

Данные обстоятельства стороной ответчиков не оспаривались.

Согласно технической документации на жилой дом, реконструкция осуществлена с увеличением ранее существующих технических характеристик (общей площади и объема). Установлено, что уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с адресным ориентиром: адрес, а также иные разрешительные документы Мосгоссгройнадзором не выдавались.

По объекту по адресу: адрес застройщику Джоджуа М.адрес отказано в приеме документов, необходимых для предоставления Государственной услуги от 05.03.2020 № 09-УС-998/20-(0)-1.

Обращаясь в суд с настоящим иском сторона истцов указывала, что помещения (подвал, ком. 1; 1 этаж, ком. 2-7; мансарда, ком. 8-12) общей площадью 172,3 кв.м, здания по адресу: адрес обладают признаками самовольной постройки, в связи с чем в рамках проверки указанных доводов определением Перовского районного суда адрес от 06.09.2024 по ходатайству представителя истца Департамента городского имущества адрес по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ».

Согласно заключению эксперта № 7100/19-2-24 от 15.01.2025 фактические характеристики жилого дома по адресу: Москва, адрес на момент проведения экспертного осмотра не соответствуют характеристикам (основным и дополнительным) объекта недвижимости с кадастровым номером ... по адресу: Москва, Косино-Ухтомский, адрес, указанным выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2023, не соответствуют характеристикам (основным и дополнительным) объекта недвижимости с кадастровым номером ... по адресу: Москва, Косино-Ухтомский, адрес, указанным выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2023 в части количества этажей и общей площади.

Помещения площадью 172,3 кв.м, (подвал, ком. 1, 1 этаж, ком. 2-7, мансарда, ком. 8-12), образованные новыми помещениями квартиры №1 возникли в результате работ реконструкции (восстановлению после пожара).

С 2003 года по настоящее время индивидуально определенные признаки жилого дома по адресу: адрес изменились следующим образом:

- увеличилась общая площадь на 28,1 кв.м.;

- увеличилась площадь застройки на 2,7 кв.м. за счет увеличения крыльца к квартире №1;

- увеличился строительный объем на 87 куб.м. за счет устройства подвала в квартире №1.

Не изменилось количество этажей жилого дома, не изменилась высота жилого дома.

Возведенные помещения площадью 172,3 кв.м, (подвал, ком. 1,1 этаж, ком. 2- 7, мансарда, ком. 8-12), образованные новыми помещениями квартиры №1, к жилому дому по адресу: адрес соответствуют градостроительным нормам и правилам, санитарно-техническим нормам и правилам, не соответствуют противопожарным нормам и правилам в части отсутствия автономных дымовых пожарных извещателей, не соответствуют строительным нормам и правилам в части наличия дефектов ступеней лестницы в подвал квартиры №1.

Данные отступления от норм и правил являются легко устранимыми.

Необходимо отметить, что на момент выполнения работ по восстановлению после пожара помещений квартиры №1, оборудование дымовыми пожарными извещателями жилых помещений квартир в жилых зданиях менее 3-х этажей не регламентировалось.

В ходе экспертных исследований установлено, что в результате проведенной реконструкции (восстановления после пожара) изменились следующие индивидуально-определенные признаки жилого дома:

- увеличилась общая площадь на 28,1 кв.м.;

- увеличилась площадь застройки на 2,7 кв.м. за счет увеличения крыльца к квартире №1;

- увеличился строительный объем на 87 куб.м. за счет устройства подвала в квартире № 1.

Возведенные помещения площадью 172,3 кв.м. (подвал, ком. 1, 1 этаж, ком. 2-7, мансарда, ком. 8-12), образованные новыми помещениями квартиры №1, к жилому дому по адресу: адрес создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Отступления от строительных и противопожарных норм и правил являются легко устранимыми.

Возведенные помещения площадью 172,3 кв.м, (подвал, ком. 1, 1 этаж, ком. 2-7, мансарда, ком. 8-12), образованные новыми помещениями квартиры №1, к жилому дому по адресу: адрес являются объектом (частью объекта) капитального строительства.

Для приведения жилого дом по адресу: адрес, в первоначальное состояние в соответствии с техническими документами ГБУ МосгорБТИ на 23.01.2008 необходимо ликвидировать возведенный подвал, привести внутреннюю планировку квартиры №1 в состояние, соответствующее состоянию здания до пожара.

Технически ликвидировать помещение подвала возможно путем его засыпки, выполнить внутреннюю перепланировку - демонтаж и монтаж внутренних стен и перегородок - помещения квартиры №1, с учетом того, что внутренние стены являются несущими, не представляется возможным без полного демонтажа существующих несущих конструкций помещения квартиры №1 и возведения на их месте новых несущих конструкций. Данные работы будут носить характер обратной реконструкции.

