Решение № 2-9264/2017 2-9264/2017 ~ М-9581/2017 М-9581/2017 от 19 декабря 2017 г. по делу № 2-9264/2017

Дело № 2-9264/2017
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

20 декабря 2017 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Ю.Н.,

при секретаре Ткачевой А.И.,

с участием представителя истца Хайдукова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саратовской региональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей» (далее по тексту СРОО «ЦЗПП»), действующей в интересах Михеевой ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» (далее по тексту ООО «Миал Девелопмент») о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве, -

установил:

истец СРОО «ЦЗПП» обратился в суд вышеуказанным иском в интересах с Михеевой Р.В., мотивируя свои требования тем, что 26 ноября 2014 г. Михеева Р.В. обратилась в ООО «Миал Девелопмент» с целью приобретения квартиры в строящемся доме.

Сотрудники ответчика указали ей, что данная организация осуществляет строительство жилого комплекса «Мирный» (имеющего в настоящее время наименование «Миргород»), расположенного по адресу <адрес>, в связи с чем, имеется возможность приобретения однокомнатной <адрес> площадью 37,96 кв.м, в <адрес> указанного жилого комплекса стоимостью 797 160 рублей.

Михееву Р.В. устроили указанные условия и ей было предложено подписать договор.

Исходя из ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и жзых объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Исходя из вышеизложенного, достигнутые между Михеевой Р.В. и ответчиком договоренности фактически были направлены на возникновение между сторонами правоотношений, регулируемых законодательством об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, и должны были быть оформлены путем подписания сторонами договора долевого участия.

Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Как выяснилось в последствии, на момент обращения Михеевой Р.В. у ответчика отсутствовало разрешение на строительство вышеназванного многоквартирного дома. Таким образом, ответчик не имел права заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем ответчик представил Михеевой Р.В. на подписание договор займа денежных средств с условием о возврате суммы займа путем передачи квартиры.

26.11.2014 г. между истцом и ответчиком был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого заимодавец передала заемщику денежные средства в размере 797 160 рублей, а заемщик принял на себя обязательство по возврату суммы займа в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в виде имущественного права на <адрес>, общей площадью 37,96 кв.м., расположенную на 2 этаже блок-секции «А» пятиэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес>.

Несмотря на название указанного договора, он не является займом по смыслу главы 42 ГК РФ, в соответствии с которой возврат займа производится путем передачи вещей того же рода и качества.

Фактически договор займа от 26.11.2014 г. направлен на установление между сторонами отношений, регулируемых Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214 - ФЗ, однако ввиду отсутствия у ответчика 26.11.2014 г. разрешения на строительство, договоренности не были оформлены договором участия в долевом строительстве.

Одновременно с подписанием договора займа, между сторонами был подписан предварительный договор о намерениях заключить договор долевого участия в строительстве, согласно условиям которого стороны обязуются до 26.05.2015 года включительно заключить Договор долевого участия в строительстве на однокомнатную <адрес> общей площадью 37,96 кв.м., расположенную на 2 этаже блок - секции «А» пятиэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, стоимостью 797 160 рублей.

Таким образом, договор займа и предварительный договор о намерениях заключить договор долевого участия в строительстве от 26.11.2014 г. следует оценивать в совокупности как единую сделку, направленную на установление между сторонами отношений долевого участия в строительстве, из которых следует, что ответчик принял на себя обязательство передать Михеевой Р.В. по договору долевого участия однокомнатную квартиру.

Исходя из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в ответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В нарушение вышеназванных положений закона и договора, ответчик не исполнил обязанности по получению разрешения на строительство в отношении многоквартирного дома №5 ЖК «Миргород», в связи с чем договор долевого участия в строительстве на квартиру в указанном доме не может быть заключен: договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации, однако государственная регистрация указанного договора невозможна ввиду отсутствия разрешения на строительства указанного дома.

В ст. 12 ГК РФ закреплено, что одним из способов нарушенного права является понуждение к исполнению обязанности в натуре.

Как следует из договоров от 26.11.2014 г., ответчик принял на себя обязательство заключить с Михеевой Р.В. договор долевого участия в отношении однокомнатной квартиры.

При этом, у ответчика имеется действующее разрешение на строительство в отношении жилого <адрес> по адресу <адрес>.

