Решение № 3А-169/2026 3А-169/2026(3А-787/2025;)~М-681/2025 3А-787/2025 М-681/2025 от 29 апреля 2026 г. по делу № 3А-169/2026

Дело № 3а-169/2026 (№ 3а-787/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000746-43


Решение

Именем Российской Федерации

24 апреля 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установила:

ФИО1, действуя через полномочного представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» (далее – ГБУ СК «Ставкрайимущество»), в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является пользователем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность … кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: под водохранилище, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 36 070 000 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 10 717 053 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «ЦОЭ «БООС» от 21.11.2025 №57/2025 (л.д. 5-8).

В дальнейшем представитель административного истца ФИО3 уточнила требования административного иска и просила установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Определением Ставропольского краевого суда от 27.11.2025 из числа административных ответчиков исключено ГБУ СК «Ставкрайимущество» с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица, а также в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация Ипатовского городского округа Ставропольского края (л.д. 2-4).

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (л.д. 116-119).

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 с 15.06.2015 на срок с 12.05.2015 по 11.05.2064 является пользователем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность.. кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: под водохранилище, расположенного по адресу: …., что подтверждается сведениями из ЕГРН об объекте недвижимости на 20.11.2025 (л.д. 11-13), а также согласуется с договором № 27 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, от 19.05.2017, заключенного между ФИО1 и администрацией Ипатовского муниципального района (л.д. 14-19).

Административный истец, являясь пользователем на праве аренды указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости этого имущества, что подтверждается расчетами арендной платы, являющимися приложением к договору № 27 от 19.05.2017, вправе оспорить его кадастровую стоимость (л.д. 20, 21).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 36 070 000 руб. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1215 от 15.11.2022 (дата внесения сведений в ЕГРН – 20.01.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2023), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.10.2025 (л.д. 10).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Центр оценки и экспертиз «БООС» от 21.11.2025 №57/2025, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в интервале от 8 144 960 руб. до 13 289 146 руб. (л.д. 22-89).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 11 декабря 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО5 № 302 от 07.04.2026 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 20 005 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 года (л.д. 137-207).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО5 № 302 от 07.04.2026 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично04.02.2026.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, скриншоты и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земельных участков рынка некоммерческой недвижимости, не являющейся доходной (неспособных самостоятельно приносить доход, только в составе комплекса).

Для исследования рынка предложений о продаже/аренде недвижимости вышеуказанного сегмента рынка экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет на сервисе АрхиОценщика.рф в отношении сходных земельных участков за период с 1 января 2021 г. по 1 января 2022 г. (территория исследования: Ставропольский край) и из 11 опубликованных объявлений о продаже и 2 объявлений об аренде отобрано 3 объекта-аналога для сравнительного подхода, которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектом экспертизы.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 - сравнительным подходом (методом сравнения продаж) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При исследовании экспертом при сравнительном подходе к объектам аналогам – сходным по назначению (для размещения прудов) земельным участкам, расположенным в Грачевском муниципальном округе, Петровском и Минераловодском городских округах, применены корректировки на различия между объектом оценки и объектами-аналогами: поправка на торг, на красную линию земельных участков, на благоустройство и дорожную инфраструктуру, на масштаб, размер, общую площадь. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Центр оценки и экспертиз «БООС» от 21.11.2025 №57/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости, устанавливая лишь границы интервала такой стоимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспорены.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. Выводы заключения эксперта лицами, участвующими в деле, не оспариваются, мотивированных возражений относительно проведенного по делу экспертного заключения суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО5 № 302 от 07.04.2026 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 25 ноября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью …. кв.м, уточненная площадь, погрешность … кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: под водохранилище, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 20 005 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 25 ноября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2026 года.

Судья И.А. Черниговская