Апелляционное определение № 33-3-2794/2026 от 24 марта 2026 г.

Судья Ивашина Т.С. дело № 33-3-2794/2026

№2-1772/2025

УИД26RS0017-01-2025-002671-88


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 25 марта 2026

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шетогубовой О.П.,

судей Свечниковой Н.Г., Берко А.В.,

при секретаре Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 25 ноября 2025 года по гражданскому делу по иску арбитражного управляющего ФИО2 о признании права собственности должника ФИО1 на объекты незавершенного строительства, по заявлению ФИО1 о признании права собственности на измененный реконструкций индивидуальный жилой дом, по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения,

заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «СБЕР» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом). Определением суда указанное заявление было принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) (дело № А63-10064/2020).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края заявление ООО «Сбер» признано обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим назначен ФИО2

В рамках дела о банкротстве должника ДД.ММ.ГГГГ в арбитражный суд поступило заявление финансового управляющего имуществом должника о признании права собственности должника ФИО1 на объекты незавершенного строительства ФИО6 1 и ФИО7 1, расположенные по адресу: <адрес>, обязании Управления Росреестра по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права.

В данном заявлении ФУ ФИО2 поясняет, что им установлено, что на земельном участке, принадлежащем должнику с кадастровым номером № имеются объекты недвижимости незавершенного строительством со степенью готовности 90%. Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-р администрация города-курорта Кисловодска аннулировала разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №-бр.

Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, суд решил обязать ФИО1 за свой счет осуществить снос самовольно возведенного объекта недвижимости по адресу: <адрес>, а именно: в существующем пятиэтажном жилом доме литер «А», имеющем площадь застройки 321,0 кв.м, сносу подлежат три верхних этажа здания; из существующего строения остаются два этажа и подвал; строение №, имеющее площадь застройки 300,0 кв.м, подлежит сносу полностью.

Возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа ВС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кисловодским городским судом. Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Завершение строительства спорных объектов не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Указанное заявление ФУ ФИО2 принято к производству Арбитражного суда СК определением от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с характером заявленного требования, по делу № А673-10064 2020 определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.01.2024 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФИО4 и ФИО5, осуществляющим деятельность в Научно-образовательном центре судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет».

Из заключения экспертов №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект ФИО6 1. расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, являются встроено-пристроенными помещениями объекта незавершенной реконструкции ФИО6 с инвентарным номером №. расположенного по адресу: <адрес>. 60/7 (по 1-му вопросу поставленному судом); объект экспертизы - объект незавершенной реконструкции ФИО6 и ФИО6 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №4, адресу: <адрес>, обладает признаками многоквартирного жилого дома (по 2 и 3 вопросам); объект незавершенной реконструкции ФИО6 и ФИО6 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № адресу: <адрес>, на момент проведения инструментального исследования имеет следующие параметры: площадь застройки - 377 кв.м, общая площадь - 1045.4 кв.м, общий строительный объем здания - 6032 куб.м, этажность здания - 5 этажей, в том числе подвальный этаж, степень готовности объектов - 91,8 % (по 4-му вопросу); в результате сноса здания под №, образовалось новое здание (часть здания) ФИО7 1. Здание под №, о котором говорится в решение Кисловодского городского суд от ДД.ММ.ГГГГ и в заключении судебно-строительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ не является ФИО7 1 (по 5-му вопросу); ФИО7 и ФИО7 1 имеют общий конструктивный элемент - несущую стену, также ФИО7 1 используется как доступ к жилым помещениям, расположенным в ФИО7, то есть ФИО7 1 служит как общедомовая территория (лестница и лестничная клетка) для ФИО7; Объект ФИО7 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, являются встроено - пристроенными помещениями объекта ФИО7 с инвентарным номером №, по адресу: <адрес>, в том числе ФИО7 1 имеет общий конструктивный элемент кровли с ФИО6 (по 6-му вопросу); Объекты ФИО7 и ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, адресу: <адрес>, обладают всеми признаками многоквартирного жилого дома (по 7 вопросу); Объекты незавершенной реконструкции ФИО7 и ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, адресу: <адрес>. 60/7, на момент проведения инструментального исследования имеет следующие параметры: площадь застройки - 568,0 кв.м, общая площадь - 1998,0 кв.м, общий строительный объем здания - 10792 куб.м, этажность здания - 6 этажей, в том числе подвальный этаж ФИО7 1 и 5 этажей, в том числе цокольный и подвальный этажи ФИО7, степень готовности объектов - 91,8 % ФИО7 1 и 100% ФИО7 (по 8-му вопросу).

На основании проведенного исследования экспертами ФИО4 и ФИО5 также установлено и указано в заключении эксперта №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ, что ФИО6, ФИО6 1, ФИО7, ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, являются единым объектом недвижимости, возникшие путем реконструкции ранее существовавших зданий ФИО6 и ФИО7, так как имеют общее функциональное назначение - многоквартирный жилой дом, имеют общие конструктивные элементы - несущие стены, кровли и перекрытия, ввод инженерных сетей (ответ на 9 вопрос поставленный судом); При возведении здания соблюдены требования ГОСТ, СП и строительных регламентов, применяемых к объектам капитального строительства. Однако объекты исследования не соответствуют Федеральному закону № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», объекты экспертизы - ФИО6, А1, Б, Б1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, не соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки согласно градостроительным нормам и правилам СП 42.13330,2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*(с изменениями №, 2). Таки образом экспертами сделан вывод, что ФИО6, ФИО6 1, ФИО7, ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, создают угрозу жизни, здоровью, безопасности граждан, находящихся внутри него или непосредственной близости, так как имеются нарушения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Федерального закона № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Сохранение данных объектов без существенной реконструкции невозможно (ответы на 10, 11, 12 вопросы).

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде должником ФИО1 заявлено о признании за ним права собственности на измененный реконструкций индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, в соответствии с декларацией об объекте недвижимости «индивидуальный жилой дом с помещениями общественного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ, состоящий из ФИО6 1, А, Б1, с ходатайством о совместном рассмотрении с заявлением финансового управляющего.

В обоснование в заявлении ФИО1 изложено, что на момент подачи финансовым управляющим соответствующего заявления решение Кисловодского городского суда по делу № было исполнено в полном объеме и в настоящее время помещения указанные в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют, что подтверждается актом судебного пристава-исполнителя Кисловодского ГОСП от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что строение № площадью застройки 3000 кв.м на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а в отношении литера А необходимо произвести экспертизу.

После исполнения решения Кисловодского городского суда, решением ФИО1 как собственника земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома от 01.09.2010, произведена реконструкция индивидуального жилого дома литер А по адресу: <адрес>, которой создал встроено- пристроенные нежилые помещения общественного назначения (литер А1 и литер Б1) индивидуального жилого дома литер А. Работы по увеличению площади застройки были завершены к ноябрю 2012 года, согласно акту об окончании реконструкции индивидуального жилого дома от 01.11.2012, в котором указано, что созданные реконструкцией нежилые помещения литер А1 и литер Б1 предназначаются для выполнения общественно полезных функций, включая предпринимательскую деятельность лиц, проживающих в ФИО6, и не предназначаются для проживания людей.

Также ФИО1 в заявлении пояснил, что не согласившись с ошибочным выводом экспертов в заключении судебной строительно-технической экспертизы от 16.05.2024 № 31-Э-24, им в целях получения дополнительных доказательств о соблюдении требований о пожарной безопасности, был сделан запрос в МЧС, на который дан ответ от 09.09.2024, согласно которому по результатам выезда уполномоченного сотрудника МЧС РФ на указанный объект по адресу: <адрес>, нарушений требований норм пожарной безопасности не выявлено. Таким образом, требования ч.3 ст.22 ГК РФ застройщиком выполнены полностью, что является основанием для признания за ним права собственности на измененный реконструкцией объект.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление финансового управляющего имуществом должника о признании права собственности должника на объекты незавершенного строительства Литер А1 и Литер Б1, расположенные по адресу: <адрес>, и обязании осуществить государственную регистрацию права, оставлено без удовлетворения; заявление должника о признании права собственности на измененный реконструкций индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, состоящий из литеров А1,А,Б1, оставлено без удовлетворения.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63- 10064/2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2025 определение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 по делу № А63-10064/2020, отменены; обособленный сор о признании права собственности передан на рассмотрение Кисловодского городского суда Ставропольского края.

Определением от 30.07.2025 данное гражданское дело № 2-1772/2025 принято к производству Кисловодского городского суда <адрес> и назначена подготовка дела к судебному разбирательству, определением от 08.09.2025с учетом характер обособленного спора ответчиком привлечена администрация города-курорта Кисловодска, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании.

В ходе судебного разбирательства определением суда на основании заявления о вступлении в дело третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО8, пояснившая суду, что является владельцем смежного земельного участка с КН № и расположенного на нем объекта капитального строительства (жилой дом) с КН №, по адресу: <адрес>, и принятие судебного акта по настоящему делу может существенно затронуть ее права и законные интересы, поскольку сохранение спорного объекта создает угрозу жизни и здоровью ее семье, так как объект возведен с существенным нарушением действующего законодательства РФ.

В ходе судебного разбирательства определением суда на основании заявления о вступлении в дело третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3

В обоснование в направленном суду заявлении и дополнении (уточнении) к заявлению ФИО3 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО1 договор о совместной деятельности, предметом которого являлось осуществление совместной деятельности по строительству и реконструкции коммерческих и жилых помещений на земельном участке по адресу: <адрес>. Ее обязанностью по договору было внесение средств на осуществление строительства в размере 2 520 000 рублей, деньги были преданы ФИО1 в полном объеме, в счет чего ФИО1 обязался передать ей в собственность во вновь построенном здании помещения общей площадью 70 кв.м.

По окончании строительства по акту приема -передачи от 11.06.2011 помещения № №119, 120, 121, 122, 123 общей площадью 71 кв.м в ФИО7 1 были переданы ей для производства отделочных работ, а ФИО1 обязался закончить мероприятия по подключению коммуникаций, вводу объекта в эксплуатацию для дальнейшей регистрации права. Однако по независящим от нее причине судебных процессов в отношении возведенного здания и самого ФИО1, регистрация за ней права собственности на вновь созданные объекты недвижимости произведена не была.

ДД.ММ.ГГГГ она уведомлена Арбитражным судом <адрес> о том, что в ходе дела о банкротстве ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ достигнуто мировое соглашение, которое будет утверждаться судом. Имущество ФИО1, составляющее конкурсную массу, включает в себя и объект незавершенного строительства созданный реконструкцией по адресу: <адрес>, в котором находятся принадлежащие ей помещения. В связи с чем, просит признать за ней право собственности на нежилые помещения № (47,8 кв.м), 120 (9,1 кв.м), 121 (108 кв.м), 122 (7,5 кв.м), 123 (4,8 кв.м) общей площадью 71 кв.м, расположенные на первом этаже здания литер Б1, инвентарный №:Б:20000 по адресу: <адрес>, указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанные нежилые помещения.

Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление арбитражного управляющего ФИО2 о признании права собственности должника ФИО1 на объекты незавершенного строительства ФИО6 1 и ФИО7 1, расположенные по адресу: <адрес>, обязании Управления Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию права - оставлены без удовлетворения.

Заявление ФИО1 о признании права собственности на измененный реконструкций индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, в соответствии с декларацией об объекте недвижимости «индивидуальный жилой дом с помещениями общественного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ, состоящий из ФИО6 1,А,Б1 - оставлено без удовлетворения.

Заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения № (47,8 кв.м), 120 (9,1 кв.м), 121 (108 кв.м), 122 (7,5 кв.м), 123 (4,8 кв.м) общей площадью 71 кв.м, расположенные на первом этаже здания ФИО7 1, инвентарный №:Б:20000 по адресу: <адрес>, указав, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанные нежилые помещения - оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда от 25.11.2025 года отменить. Указывает, что в силу закона, заключение эксперта №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ (т.7, л.д.28-134), полученное с нарушением закона, не может использоваться в судебном споре в качестве доказательства, заявитель дважды ходатайствовал перед Кисловодским городским судом о назначении по делу повторной (новой) экспертизы и представил суду вопросы, подлежащие разрешению при производстве экспертизы. Однако судья Ивашина отказала в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы, заявив без ссылок на законы, что эти ходатайства необоснованны, чем нарушила статью 225 ГПК РФ и вынесла незаконное решение. В связи с изложенным и на основании абзаца 3 части 4 статьи 79, статей 327, 327.1 ГПК РФ, просит апелляционную инстанцию <адрес>вого суда назначить экспертизу по своей инициативе, поставив перед экспертами вопросы, указанные в ходатайстве о назначении судебной экспертизы от 14.10.2025 (т.10, л.д.121-124), если дело не может быть рассмотрено и разрешено на основании других представленных в материалах дела доказательств. Помимо процессуальных нарушений, допущенных судом и экспертами соответственно при назначении и производстве экспертизы, само заключение эксперта № 31-Э-24 от 16 мая 2024 года содержит противоречивые и фальсифицированные выводы и их обоснования, которые являются недопустимыми доказательствами и не могут быть положены в основание решения суда. Эксперты, не имея на то достоверных оснований, сделали вывод о нарушении заявителем параметров разрешенного строительства, чем нарушили требования статей 85, 55, 67, 195 ГПК РФ, что привело к неправильному решению суда. Эксперты в Заключении совершили фальсификацию доказательств, подменив верно указанные в технических паспортах наименования «недостроенные помещения» на ложные наименования «жилые помещения (квартиры)», которых в действительности нет. Эксперты нарушили пункт А.1.7 Обязательного приложения А к СП 54.13330.2016, пункт 3.56 (этажность) СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» и дали неправильные ответы по определению этажности спорного объекта недвижимости, что привело суд первой инстанции к необоснованному выводу о многоэтажности спорного объекта, тогда как в соответствии с правилами определения этажности и правилами землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска спорный объект в действительности является малоэтажным объектом строительства. Расчеты экспертов являются необоснованными, так как не соответствует нормативной формуле определения коэффициента застройки или коэффициента плотности застройки, и в расчете не указано, что означают внесенные в него цифры и как они получены. Из технических паспортов спорного объекта (т.1, л.д.7-23) видно, что этажность спорного дома составляет 4 этажа (включая эксплуатируемый чердак - мансарду, который по правилам определения этажности, действовавшим до 2018 года, в этажность не включался), общее количество этажей спорного дома, включая цокольный этаж с надземной частью менее двух метров и подвал, составляет 6 этажей, что соответствует нормативным требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, действовавшим в период реконструкции спорного жилого дома (ноябрь 2010-2012 года) и требованиям, установленным частью 11 статьи 16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым объекты индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу указанного закона, могут превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям разрешения на строительство. Таким образом, выводы экспертов и выводы, сделанные в обжалуемом решении суда на основании выводов экспертного заключения о нарушении строительных нормативов и параметров разрешенного строительства, не соответствуют действительности и фактическим обстоятельствам дела, что согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения. Выражает несогласие с выводами экспертов о том, что спорные объекты недвижимости под ФИО6 1,А,Б1,Б не обеспечивают доступ для ликвидации пожара (стр.90 заключения). В материалах дела представлены достоверные и не опровергнутые письменные доказательства, на основании которых исковые требования могут быть удовлетворены. Представленные заявителем документы доказывают, что созданный реконструкцией индивидуальный жилой дом (ИЖД), расположенный на земельном участке заявителя по адресу <адрес>, который допускает строительство на нем данного объекта недвижимости (ИЖД), на день обращения в суд соответствует установленным требованиям законодательства, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При указанных обстоятельствах и в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на созданный реконструкцией индивидуальный жилой дом может быть признано судом за заявителем.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

ФИО1, Арбитражный управляющий ФИО2, представитель администрации города-курорта Кисловодска, ФИО8, ФИО3, надлежащим образом уведомленные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 1034 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ, имеет вид разрешенного использования - под жилую индивидуальную застройку. Из экспертного заключения судом установлено, что спорные объекты по указанному адресу отвечают всем признакам многоквартирного дома, являются многоэтажной постройкой. При этом объекты исследования не соответствуют Федеральному закону № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», объекты экспертизы - ФИО6, А1, Б, Б1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, не соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки согласно градостроительным нормам и правилам СП 42.13330,2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*(с изменениями №, 2). Таки образом экспертами сделан вывод, что ФИО6, ФИО6 1, ФИО7, ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, создают угрозу жизни, здоровью, безопасности граждан, находящихся внутри него или непосредственной близости, так как имеются нарушения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Федерального закона № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Сохранение данных объектов без существенной реконструкции невозможно. Постройка расположены на земельном участке, вид разрешенного использования не допускает на нем строительство многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (даритель) и ФИО1 (одаряемый) заключен договор дарения, из п. 1 которого следует, что даритель подарила на основании постановления главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, одаряемый принял в дар 1/2 долю жилого дома в городе Кисловодске по <адрес>, расположенного на земельном участке 860 кв.м.

Жилой дом в целом состоит из самано-каменного строения, под литером «А» полезной площадью 43,7 кв.м., в том числе жилой площадью 34,7, литер «Б» сарай, литер «В» сарай, литер «К» сарай, наружных сооружений (п. 2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, из п. 1 которого следует, что продавец продает согласно постановления главы Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель покупает 1/2 долю жилого дома, находящегося в <адрес>, расположенного на земельном участке 860 кв.м.

Постановлением главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1, имеющему жилую площадь 34,7 кв.м., состав семьи 4 человека, разрешено строительство жилого дома взамен старого по проекту, согласованному с управлением архитектуры и градостроительства.

Постановлением главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены материалы инвентаризации земельного участка площадью 1034 кв.м. домовладения по <адрес>. Комитету по земельным ресурсам и землеустройству поручено зарегистрировать право пожизненно-наследуемого владения на земельный участок по <адрес> и выдать ФИО1 свидетельство в установленном порядке.

