Решение № 3А-341/2024 3А-341/2024~М-191/2024 М-191/2024 от 11 июля 2024 г. по делу № 3А-341/2024

Дело № 3а-341/2024УИД 26OS0000-04-2024-000195-31

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 12 июля 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Пшеничной Ж.А., при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В., с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя ФИО3, эксперта Ш.Д.А.., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-341/2024 по административному иску ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое); наименование: торгово-развлекательный центр; количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, общей площадью 1340,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2023 года утверждена в размере 81 065 475,23 рублей.

Указывая, что кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта, в административном иске ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 26 февраля 2024 года № 18/2024, в размере 36 964 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания своевременно и в надлежащей форме, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО4 (представлены письменные возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления), представители заинтересованных лиц государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, каких-либо ходатайств, заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не поступало. Судом явка указанных лиц обязательной признана не была.

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, препятствий к рассмотрению и разрешению административного дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом, судом не установлено.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержал административный иск, уточнив его в соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, просил удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя ФИО3 просила отказать в удовлетворении требований, выразив несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы.

Выслушав пояснения явившихся лиц, допросив эксперта Ш.Д.А., исследовав и оценив письменные доказательства по делу, в том числе дополнительное заключение эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 июня 2022 года № 536 «О проведении в 2023 году государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края.

Результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Ставропольского края по состоянию на 01 января 2023 года утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края».

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налоговые платежи за находящийся у него в собственности объект рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ФИО1 с 15 июня 2015 года принадлежит на праве собственности объект капитального строительства с кадастровым номером №; общей площадью 1 340,4 кв.м. с видом разрешенного использования: нежилое (нежилое); наименование: торгово-развлекательный центр; количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06 марта 2024 года № КУВИ-001/2024-59405330.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» в размере 81 065 475,23 рублей по состоянию на 01 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 марта 2024 года № КУВИ-001/2024-59583258.

В подтверждение величины рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 26 февраля 2024 года № 18/2024, согласно которому рыночная стоимость в отношении объекта с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составила 36 964 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной оценочной экспертизы от 07 июня 2024 года № ЭЗ 066/2024 эксперт автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО5 определи рыночную стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года в размере 42 988 387,00 рублей.

На данное заключение заинтересованным лицом администрацией города Ставрополя поданы возражения, ознакомившись с которыми эксперт Ш.Д.А. суду пояснил, что при проведении судебной оценочной экспертизы им ошибочно указано местоположение объекта-аналога № 3: <адрес>, фактическое местоположение: <адрес>. На основании некорректной информации, указанной в объявлении о продаже двухэтажного коммерческого здания под любое направление бизнеса, по фотографиям и техническому паспорту объект-аналог № 3 отнесен к отдельно стоящим зданиям, тогда как продаваемая площадь 895 кв.м является первым и вторым этажом, в здании также имеется подвальный этаж, о чем в объявлении сказано не было. В этой связи подлежала применению повышенная корректировка на тип объекта. Применение данной корректировки повлияет на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом возражений и данных пояснений, по поручению суда экспертом Ш.Д.А. предоставлено дополнительное заключение эксперта от 10 июля 2024 года № ЭЗ 066/1/2024 по судебной оценочной экспертизе, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 44 034 187,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии дополнительного заключения судебной оценочной экспертизы от 10 июля 2024 года № ЭЗ 066/1/2024, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Данное экспертное заключение содержит обоснованное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости.

Принимая во внимание расположение, текущее состояние и существующие ограничения, и обременения, наиболее эффективным использованием объекта будет продолжение текущего использования объекта, как офисно-торговое помещение.

В дополнительном заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка к которому относится объект оценки, в том числе сегмента рынка, к которому относится объект оценки – вторичный рынок офисно-торговой недвижимости, класс – офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости, также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

В соответствии с требованиями статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом проведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. Материалы, иллюстрирующие дополнительное заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью.

Экспертом описаны доступные рыночные данные об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в полном объеме, приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При выборе конкретных значений корректирующих коэффициентов с учетом результатов анализа рынка, фактических предложений нежилых помещений с аналогичным назначением, эксперт пришел к обоснованному выводу о сопоставимости объектов оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам и об отсутствии оснований для внесения иных поправок. Экспертом применены соответствующие корректировки, исходя из индивидуальных особенностей объекта оценки.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки рассчитано по приведенной в заключении формуле.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Дополнительное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы дополнительного заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в дополнительном заключении к судебной оценочной экспертизе, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, равно, как не усматривается оснований для ее назначения и судом.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Дополнительное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в их достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в дополнительном заключении к судебной оценочной экспертизе от 10 июля 2024 года № ЭЗ 066/1/2024 итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Таким образом, дополнительное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и является допустимым доказательством, которое может быть положено в основу решения.

Отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО», представленный административным истцом, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта капительного строительства, поскольку величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводами дополнительного заключения к судебной оценочной экспертизе о рыночной стоимости объекта.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта капитального строительства административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28) разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Следовательно, учитывая факт нарушения прав и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровыми номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению в размере, определенном в дополнительном заключении к судебной оценочной экспертизе.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 21 марта 2024 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по делу в размере 100 000,00 рублей, которое с учетом положений статьи 106, части 3 статьи 108, статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 и несущественной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, установленной решением суда объекта недвижимости с кадастровым номером № (45,7%), подлежит удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда от 10 апреля 2024 года о назначении судебной оценочной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое); наименование: торгово-развлекательный центр; количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, общей площадью 1340,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 44 034 187,00 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 21 марта 2024 года.

Заявление автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по административному делу в размере 100 000,00 рублей.

Взыскание судебных расходов произвести путем перечисления на банковские реквизиты: автономная некоммерческая организация «Межрегиональное агентство судебных экспертов», АНО «МАСЭ», юридический и почтовый адрес: 355000 <...>, телефон №, e-mail: anomase@mail.ru, <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение составлено 22 июля 2024 г.

Судья Ж.А. Пшеничная