В указанном жилом доме имеется нереализованная однокомнатная <адрес> на 6 этаже блок - секции Б площадью 42,29 кв.м.

Исходя из изложенного, защита прав Михеевой Р.В. возможна путем понуждения застройшцика к исполнению обязанности в натуре путем заключения договора долевого участия в отношении однокомнатной квартиры №55 общей площадью 42,29 кв.м., расположенной 6 этаже блок-секции Б в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>.

На основании вышеизложенного, просит обязать ООО «Миал Девелопмент» заключить с Михеевой ФИО7 договор о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов №, №, расположенных по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «<адрес>», <адрес>, б/н, на следующих условиях:

ООО «Миал Девелопмент» обязуется не позднее 4 квартала 2017 года построить многоквартирный дом №1 на земельных участках с кадастровыми номерами №, и по завершении строительства в срок не позднее 30 апреля 2018 года передать Михеевой ФИО8 однокомнатную <адрес> общей площадью 42,29 кв.м., расположенную на 6 этаже блок - секции «Б» в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>, б.н., при этом, в качестве оплаты за указанную квартиру ООО «Миал Девелопмент» принимает денежные средства в размере 797 160 рублей, уплаченные Михеевой Р.В. 26.11.2014 г. по договору займа от 26.11.2014 г., а Михеева Р.В. в свою очередь утрачивает право требования денежных средств по договору займа от 26.11.2014 г., утрачивает право требования передачи квартиры № 8 общей площадью 37,96 кв.м., расположенную на 2 этаже блок - секции «А» пятиэтажного жилого дома №5 по адресу: <адрес>, при этом Михеева Р.В. принимает на себя обязанность по завершении строительства принять от застройщика в свою собственность однокомнатную <адрес> общей площадью 42,29 кв.м., расположенную на 6 этаже блок - секции «Б» в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>, б/н.

Гарантийный срок объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, согласован сторонами равным пяти годам с момента передачи объекта долевого строительства.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Обязать ООО «Миал Девелопмент» по завершении строительства в срок не позднее 31 апреля 2018 года передать Михеевой ФИО9 однокомнатную <адрес> обшей площадью 42,29 кв.м., расположенную на 6 этаже блок - секции «Б» в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>, б/н.

Истец Мизеева Р.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание е явилась.

Представитель истца с судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске,

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Суд, учитывая мнение истца, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца и ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснение представителя истца, истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - бязанность государства.

Таким образом, правовая система России основана на принципе приоритета прав человека по отношению к иным участникам гражданского оборота.

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

В соответствии со ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного моуправления и обеспечиваются правосудием.

При этом, исходя из ст. 15 Конституции РФ, Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.

Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Судом установлено, что 26 ноября 2014 г. ФИО1 обратилась в ООО «Миал Девелопмент» с целью приобретения квартиры в строящемся доме.

Сотрудники ответчика указали ей, что данная организация осуществляет строительство жилого комплекса «Мирный» (имеющего в настоящее время наименование «Миргород»), расположенного по адресу <адрес>, в связи с чем, имеется возможность приобретения однокомнатной <адрес> площадью 37,96 кв.м, в <адрес> указанного жилого комплекса стоимостью 797 160 рублей.

Исходя из ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и жзых объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Исходя из вышеизложенного, достигнутые между Михеевой Р.В. и ответчиком договоренности фактически были направлены на возникновение между сторонами правоотношений, регулируемых законодательством об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, и должны были быть оформлены путем подписания сторонами договора долевого участия.

Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Как выяснилось в последствии, на момент обращения Михеевой Р.В. у ответчика отсутствовало разрешение на строительство вышеназванного многоквартирного дома. Таким образом, ответчик не имел права заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем ответчик представил Михеевой Р.В. на подписание договор займа денежных средств с условием о возврате суммы займа путем передачи квартиры.

26.11.2015 г. между истцом и ответчиком был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого заимодавец передала заемщику денежные средства в размере 797 160 рублей, а заемщик принял на себя обязательство по возврату суммы займа в срок не позднее 26.05.2015 г. в виде имущественного права на квартиру №8, общей площадью 37,96 кв.м., расположенную на 2 этаже блок-секции «А» пятиэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес> (л.д.28-29).

Несмотря на название указанного договора, он не является займом по смыслу главы 42 ГК РФ, в соответствии с которой возврат займа производится путем передачи вещей того же рода и качества.