Постановлением главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома лит. А по <адрес>, № застройщика ФИО1 со следующими показателями: жилая площадь 76,7 кв.м., общая площадь 228,2 кв.м.

Из прилагаемого к постановлению от ДД.ММ.ГГГГ акта приемки следует, что построенное здание является двухэтажным жилым домом, состоящим из пяти комнат. Также имеются надворные постройки: лит. Г – навес, лит. Г1 – сарай, лит. Г2 – сарай.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом литер «А» площадью 250,90 кв.м., этажность 2, кадастровый (или условный номер) №0000/А, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, назначение: земли населенных пунктов, под индивидуальную жилую застройку.

В последующем на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования земельного участка изменен с «под индивидуальную жилую застройку» на «гостиницы и гостиничные комплексы, дома приема гостей».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к главе администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о выдаче разрешения на строительство нового индивидуального жилого дома и реконструкцию ФИО6 и Б существующего индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города-курорта Кисловодска в лице управления архитектуры и градостроительства ФИО1 выдано разрешение №р на строительство индивидуального жилого дома, реконструкцию жилых домов литер «А» и «Б», расположенного по адресу <адрес>, в соответствии с представленным проектом. Срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением главы города-курорта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р выданное ФИО1 разрешение на строительство №р от ДД.ММ.ГГГГ аннулировано в соответствии с приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении «Порядка на продление разрешений и прекращение действия разрешений на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории <адрес>» в связи с выявленными нарушениями требований разрешения на строительство – несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства.

Распоряжение №-р от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ старшим государственным инспектором инспекции государственного строительного надзора ФИО11 в присутствии ФИО1 и ведущего специалиста УАиГ администрации <адрес> ФИО12 составлен акт проверки № на объекте: жилой дом по <адрес> в <адрес>. Из пункта 2 акта следует, что на момент проверки возведены несущие и ограждающие конструкции 4-х этажей жилого дома. Согласно п. 3 акта заключение государственной экспертизы проектно-сметной документации отсутствует.

К акту прилагается предписание № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что по <адрес> ведется строительство стен 4-го этажа жилого дома без направления извещения о начале строительства в инспекцию госстройнадзора, что нарушает 4.5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ. ФИО1 предписано устранить выявленное нарушение в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Предписание государственного строительного надзора ФИО1 в установленный срок не исполнено. Постановлением мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признан виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ч. 6 ст. 19.5 Кодекса РФ Об административных правонарушениях и подвергнут административному наказанию в виде штрафа за невыполнение в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ предписания должностного лица № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту обследования №-П от ДД.ММ.ГГГГ объекта строительства по <адрес>, выходом на место комиссией в составе старшего государственного инспектора инспекции государственного строительного надзора ФИО11, ведущего специалиста управления архитектуры и градостроительства ФИО12, ведущего специалиста-юрисконсульта Управления архитектуры и градостроительства ФИО13, старшего инженера управления архитектуры и градостроительства ФИО14 в присутствии застройщика ФИО1 установлено, что на земельном участке по адресу <адрес> ведется реконструкция и строительство объекта капитального строительства ФИО1 Разрешением на строительство №р от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 разрешено строительство индивидуального жилого дома, реконструкция жилых домов литер «А» и «Б» в соответствии с представленным проектом. В соответствии с утвержденным градостроительным планом земельного участка №-Ф от ДД.ММ.ГГГГ предельное количество этажей данного строения – 3. ФИО1 предъявил согласованный с управлением архитектуры и градостроительства ситуационный план и схему генплана, согласно которому максимальная этажность составляет не более 3 этажей. В действительности ФИО1 начал возведение несущих и ограждающих конструкций 4-ого этажа, что согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ меняет организационно-правовой порядок строительства объекта, а именно необходимость получения разрешающей проектно-сметной документации в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, прохождения государственной экспертизы проектной документации в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и получения разрешения на строительство в соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и необходимости направления извещения в инспекцию государственного строительного надзора (п. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). В связи с вышеизложенным установлено, что данное строительство ведется ФИО1 с отклонением от согласованных с управлением архитектуры и градостроительства ситуационного плана и схемы генплана, отклонением от утвержденного градостроительного плана земельного участка и с нарушением требований разрешения на строительство, а именно: несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства (застройщиком возведены несущие и ограждающие конструкции 4 (четвертых) этажей жилого дома.