Оценив экспертное заключение ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ» № 7100/19-2-24 от 15.01.2025, суд первой инстанции положил его в основу решения, признав достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, оснований не доверять заключению эксперта суд не нашел, отметив, что экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением в соответствии со ст.ст. 79, 84, 85 ГПК РФ, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при этом суд учел, что заключение содержит подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, в результате произошедшего пожара сохранилась часть жилого дома, находившегося в общей долевой собственности ответчиков, возведенные помещения площадью 1721,3 кв.м. образованные новыми помещениями квартиры № 1 возникли в результате работ по реконструкции (восстановлению после пожара), при этом указанные помещения соответствуют градостроительным нормам и правилам, санитарно-техническим нормам и правилам, не соответствуют противопожарным нормам и правилам в части отсутствия автономных дымовых пожарных извещателей, не соответствуют строительным нормам и правилам в части наличия дефектов ступеней лестницы в подвал квартиры №1, однако данные отступления от норм и правил являются легко устранимыми.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные помещения не обладают признаками самовольной постройкой, по сути являются объектами, возникшими в результате реконструкции жилого дома после пожара, соответствуют градостроительным нормам и правилам, санитарно-техническим нормам и правилам, а допущенные отступления от противопожарных и строительных норм и правил являются легко устранимыми, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес о признании помещений площадью 172,3 кв.м., образованных в результате работ по реконструкции самовольными постройками, а также производных от них требований о сносе указанных строений, отметив, что в ходе рассмотрения дела совокупностью представленных доказательств подтверждается факт того, что возведенная пристройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, доказательств обратного суду не представлено.

Приняв во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования о признании права собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на реконструированный объект недвижимости по адресу: адрес, с площадью 369,4 кв.м., признав за ФИО1 в размере 41/1050 доли, за ФИО2 в размере 41/2100 доли, за фио в размере 123/1050 доли, за ФИО3 в размере 123/2100 доли, за фио в размере 41/1050 доли, за ФИО4 в размере 41/2100 доли, за ФИО6 в размере 123/1050 доли, за адрес размере 123/2100 доли, исходя из представленного стороной ответчиков расчета, который проверен судом, признан арифметически верным.

Установив, что спорный объект к самовольным постройкам не относится, а фактически является реконструированным объектом после пожара, суд возложил на Правительство Москвы обязанность исключить реконструированный объект недвижимости по адресу: адрес, из перечня объектов самовольного строительства.

Также судом отказано в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности с указанием на то, что из материалов дела усматривается, что факт самовольного строительства выявлен 02.11.2023, что подтверждается актом обследования недвижимости, произведенным Госинспекцией по недвижимости, в то время как исковое заявление направлено в суд 05.03.2024, то есть в пределах срока исковой давности, в связи с чем, оснований для его применения в настоящем споре не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма с каждого в пользу ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО4

С выводами суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Положениями статьи 219 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 13 постановления № 44 предусмотрено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно пункту 25 постановления № 44 в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (пункт 41 постановления № 44).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 43 постановления N 44).

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Как следует из материалов дела, в данном случае ответчики в установленном законом порядке за получением разрешения на реконструкцию до начала строительных работ не обращались, при этом обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчики не имели объективной возможности получить необходимые разрешения (разрешения на реконструкцию и соответственно, предпринять меры для их получения до их осуществления, во время реконструкции спорного имущества, ответчиками не доказаны, что свидетельствует об уклонении ответчиков от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации права собственности на спорное имущество. При этом, судебная коллегия отмечает, что возведенные помещения имеют отступления от строительных и противопожарных норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречных требований о признании права собственности на реконструированный объект, распределении долей в объекте недвижимости, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, в связи с чем, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска в части требований о признании права собственности на реконструированный объект, распределении долей в объекте недвижимости, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необходимости удовлетворить исковые требований о сносе самовольной постройки судебная коллегия отмечает, что к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц, вместе с тем, в рассматриваемом случае допущенные отступления от противопожарных и строительных норм и правил являются легко устранимыми, а отсутствие разрешительной документации не является безусловным основанием для удовлетворения иска.

Иные доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены или изменения решения суда, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда адрес от 24 июня 2025 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований о признании права собственности, распределении долей в объекте недвижимости, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска ... о признании права собственности, распределении долей в объекте недвижимости, взыскании расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

В остальной части решение Перовского районного суда адрес от 24 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 12 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: