Решение № 2-301/2026 2-301/2026(2-4342/2025;)~М-4026/2025 2-4342/2025 М-4026/2025 от 9 февраля 2026 г. по делу № 2-301/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2026 г. г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Нейжмак Ю.Ю.,

при помощнике Голосной Ю.Ю.,

с участием представителя ответчика Администрации г. Новочеркасска ФИО4, финансового управления Администрации г. Новочеркасска ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10, ФИО11 к Администрации г. Новочеркасска, третье лицо ФИО12, Финансовой управление Администрации г. Новочеркасска о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, прекращении права собственности и взыскании судебных расходов,

установил:

Истцы ФИО10 и ФИО11 обратились в Новочеркасский городской суд с указанным иском, в обоснование заявленных требований сослались на следующие обстоятельства. Нежилое помещение, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенное на 1 этаже 2-х этажного здания литер «А», находящееся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО1, по 1/2 доли каждому (номер, дата государственной регистрации права в ЕГРН: №, <дата>). Согласно п. 6 договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, ФИО1 купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение с письменного согласия супруги ФИО2, удостоверенного нотариусом <адрес> ФИО7, номер в реестре №

Постановлением Администрации <адрес> № от <дата> жилой <адрес> литер «А» по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно выписке ЕГРН общая площадь жилого <адрес> литер «А» с кадастровым номером № по указанному адресу составляет: 814,5 кв.м., кадастровая стоимость: 3 497 373,4 руб.

<дата> ФИО3 и ФИО1 обратились в Комитет по управлению имуществом Администрации <адрес> с заявлением о решении вопроса о действиях в отношении принадлежащего на праве собственности вышеуказанного нежилого помещения, общей площадью 23,1 кв.м. Из ответа КУМИ Администрации <адрес> от <дата> № следует, что в соответствии с п. 3.12 Положения о Департаменте строительства и городского развития Администрации <адрес>, утвержденного решением Городской Думы <адрес> от 23.12.2016 №, ДСиГР участвует в подготовке проектов соглашений о выкупе жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд. Полномочий по выкупу нежилых помещений Положением не предусмотрено. В связи с чем, у ДСиГР отсутствуют полномочия для выкупа нежилых помещений, находящихся в домах, признанных непригодными для проживания, аварийным и подлежащими сносу.

Согласно п. 1 Постановления Администрации <адрес> № от <дата> «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и находящихся на нем объектов недвижимости, расположенных по <адрес>, ФИО9», было постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 667 кв.м., расположенный по указанному адресу и жилые помещения - квартиры и комнаты в аварийном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ФИО9 Как следует из п. 2 данного Постановления, цель изъятия земельного участка - снос многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации города от <дата> №, расположенного на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящего постановления. Из указанного постановления следует, что ДСиГР осуществляет финансирование мероприятий по отселению граждан из многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО9, в рамках программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции», утвержденной постановлением <адрес> от <дата> №.

Признание вышеуказанного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истцов возможности использования принадлежащего им недвижимого имущества. Решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.

Согласно выписке ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 667 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 3 610 017,44 руб. В соответствии с Постановлением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития № от <дата> «Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 2025 год», средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади по городу Новочеркасску составляет 99 458 руб. Таким образом, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, составляет 2 297 479,8 руб. (из расчета: 23,1 кв.м, х 99 458 руб.). Стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения, равная 0,028 (из расчета 23,1 кв.м.: 814,5 кв.м.), в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому, расположенному вышеуказанному адресу составляет: 101 080,49 руб. (из расчета: 3 610 017,44 руб. х 0,028). Соответственно истцам: ФИО3, ФИО1, каждому причитается выкупная стоимость нежилого помещения в размере: 1 199 280,14 руб. (из расчета: (2 297 479, 8 руб.+ 101 080,49 руб.): 2).

С учетом изложенного, ссылаясь на положения Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации», постановление Министерства строительства, архитектуры и территориального развития № от <дата> «Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 2025 год», просили взыскать с ответчика в пользу истцов ФИО3 и ФИО1 сумму в размере 1 199 280,14 руб. каждому в счет выкупной цены 1/2 доли нежилого помещения, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенного на 1 этаже 2-х этажного здания литер «А», находящегося по адресу: <адрес>. Прекратить за ФИО3 и ФИО1 право собственности на 1/2 долю за каждым в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенное на 1 этаже 2-этажного здания литер «А», находящееся по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчика в пользу ФИО3 и ФИО1 сумму в размере 39 493 руб. каждому, в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации <адрес> ФИО6, и представитель третьего лица финансового управления Администрации <адрес> ФИО8 возражали против удовлетворения заявленных требований. В случае удовлетворения заявленных требований снизить размер, подлежащих взысканию судебных расходов.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239.2 ГК РФ.

На основании п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены ст. 279 ГК РФ.

В соответствии с п.6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяется соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным или подлежащим сносу определен Жилищным Кодексом РФ и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> №.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, в данном случае в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к правоотношениям должны быть применены нормы закона, регулирующие сходные правоотношения (аналогия закона), а именно положения ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 239.2, 279 ГК РФ, ст. 56.3 Земельного Кодекса РФ. Данный правовой подход отмечен также в определении Верховного Суда РФ от <дата> №-КГ 17-23598.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем, в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплены в ст. 56.3 ЗК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения изымаемого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

Судом установлено и следует из материалов дела, что нежилое помещение, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенное на 1 этаже 2-х этажного здания литер «А», находящееся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО1, по 1/2 доли каждому (номер, дата государственной регистрации права в ЕГРН: №, <дата>). Согласно п. 6 договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, ФИО1 купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности на данное нежилое помещение с письменного согласия супруги ФИО2, удостоверенного нотариусом <адрес> ФИО7, номер в реестре 2-989.

