Решение № 2-28/2025 2-28/2025~М-9/2025 М-9/2025 от 24 февраля 2025 г. по делу № 2-28/2025

УИД: 28RS0007-01-2025-000016-94

Дело № 2-28/2025


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года г. Завитинск

Завитинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Крамаренко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Неженской Л.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6 о признании исполненным обязательства перед ФИО6 по договору купли-продажи жилого помещения от 18 февраля 2013 года, заключенному с ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, прекращении ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона от 20 февраля 2013 года в пользу ФИО6 в отношении <адрес>, общей площадью 51,6 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, в обоснование указав, что 5 августа 2016 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, по которому истец приобрел в единоличную собственность квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. Согласно пункту 4 договора продажная стоимость жилого помещения по соглашению сторон составила 800 000 рублей 00 копеек, которые оплачены истцом наличными денежными средствами до подписания договора. 14 августа 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области произведена государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанную квартиру, о чем свидетельствует запись регистрации №. В соответствии с пунктом 12 договора на указанную квартиру установлено ограничение (обременение) права: ипотека, дата государственной регистрации 20 февраля 2013 года № государственной регистрации: 28-28-04/400/2013-391, срок, на который установлено ограничение (обременение) права: с 20 февраля 2013 года по 20 мая 2013 года, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основание государственной регистрации: договор купли-продажи от 18 февраля 2013 года. Покупателю известно о наличии ограничения (обременения) права. Просьбы истца к ответчикам о решении вопроса по погашению регистрационной записи об ипотеке, возникшую на основании договора купли-продажи от 18 февраля 2013 года, заключенного между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО6 остались без удовлетворения. Снять ограничения во внесудебном порядке не представляется возможным, ввиду того, что истец не является стороной договора купли-продажи от 18 февраля 2013 года, а также истцу не известно место нахождения ответчика ФИО6, поэтому истец вынуждена обратиться с исковым заявлением в суд. Договор купли-продажи жилого помещения от 18 февраля 2013 года со слов ФИО3 полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости продавцу переданы в полном объеме, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки в пользу истца.

Ответчик ФИО3, действующая от себя лично и от имени несовершеннолетнего ФИО7, в письменном заявлении исковые требования признала в полном объеме, указав, что последствия признания иска, предусмотренные положениями статей 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ей разъяснены и понятны.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили. Истец ФИО1 обеспечила явку в судебное заседание своего представителя. Ответчик ФИО3 в письменном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ответчик ФИО5 в письменном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, поскольку в настоящее время проживает и обучается в очной форме в г. Благовещенске, указав, что относительно заявленных истцом требований возражений не имеет. При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

Частью 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно статье 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ст.11 Федерального закона).

В силу статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом (п. 11 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в том числе в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

Таким образом, для погашения регистрационной записи о наличии обременения (ипотеки) имущества, необходимо подать совместное заявление сторон договора купли-продажи, либо заявление залогодержателем в орган регистрации прав.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с пунктом 53 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Как следует из материалов дела, 5 августа 2016 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, заверенный нотариально (№), по которому истец приобрел принадлежащую на праве долевой собственности в равных долях (по ? доли) ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 квартиру по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 4 договора стороны оценивают указанную квартиру в 800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, ФИО1 получила от ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 800 000 рублей.

В соответствии с пунктом 12 договора на указанную квартиру установлено ограничение (обременение) права: ипотека, дата государственной регистрации 20 февраля 2013 года № государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение (обременение) права: с 20 февраля 2013 года по 20 мая 2013 года, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основание государственной регистрации: договор купли-продажи от 18 февраля 2013 года. Покупателю известно о наличии ограничения (обременения) права.

14 августа 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области произведена государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН (запись регистрации №). В отношении объекта недвижимости установлено ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на срок с 20 февраля 2013 года по 20 мая 2013 года в пользу ФИО6 на основании договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2013 года.

Согласно выписок из ЕГРН от 22 января 2025 года квартира, распложенная по адресу: <адрес>, общей площадью 51,5 кв.м, принадлежала на праве собственности ФИО6 на 18 февраля 2013 года (дата регистрация права собственности 1 февраля 2013 года, дата прекращения права собственности 20 февраля 2013 года).

Из представленной копии договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2013 года, хранящейся в реестровом деле №, следует, что ФИО8, действующий на основании доверенности от имени ФИО6, (продавец) продал, а ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 (покупатель) купили принадлежащую на праве собственности ФИО6 квартиру, находящуюся в <адрес>, за денежную сумму в размере 644 000 рублей (п. 1, 4).

