Решение № 3А-1728/2020 3А-188/2021 3А-188/2021(3А-1728/2020;)~М-815/2020 М-815/2020 от 28 апреля 2021 г. по делу № 3А-1728/2020

3а- 188/2021

50OS0<данные изъяты>-45


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2021 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-188/2021 по административному исковому заявлению ПАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ПАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключения <данные изъяты> просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривают, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца, допросив эксперта <данные изъяты> приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ПАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01 января 2018 года утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец является собственником земельных участков и плательщиком земельного налога, исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельных участков завышенной, нарушающей права, ПАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика № <данные изъяты> которым рыночная стоимость принадлежащих истцу земельных по состоянию на 01 января 2018 года определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от 05 ноября 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Объективная оценка».

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В связи с оспариванием представителем административного истца выводов судебного эксперта <данные изъяты> а также для проверки доводов административного истца о допущении экспертом при проведении оценочной экспертизы методологических ошибок, связанных в том числе: с ошибочной, по мнению истца, идентификацией вида разрешенного использования земельного участка объекта-аналога № 2 при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом; использованием в качестве источника корректировки не зависимости по формуле, а матрицы корректировок, не отражающей зависимость значительно различающихся по площади объектов, что привело к завышению рыночной стоимости объекта исследования с КН <данные изъяты> в рамках сравнительного подхода более чем на 10%, а объекта исследования с <данные изъяты> в рамках сравнительного и доходного подходов на 19%; применением метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода с большим объемом допущений в расчетах; неприменения метода остатка в нарушение п.20 ФСО № 7, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере <данные изъяты> рубля и <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков, определенная указанными экспертными заключениями, находится в одном диапазоне цен. Несущественное отличие выводов эксперта <данные изъяты> от выводов эксперта <данные изъяты> обусловлено тем, что подобранные в заключении эксперта <данные изъяты> аналоги являются менее сопоставимыми (по сравнению с аналогами из настоящего заключения) с исследуемыми объектами, в частности, экспертом используются аналоги площадью менее 1 га, при том, что на рынке имеются предложения по продаже объектов большей площадью, более сопоставимых с исследуемыми объектами.

Оценив повторную судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом подходов к оценке.

Эксперт <данные изъяты> в письменных пояснениях по заключению поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что при определении стоимости объектов исследования применял значения удаления от МКАД, указанные в объявлениях объектов-аналогов, поскольку в ходе анализа общедоступных источников существенных различий по данному фактору не обнаружено. Согласно тексту объявления объекта-аналога №1 – аналог удален от МКАД на расстоянии 15 км. При конкретном измерении было установлено, что объект-аналог №1 находится на расстоянии от МКАД составило 17 км, различие в +/- 1 км является погрешностью измерений связанной с выбором маршрута, и существенного влияния на стоимость не оказывает. Использование для расчета расстояния иных значений, привело бы к расчету большего значения повышающей корректировки, т.е. к необоснованному завышению стоимости объектов исследования. Касаемо удаления объектов оценки, поскольку расчет объектов исследования производится из предположения комплексного использования участков, что допускается существующими методиками проведения кадастровой оценки, и соответствует текущему использованию участков – участки собственником используются комплексно, удаление для обоих участков принято равным. Скриншот с измерениями удаленности от МКАД для объектов исследования, подтверждающий использованное экспертом значение расстояния до МКАД в расчетах представлен на стр. 16 заключения.

Поскольку исследуемые участки являются смежными, имеют одного собственника, сопоставимый ВРИ, экспертом принято решение рассчитать стоимость земельных участков комплексно, что допускается существующими методиками проведения кадастровой оценки. Кроме того в соответствии с п. 3.4. Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» допускается объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, в один условно сформированный единый объект недвижимости, если соответствующие условно сформированные объекты недвижимости имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. Таким образом, эксперт при оценке объектов исследования действовал в рамках существующих методик оценки аналогичных объектов.