Постановлением Администрации г. Новочеркасска Ростовской области № от <дата> жилой <адрес> литер «А» по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно выписке ЕГРН общая площадь жилого <адрес> литер «А» с кадастровым номером № по указанному адресу составляет: 814,5 кв.м., кадастровая стоимость: 3 497 373,4 руб.

<дата> ФИО3 и ФИО1 обратились в Комитет по управлению имуществом Администрации <адрес> с заявлением о решении вопроса о действиях в отношении принадлежащего на праве собственности вышеуказанного нежилого помещения, общей площадью 23,1 кв.м. Из ответа КУМИ Администрации г. Новочеркасска от <дата> №.1.4/4583 следует, что в соответствии с п. 3.12 Положения о Департаменте строительства и городского развития Администрации <адрес>, утвержденного решением Городской Думы <адрес> от <дата> №, ДСиГР участвует в подготовке проектов соглашений о выкупе жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд. Полномочий по выкупу нежилых помещений Положением не предусмотрено. В связи с чем, у ДСиГР отсутствуют полномочия для выкупа нежилых помещений, находящихся в домах, признанных непригодными для проживания, аварийным и подлежащими сносу.

Согласно п. 1 Постановления Администрации <адрес> № от <дата> «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и находящихся на нем объектов недвижимости, расположенных по <адрес>, Литер «А», было постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером № площадью 667 кв.м., расположенный по указанному адресу и жилые помещения - квартиры и комнаты в аварийном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ФИО9 Как следует из п. 2 данного Постановления, цель изъятия земельного участка - снос многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации города от <дата> №, расположенного на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящего постановления. Из указанного постановления следует, что ДСиГР осуществляет финансирование мероприятий по отселению граждан из многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО9, в рамках программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции», утвержденной постановлением <адрес> от <дата> №.

Признание вышеуказанного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истцов возможности использования принадлежащего им недвижимого имущества. Решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.

Согласно выписке ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 667 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 3 610 017,44 руб. В соответствии с Постановлением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития № от <дата> «Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 2025 год», средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади по городу Новочеркасску составляет 99 458 руб. Таким образом, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, составляет 2 297 479,8 руб. (из расчета: 23,1 кв.м. х 99 458 руб.). Стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения, равная 0,028 (из расчета 23,1 кв.м.: 814,5 кв.м.), в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому, расположенному вышеуказанному адресу составляет: 101 080,49 руб. (из расчета: 3 610 017,44 руб. х 0,028). Соответственно истцам: ФИО3, ФИО1, каждому причитается выкупная стоимость нежилого помещения в размере: 1 199 280,14 руб. (из расчета: (2 297 479, 8 руб.+ 101 080,49 руб.): 2).

Суд соглашается с представленным истцами расчетом, считает его математически верным. Ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы ответчиком не заявлено.

При таком положении, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о правомерности требований истцов о взыскании выкупной стоимости. В таком случае право собственности истцов на спорный объект прекращается.

Разрешая вопрос о распределении судебных издержек, суд руководствуется следующим.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Как следует из материалов дела, истцами, при подаче настоящего искового заявления, понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 986 руб., что подтверждается чеками по операциям от <дата> (л.д. 38-39).

Таким образом, суд полагает подлежащей возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных истцом по уплате государственной пошлины в размере 38 986 руб.

В части касающейся взыскания расходов на оплату услуг представителя, в силу п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 ходатайствовала о снижении расходов на оплату услуг представителя.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от <дата>).

Таким образом, при оценке разумности заявленных расходов, размера оплаты услуг представителя, суд должен исходить из объема и характера защищаемого права, продолжительности рассмотрения спора, его сложности, конкретных обстоятельств рассмотренного иска, в том числе, из количества и продолжительности судебных заседаний, в которых участвовал представитель, изучения нормативного материала, из объема и характера оказанной представителем юридической помощи составленных документов.

Руководствуясь положениями ст. 100 ГПК РФ, принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены ввиду очевидного нарушения прав истцов ответчиком, а также учитывая характер заявленных требований, длительность рассмотрения спора в суде, соотношение разумности понесенных расходов на представителя со значимостью и объемом защищаемого права стороны, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. (по 10 000 руб. каждому), указанная сумма отвечает принципам разумности и справедливости.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО10, ФИО11 к Администрации г. Новочеркасска, третье лицо ФИО12, Финансовой управление Администрации г. Новочеркасска о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, прекращении права собственности и взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации г. Новочеркасска Ростовской области (ИНН <***>) за счет средств бюджета <адрес> в пользу ФИО10 (паспорт № №) денежные средства в размере 1 199 280,14 руб. в счет выкупной стоимости 1/2 доли нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенного на 1-м этаже 2-х этажного здания литер «А», по адресу: <адрес>.

Взыскать с Администрации <адрес> (ИНН <***>) за счет средств бюджета <адрес> в пользу ФИО11 (паспорт №) денежные средства в размере 1 199 280,14 руб. в счет выкупной стоимости 1/2 доли нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенного на 1-м этаже 2-х этажного здания литер «А», по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО10 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного здания литер «А», по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО11 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 23,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 34-37, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного здания литер «А», по адресу: <адрес>.

Взыскать с Администрации г. Новочеркасска Ростовской области за счет средств бюджета г. Новочеркасска Ростовской области в пользу ФИО10, ФИО11 расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 493 руб. каждому.

Взыскать с Администрации г. Новочеркасска Ростовской области за счет средств бюджета г. Новочеркасска Ростовской области в пользу ФИО10, ФИО11 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. каждому.

Во взыскании суммы расходов на оплату услуг представителя в размере, превышающем 20 000 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Ю. Нейжмак

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2026 г.