Фактически договор займа от 26.11.2014 г. направлен на установление между сторонами отношений, регулируемых Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214 - ФЗ, однако ввиду отсутствия у ответчика 26.11.2014 г. разрешения на строительство, договоренности не были оформлены договором участия в долевом строительстве.

Одновременно с подписанием договора займа, между сторонами был подписан предварительный договор о намерениях заключить договор долевого участия в строительстве, согласно условиям которого стороны обязуются до 26.05.2015 года включительно заключить Договор долевого участия в строительстве на однокомнатную квартиру №8 общей площадью 37,96 кв.м., расположенную на 2 этаже блок - секции «А» пятиэтажного жилого дома №5 по адресу: <адрес>, стоимостью 797 160 рублей (л.д. 31-32).

Таким образом, договор займа и предварительный договор о намерениях заключить договор долевого участия в строительстве от 26.11.2014 г. следует оценивать в совокупности как единую сделку, направленную на установление между сторонами отношений долевого участия в строительстве, из которых следует, что ответчик принял на себя обязательство передать Михеевой Р.В. по договору долевого участия однокомнатную квартиру.

Исходя из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в ответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В нарушение вышеназванных положений закона и договора, ответчик не исполнил обязанности по получению разрешения на строительство в отношении многоквартирного дома №5 ЖК «Миргород», в связи с чем договор долевого участия в строительстве на квартиру в указанном доме не может быть заключен: договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации, однако государственная регистрация указанного договора невозможна ввиду отсутствия разрешения на строительства указанного дома.

В ст. 12 ГК РФ закреплено, что одним из способов нарушенного права является понуждение к исполнению обязанности в натуре.

Как следует из договоров от 26.11.2014 г., ответчик принял на себя обязательство заключить с Михеевой Р.В. договор долевого участия в отношении однокомнатной квартиры.

При этом, у ответчика имеется действующее разрешение на строительство в отношении жилого <адрес> по адресу <адрес>.

В указанном жилом доме имеется нереализованная однокомнатная квартира №55 на 6 этаже блок - секции Б площадью 42,29 кв.м.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что защита прав Михеевой Р.В. возможна путем понуждения застройшцика к исполнению обязанности в натуре путем заключения договора долевого участия в отношении однокомнатной квартиры №55 общей площадью 42,29 кв.м., расположенной 6 этаже блок-секции Б в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

обязать ООО «Миал Девелопмент» заключить с ФИО1 ФИО10 договор о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов №, №, расположенных по адресу: <адрес>, муниципальное образование «<адрес>», <адрес>, б/н, на следующих условиях:

ООО «Миал Девелопмент» обязуется не позднее 4 квартала 2017 года построить многоквартирный дом №1 на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:030109:115, 64:48:030109:120, и по завершении строительства в срок не позднее 30 апреля 2018 года передать ФИО1 ФИО11 однокомнатную <адрес> общей площадью 42,29 кв.м., расположенную на 6 этаже блок - секции «Б» в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>, б.н., при этом, в качестве оплаты за указанную квартиру ООО «Миал Девелопмент» принимает денежные средства в размере 797 160 рублей, уплаченные ФИО1 26.11.2014 г. по договору займа от 26.11.2014 г., а ФИО1 в свою очередь утрачивает право требования денежных средств по договору займа от 26.11.2014 г., утрачивает право требования передачи квартиры № 8 общей площадью 37,96 кв.м., расположенную на 2 этаже блок - секции «А» пятиэтажного жилого дома №5 по адресу: <адрес>, при этом ФИО1 принимает на себя обязанность по завершении строительства принять от застройщика в свою собственность однокомнатную <адрес> общей площадью 42,29 кв.м., расположенную на 6 этаже блок - секции «Б» в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>, б/н.

Гарантийный срок объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, согласован сторонами равным пяти годам с момента передачи объекта долевого строительства.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Обязать ООО «Миал Девелопмент» по завершении строительства в срок не позднее 31 апреля 2018 года передать ФИО1 ФИО12 однокомнатную <адрес> обшей площадью 42,29 кв.м., расположенную на 6 этаже блок - секции «Б» в многоквартирном жилом <адрес> по адресу <адрес>, б/н.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Кировский районный суд г. Саратова.

Судья Ю.Н. Кравцова