Комиссия пришла к выводу о несоответствии предельным параметрам разрешенного строительства, а также о необходимости аннулировать разрешение на строительство №64-6р от 18.04.2008 в соответствии с приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края от 05.10.2007 №392 «Об утверждении порядка на продление разрешений и прекращение действия разрешений на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории Ставропольского края».

Распоряжением администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ №-р выданное разрешение на строительство №р от ДД.ММ.ГГГГ на строительство и реконструкцию индивидуального жилого дома, реконструкцию жилых домов литер «А» и «Б» в соответствии с предоставленным проектом по <адрес> в <адрес>, аннулировано.

Вступившим в законную силу решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлены следующие обстоятельства: согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1034 кв.м. с кадастровым номером №, предназначенный под жилую индивидуальную застройку, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Согласно градостроительному плану земельного участка по <адрес>, выданному Управлением архитектуры и градостроительства, назначением объекта капитального строительства является индивидуальный жилой дом с определенным количеством этажей – 3 этажа.

Из экспликации к ситуационному плану, утвержденному МУП «Архитектурно-планировочное бюро» <адрес> и согласованному с Управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, усматривается, что существующий жилой дом литер «А» планируется реконструировать с пристройкой и надстройкой жилых помещений и переоборудовать первый этаж под магазин; существующее здание офиса с жилыми помещениями литер «Б» планируется реконструировать с пристройкой и надстройкой жилых помещений площадью застройки 200,4 кв.м.; проектируемый индивидуальный жилой дом с магазином и офисными помещениями площадью застройки 300 кв.м.

В ходе рассмотрения дела № Кисловодским городским судом <адрес> была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в ходе проведенного обследования спорного объекта строительства, расположенного по адресу: <адрес>, эксперт – строитель судебно-экспертного учреждения «Кавминводская лаборатория судебных экспертиз» пришел к выводу, что процент застройки по <адрес>, в границах земельного участка равен 75,8%, что соответствует Градостроительному плану, по которому максимальный процент застройки определен 80%.

Согласно исследовательской части заключения, выводам эксперта-строителя, здание, являющееся незавершенным строительством объектом, на всей длине является единым целым: части здания («1» - литер «А», «2» - литер «Б», «3») в местах примыкания друг к другу имеют одну общую стену. Здание расположено на косогоре с уклоном от <адрес> вниз по <адрес> здания «2» (литер «Б») имеет подвальный этаж и три наземных этажа. В первом (надземном) этаже находятся: агентство недвижимости, аптека, кафе, сауна, агентство автострахования, агентство «Мегафон», о чем имеются вывески на фасаде со стороны <адрес> здания «3» имеет четыре надземных этажа и цокольный этаж – всего пять этажей. Внутри здания на третьем, четвертом этажах выполнена скрытая электропроводка, стены оштукатурены; на первом-втором этажах выполнена разводка электропроводов, кирпичные стены не оштукатурены. В помещениях оконные проемы заполнены остекленными оконными блоками. Части здания «1» (Литер «А») имеют четыре надземных этажа и цокольный этаж. Всего 5 этажей. Во всех помещениях выполнена скрытая электропроводка, стены оштукатурены, установлены дверные и оконные блоки. Таким образом, в части здания «2» литер «Б» (по <адрес>) – три надземных этажа, в части здания «1» (Литер «А»), в здании «3» (по <адрес>) – пять этажей.

При визуальном осмотре выполненных конструктивных элементов здания обнаружены нарушения требований строительных норм и правил. То есть, в незавершенном строительством объекте установлены признаки несоответствия требованиям СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», СНиП 23-1-99 «Строительная климатология» - в части утепления наружных стен; п. 7.6.11 СНиП П-7-81 «Строительство в сейсмических районах» - в части антисейсмических поясов, перевязке в наружных стенах; п. 7.48 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» - в части полного заполнения раствором швов кладки.

Также эксперт указал, что учитывая незавершенность конструкции здания, однозначно определить назначение объекта, и что в нем будет размещаться, не представляется возможным. Вместе с тем, по наличию на этажах нескольких комнат, объединенных в одну секцию и имеющих один вход, усматривается, что построенный объект является многоквартирным домом, в связи с чем, эксперт пришел к выводу, что незавершенный строительством объект по адресу: <адрес>, является, вероятно, многоквартирным домом.

По мнению эксперта, возводимый ФИО1 объект, не является индивидуальным жилым домом, так как не соответствует параметрам индивидуального жилищного строительства.