На стр. 44 заключения, в описании корректировки на местоположение, эксперт указал «учитывая местоположение сравниваемых объектов, корректировка принималась на минимальном уровне: 19.7%». Примененное в расчетах значение равное 0,61, в описании корректировки, на местоположение, соответствует верхней границе расширенного диапазона для прочих населенных пунктов, поскольку объект-аналог №1 расположен в поселении Красногорского района – рабочий поселок Нахабино, райцентром которого является г. Красногорск, применение для объекта-аналога №1 значение для прочих населенных пунктов, а для исследуемых объектов значения для райцентра с развитой промышленностью (0,73) является обоснованным. Для объектов № 2,3 корректировка применяется аналогично – объекты-аналоги расположены в поселении Истринского района – с. Павловская Слобода, население села составляет более 6 тыс. чел., в границах населенного пункта расположен крупный дистрибьютор колбасных изделий, колбас, полуфабрикатов, деликатесов, сыров в Московском регионе – мясокомбинат «Велком» и дилер по продаже автомобилей марок ISUZU, Hyundai Truck Bus, HINO, ГАЗ, а также и официальный сервисный центр по ремонту и обслуживанию грузового транспорта Iveco, Volvo, Renault Trucks, автомобилей ГАЗ, ISUZU, Hyundai Truck Bus, HINO – Major Truck Center. Таким образом, применение верхнего значения рыночного интервала для категории «Прочие населенные пункты» для всех объектов-аналогов обусловлено развитостью инфраструктуры указанных населенных пунктов. При анализе местоположения объектов исследования и объектов-аналогов экспертом было установлено, что сравниваемые объекты расположены поблизости друг от друга в границах г. Красногорск. Экспертом также было отмечено, что все объекты-аналоги относятся к землям под индустриальную застройку, т.е. к единой условной группе, отсюда введение корректировки на назначение нецелесообрасно. Все объекты-аналоги, примененные в расчетах, являются крупными массивами, к стоимости всех объектов-аналогов вводится соответствующая понижающая корректировка по математической зависимости, значения корректировок составили не более 31%.

На стр. 50 заключения указано: «текущая плотность застройки не соответствует рыночной, в связи с чем, экспертом принято решение рассмотреть в качестве потенциальной застройки исследуемых земельных участков отапливаемый складской комплекс, что не противоречит разрешенному использованию и соответствует НЭИ участков». Как указано на стр. 51 заключения рекомендуемая среднерыночная плотность застройки для аналогичных объектов составляет 60%. Согласно данным материалов дела, застроенная площадь земельных участков составляет ~11 га, отсюда, текущая плотность застройки равная 14% неэффективна. Таким образом, вариант расчета эксперта выполнен в полном соответствии с требованиями ФСО № 7, в частности, принципом НЭИ, который лежит в основе определения рыночной стоимости.

На стр. 36-37 заключения в таблице отражены «Главные макроэкономические и социальные факторы, влияющие на стоимость земельных участков в Московской области», а также указано на опосредованное влияние данных факторов на цены земельных участков через основные ценообразующие факторы, проанализированные в заключении. Таким образом, в заключении показано влияние всех существенных ценообразующих факторов. Анализ рынка приведен на стр. 18-25 заключения. На стр. 37 заключения, указывается ценовой диапазон и источники информации, на основании которых проводился анализ и отбор наиболее близких аналогов(по которым была представлена необходимая информация о значениях основных ценообразующих факторов) и был сформирован среднерыночный диапазон цен предложений. Правила отбора аналогов отражены на стр. 39 заключения. Копии примененных в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов представлены на стр. 27-35 заключения. В объявлениях объектов-аналогов указаны ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта, в том числе информация о местоположении, расположение относительно автомагистралей и наличия ж/д путей. Местоположение в объявлениях указано вплоть до улицы, таким образом, идентифицировать местоположение аналога, в т.ч. удаление от МКАД, расположение относительно автомагистралей и ж/д подъездов возможно на основании открытых источников информации. Противоречий с тестом публикации при приведенном эксперте анализе окружения в части характеристик объектов выявлено не было.

Качественное обоснование примененных весов отражено на 74 стр. заключения, в частности указано, что учитывая существенно большее количество допущений в расчетах доходному подходу присваивается наименьший вес. Оценка уровня убытка по каждому фактору для земельных участков осуществляется экспертным методом на основании таблицы отраженной на стр. 75-76 заключения. Методика предполагает использование экспертной шкалы оценок по каждому из анализируемых факторов, которые описаны непосредственно в таблице на стр. 75-76 заключения. Источник методики приведен на стр. 75 заключения. Таким образом, экспертом произведено полное и всестороннее исследование, расчет стоимости объекта экспертизы выполнен в полном соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, полученное итоговое значение стоимости соответствует рыночным данным.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорных земельных участков является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на вышеприведенную дату и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования ПАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ПАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рубля, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2021г.