Решение № 3А-422/2017 3А-422/2017~М-194/2017 М-194/2017 от 2 мая 2017 г. по делу № 3А-422/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 03 мая 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-422/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, просил установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства - нежилого помещения, с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №. №, №, № и сособственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № (доля в праве х), № (доля в праве Х), в отношении которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 06.06.2011 года установлена кадастровая стоимость в размере: № – 8 847 205,65 рублей, № – 11 387 875,49 рублей, № – 6 732 130,24 рублей, № – 9 474 849,97 рублей, № – 11 435 163,76 рубля, № – 4 513 880,43 рублей, № – 10 669 953,55 рубля.

Полагает, что кадастровая стоимость нежилых помещений завышена, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявления ФИО2 ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, составленный независимым оценщиком ФИО1, которым по состоянию на 06.06.2011г. определена рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: № - 2 757 706,27 рублей, № - 4 260 583,91 рублей, № – 5 423 443,79 рублей, № – 3 326 930,8 рублей, № – 4 541 938,51 рублей, № – 5 445 789,58 рублей, № - 2 757 706,27 рублей, № – 5 088 010,55 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением экспертного совета Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему нежилых помещений.

Представитель истца ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель заинтересованного лица - администрации г.о. Самара – ФИО4, действующая на основании доверенности, оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области возражал против удовлетворения заявленных требований, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Министерство имущественных отношений Самарской области в письменных возражениях просило в удовлетворении требований отказать.

Правительство Самарской области возражений на заявленные требования не представило.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО2 является собственником объектов капитального строительства:

- нежилого помещения, с кадастровым номером №;

- нежилого помещения с кадастровым номером №;

- нежилого помещения с кадастровым номером №;

- нежилого помещения с кадастровым номером №;

- нежилого помещения с кадастровым номером №; расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ... ДД.ММ.ГГ.., ДД.ММ.ГГ.., ДД.ММ.ГГ. (л.д. №, №, №).

Также, ФИО2 является сособственником объектов капитального строительства:

- нежилого помещения (доля в праве х) с кадастровым номером №;

- нежилого помещения (доля в праве х) с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ.. (л.д.№).

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области".

Дата определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - 06.06.2011 года.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровым номером № – в составляет в размере 8 847 205,65 рублей, с кадастровым № – 11 387 875,49 рублей, № – 6 732 130,24 рублей, № – 9 474 849,97 рублей, № – 11 435 163,76 рубля, № – 4 513 880,43 рублей, № – 10 669 953,55 рубля

ФИО2, будучи собственником спорных нежилых помещений, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г. Самара. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта капитального строительства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и 21.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре их кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

Обращение ФИО2 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, равной их рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату по состоянию, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

При этом, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости объектов недвижимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1 по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись: нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 4 260 583,91 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 5 423 443,79 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 3 326 930,8 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 4 541 938,51 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 5 445 789,58 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого размере 2 757 706,27 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет - 5 088 010,55 рублей.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>» выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Суд полагает, что Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, необходимое для определенияих стоимости /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного её использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным является использование оцениваемых объектов недвижимости в качестве офисных помещений /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, что изложено на страницах № отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком, обоснован / пункт 11 ФСО №1/.Отказ от применения затратного подхода оценщиком аргументирован на страницах № отчета.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (вид права, местоположение, площадь, состояние отделки, этаж расположения, наличие отдельного входа, расположение относительно красной линии). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра нежилых помещений /страница № отчета/.

Осуществив мониторинг предложений по продаже офисной недвижимости (п. 8.2 отчета) оценщиком было выявлено 7объектов-аналогов, являющиеся нежилыми помещениями, находящиеся в удовлетворительном состоянии, расположенные в Октябрьском, Кировском, Самарском, Ленинском, Промышленном и Железнодорожном районах г. Самары, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам. Данные по объектам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр» (архив оценщика по состоянию на 16.05.2011г.). Описание объектов-аналогов произведено в таблице на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на этаж расположения. В итоге, рыночная стоимость объектов капитального строительства с кадастровым номером № составляет 2 665 910,47 рублей, с кадастровым номером № составляет 4 245 325,37 рублей, с кадастровым номером № составляет 5 602 683,41 рубля, с кадастровым номером № составляет 5 199 103,36 рублей, с кадастровым номером № составляет 3 227 365,60 рублей, с кадастровым номером № составляет 4 564 288,91 рублей, с кадастровым номером № составляет 5 629 973,75 рубля, что отражено в таблицах на страницах № отчета.

В рамках доходного подхода (п.п.15, 16 ФСО №1) оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемых объектов. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенные в Октябрьском и Ленинском районах г. Самары, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах № отчета. В итоге, рыночная стоимость объектов капитального строительства в рамках доходного подхода с кадастровым номером № составила 2 849 502,06 рубля, с кадастровым номером № составила 4 275 842,46 рубля, с кадастровым номером № составила 5 244 204,17 рубля, с кадастровым номером № составила 4 976 917,74 рублей, с кадастровым номером № составила 3 426 496,01 рублей, с кадастровым номером № составила 4 519 588,11 рублей, с кадастровым номером № составила 5 261 605,42 рублей, что отражено в таблицах на страницах № отчета.

Сопоставив и согласовав полученные результаты, оценщик пришел к обоснованному выводу о том, что величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассчитанная в рамках двух подходов, по состоянию на 06.06.2011 года составляет: с кадастровым номером № в размере 4 260 583,91 рубля, с кадастровым номером № – 5 423 443,79 рубля, с кадастровым номером № – 3 326 930,8 рублей, с кадастровым номером № – 4 541 938,51 рублей, с кадастровым номером № – 5 445 789,58 рублей, с кадастровым номером № в размере 2 757 706,27 рублей, с кадастровым номером № – 5 088 010,55 рублей.

Поскольку дата оценки является ретроспективной (06.06.2011г.) и количество источников информации об объектах-аналогах ограничено, оценщик использовал доступный архив информационной системы «Центр» по состоянию на 16.05.2011г., база данных которой хранит информацию о всех объектах недвижимости риэлторских агентств г. Самары. Информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице № отчета.

Оснований полагать, что приведенный объем доступной оценщику рыночной информации недостаточен для проведения оценки объекта оценки, не имеется.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ., подготовленный независимым оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в отчете независимого оценщика, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 06.06.2011 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.06.2011 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 31.03.2017г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером №. - в размере 2 757 706,27 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №. - в размере 4 260 583,91 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 423 443,79 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 088 010,55 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №. – в размере 3 326 930,8 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - в размере 4 541 938,51 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 5 445 789,58 рублей.

Датой подачи ФИО2 заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 21.12.2016 года, в суд – 31.03.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.05.2017г.