В решении суда от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что на принадлежащем ФИО1 земельном участке, предназначенном для использования в целях под жилую индивидуальную застройку, ФИО1 возводятся строения, предназначенные как для проживания, так и для размещения офисных помещений и магазина. То есть, в данном случае имеет место нарушение требований гражданского и земельного законодательства, Градостроительного кодекса РФ о целевом использовании земельного участка, о видах разрешенного землепользования.

Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО1 возложена обязанность за свой счет осуществить снос самовольно построенного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, а именно:

- в существующем 5-ти этажном жилом доме литер «А», имеющем площадь застройки 321,0 кв.м., сносу подлежат три верхних этажа здания; из существующего строения остаются два этажа и подвал;

- строение №, имеющее площадь застройки 300,0 кв.м., подлежит сносу полностью.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определениями Кисловодского городского суда Ставропольского края от 14.12.2015, от 02.03.2023 по делу №2-337/10 отказано в удовлетворении заявлений ФИО1 о пересмотре решения Кисловодского городского суда от 03.06.2010 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 03.06.2010 не исполнено.

Определением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 10.04.2015 по делу №2-337/10 отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о прекращении исполнительного производства.

Определением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 01.03.2017 по делу №2-2587/2016 прекращено производство по иску ФИО1 к Администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на недостроенные помещения №№ общей площадью 132,1 кв.м. в литере «А» по адресу: <адрес>. В Определении указано, что ФИО1 ранее уже обращался в суд с аналогичными требованиями. Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО1 о признании права собственности на недостроенные помещения 1 этажа за номерами 24-37, общей площадью 132,1 кв.м. в жилом доме литер «А» по <адрес>, было отказано. Решение суда вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.01.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено судебным экспертам ФИО4 и ФИО5, осуществляющим деятельность в Научно-образовательном центре судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» (далее – НОЦ судебной экспертизы).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ: объект ФИО6 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, являются встроенно-пристроенными помещениями объекта незавершенной реконструкции ФИО6 с инвентарным номером №20000, расположенного по адресу <адрес>. Объект экспертизы ФИО6, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, обладает признаками многоквартирного жилого дома. Объекты незавершенной реконструкции ФИО6 и ФИО6 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №4, по адресу: <адрес> на момент проведения инструментального обследования имеет следующие параметры: Площадь застройки составляет – 377 кв.м. <адрес> – 1045,4 кв.м. Общий строительный объем здания составляет – 6032 куб.м. Этажность здания – 5 этажей в том числе подвальный этажи. Степень готовности объектов – 91,8%. В результате сноса здания под № образовалось новое здание (часть здания) литер «Б1». Здание под № о котором говорится в решении Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и в заключении по судебной строительно-технической экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ не является литером «Б1». ФИО7 и ФИО7 1 имеет общий конструктивный элемент – несущую стену, также ФИО7 1 используется как доступ к жилым помещениям, расположенным в ФИО7, то есть ФИО7 1 служит как общедомовая территория (лестница и лестничная площадка) для ФИО7 Объект ФИО7 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, являются встроенно-пристроенными помещениями объекта ФИО7 с инвентарным номером №20000, расположенного по адресу <адрес>, в том числе ФИО7 1 имеет общий конструктивный элемент кровли с ФИО6 Объекты ФИО7 и ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, обладают всеми признаками многоквартирного жилого дома. Объекты незавершенной реконструкции ФИО7 и ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> на момент проведения инструментального обследования имеет следующие параметры: Площадь застройки составляет – 568,0 кв.м. <адрес> – 1998,0 кв.м. Общий строительный объем здания составляет – 10792 куб.м. Этажность здания – 6 этажей, в том числе, подвальный этажи ФИО7 1 и 5 этажей в том числе цокольный и подвальный ФИО7 Степень готовности объектов – 91,8% ФИО7 1 и 100% ФИО7 ФИО6, ФИО6 1, ФИО7, ФИО7 1 расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010108:4, по адресу: <адрес>, являются единым объектом недвижимости, возникшие путем реконструкции ранее существовавших зданий ФИО6 и ФИО7 Так как имеют общее функциональное назначение – многоквартирный жилой дом, имеют общие конструктивные элементы – несущие стены, кровли и перекрытия, ввод инженерных сетей. При возведении здания соблюдены требования ГОСТов, СП и строительных регламентов, применяемых к объектам капитального строительства, а именно: ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения». Разделы 1, 3, 4. ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения. ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях. ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия. СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности. СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81* Строительство в сейсмических районах» СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли» (с изменением №1) СП 20.13330.2016 «СНиП 2.01.07-85 * Нагрузки и воздействия» (с изменениями №1, №2) СП 22.13330.2016 «СНиП 2.02.01-83 * Основания зданий и сооружений» (с изменениями №1, №2) СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 Полы» (с изменением №1) СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 * Внутренний водопровод и канализация зданий» (с изменением №1) СП 31.13330.2012 «СНиП 2.04.02-84 * Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» (с изменениями №1, №2, №3, №4) СП 52.13330.2016 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (с изменением №1) СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции» (с изменениями №1, №3) СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия» (с изменением №1) СП 131.13330.2018 «СНиП 23-01-99 * Строительная климатология» СП 256.1325800.2016 Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа (с изменениями №1, №2, №3) СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий СанПиН 2.4.1.3147-13 Санитарно-эпидемиологические требования к дошкольным группам, размещенным в жилых помещениях жилищного фонда.