Расчет по договору производится в следующем порядке (пункты 5-7 договора): часть денежной суммы в размере 250 000 рублей выплачена покупателем продавцу 23 октября 2012 года наличными денежными средствами за счет личных сбережений покупателя. Оставшаяся денежная сумма в размере 394 000 рублей будет перечислена покупателю за счет социальной выплаты, предоставляемой по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии №. Указанные денежные средства в течение 3 месяцев со дня государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Амурской области и при условии достижения второго ребенка покупателя возраста 3 лет и передачи договора в Пенсионный фонд Российской Федерации, будут перечислены на счет №, открытый в Завитинском дополнительном офисе Благовещенского отделения Сбербанка России на имя ФИО8

Из ответа ОСФР по Амурской области от 14 февраля 2025 года следует, что ФИО3 обеспечена государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии №, выданным 26 июля 2010 года. По заявлению ФИО3 от 14 мая 2013 года денежные средства материнского (семейного) капитала в размере 394 000 рублей использованы на оплату приобретаемого жилого помещения (договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала от ДД.ММ.ГГГГ), находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно справке отдела ПФР в Завитинском районе от 31 марта 2017 года средства материнского капитала в сумме 394 000 рублей перечислены 28 июня 2013 года на счет ФИО9 в ОАО «Сбербанк» №.

Из нотариально заверенного соглашения о задатке от 23 октября 2012 года №) следует, что ФИО3 выдала в качестве задатка ФИО6, от имени которой действует ФИО8, денежную сумму в размере 250 000 рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в обеспечение исполнения указанного договора.

Стороной ответчика также представлены расписки ФИО9 о получении им от ФИО3 денежных сумм за квартиру по адресу: <адрес>, в размере 200 000 рублей 24 октября 2012 года, 21 000 рублей 9 ноября 2012 года, 28 000 рублей 20 ноября 2012 года.

Право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 на вышеназванную квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Амурской области 20 февраля 2013 года, указанное право в отношении объекта недвижимости было обременено ипотекой в силу закона от 20 февраля 2013 года.

Выписками из ЕГРН подтверждается наличие обременения в отношении квартиры в пользу ФИО6

ФИО6 умерла 29 июля 2019 года, что подтверждается сведениями отделения ЗАГС по Завитинскому району управления ЗАГС Амурской области.

Из общедоступного Реестра наследственных дел, формируемого Нотариальной палатой Российской Федерации, а также ответа нотариуса Завитинского нотариального округа от 5 февраля 2025 года усматривается, что наследственное дело к имуществу ФИО6 не заводилось.

Из представленных сведений отделения ЗАГС по Завитинскому району управления ЗАГС Амурской области следует, что ФИО6 с 20 февраля 2013 года по дату смерти в браке не состояла, дочь ФИО10 умерла 1 сентября 2012 года.

Суд принимает во внимание, что обязательства по полному расчету за приобретаемое недвижимое имущество покупателями по договору купли-продажи квартиры от 18 февраля 2013 года исполнены надлежащим образом. Каких-либо споров между сторонами договора относительно его исполнения не имеется.

Вместе с тем для возникновения правопреемства в спорном правоотношении необходимо открытие наследства, каковое могло быть принято наследниками или считаться выморочным имуществом.

Сведений о наличии у умершей ФИО6 какого-либо имущества, которое могло бы считаться выморочным, материалы дела также не содержат.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обязательства ответчиков по договору купли-продажи жилого помещения от 18 февраля 2013 года в части оплаты стоимости объекта недвижимости выполнены в полном объеме, однако вторая сторона по договору – ФИО6 умерла, приходит к выводу, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Поскольку покупателями обязательства по договору купли-продажи от 18 февраля 2013 года исполнены надлежащим образом, продавец квартиры ФИО6 умерла, наследников после его смерти не установлено, указанное обстоятельство препятствует другой стороне договора в установленном законом порядке осуществить снятие обременения с жилого помещения в виде ипотеки по закону по независящим от него причинам, каких-либо возражений относительно спорного объекта недвижимости, со стороны ответчиков не поступило, требования истца о прекращении ограничения права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (ИНН №) удовлетворить.

Признать исполненными обязательства перед ФИО6 по договору купли-продажи жилого помещения, общей площадью 51,5 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенному 18 февраля 2013 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО6.

Прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона (запись регистрации в ЕГРП № от 20 февраля 2013 года) в отношении квартиры, общей площадью 51,5 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Завитинский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 4 марта 2025 года.

Председательствующий Крамаренко Е.В.