С учетом конструктивных, объемно-планировочных решений имеет II степень огнестойкости, класс пожарной опасности Ф 1.3, класс конструктивной пожарной опасности С0, что соответствует предъявленным требованиям к данным характеристикам здания и помещения.

Объекты исследования не соответствуют Федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Объекты экспертизы: ФИО6, ФИО6 1, ФИО7, ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №:4, по адресу: <адрес> не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки согласно градостроительным нормам и правилам СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Изменениями №1, 2).

Объекты экспертизы - ФИО6, ФИО6 1, ФИО7, ФИО7 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, создают угрозу жизни, здоровью, безопасности граждан, находящихся внутри него или непосредственной близости, так как имеется нарушения требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Сохранение данных объектов без существенной реконструкции невозможно.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, - осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 и. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в и. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (и. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке исковою производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарногигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В пункте 2 постановления Пленума № 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Часть 3 статьи 222 ГК Р предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно постановлению администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 05.05.2023 №420 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска Ставропольского края» разделу «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства»: Предельное количество этажей зданий, строений, сооружений для индивидуальных жилых домов – 3 надземных этажа.

Между тем, материалами дела установлено, что объекты незавершенной реконструкции ФИО6 и ФИО6 1 расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010108:4, по адресу: <адрес> имеют этажность здания - 5 этажей, в том числе подвальный этаж.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости экспертного заключения, о том, что само заключение эксперта № 31-Э-24 от 16 мая 2024 года содержит противоречивые и фальсифицированные выводы и их обоснования, которые являются недопустимыми доказательствами и не могут быть положены в основание решения суда, эксперты, не имея на то достоверных оснований, сделали вывод о нарушении заявителем параметров разрешенного строительства, чем нарушили требования статей 85, 55, 67, 195 ГПК РФ, эксперты в Заключении совершили фальсификацию доказательств, подменив верно указанные в технических паспортах наименования «недостроенные помещения» на ложные наименования «жилые помещения (квартиры)», которых в действительности нет, нарушили пункт А.1.7 Обязательного приложения А к СП 54.13330.2016, пункт 3.56 (этажность) СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» и дали неправильные ответы по определению этажности спорного объекта недвижимости, что привело суд первой инстанции к необоснованному выводу о многоэтажности спорного объекта, тогда как в соответствии с правилами определения этажности и правилами землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска спорный объект в действительности является малоэтажным объектом строительства, расчеты экспертов являются необоснованными, так как не соответствует нормативной формуле определения коэффициента застройки или коэффициента плотности застройки, и в расчете не указано, что означают внесенные в него цифры и как они получены, общее количество этажей спорного дома, включая цокольный этаж с надземной частью менее двух метров и подвал, составляет 6 этажей, что соответствует нормативным требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, действовавшим в период реконструкции спорного жилого дома (ноябрь 2010-2012 года) и требованиям, установленным частью 11 статьи 16 ФЗ от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», выводы экспертов и выводы, сделанные в обжалуемом решении суда на основании выводов экспертного заключения о нарушении строительных нормативов и параметров разрешенного строительства, не соответствуют действительности и фактическим обстоятельствам дела, признаются судебной коллегией несостоятельными, так как спорная постройка расположена на земельном участке, хотя и находящемся в собственности истца, но минимальный размер которого меньше предела, установленного градостроительным регламентом для данного вида построек, а также имеющего вид разрешенного использования, не позволяющий осуществлять на нем строительство объектов с назначением многоквартирный жилой дом.

Основания для назначения по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы по инициативе суда, как о том просит в апелляционной жалобе ФИО1, судебная коллегия не усматривает.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Нарушений норм материального, а также процессуального права, влекущих за собой обязательную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, суд учел все обстоятельства дела, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене состоявшегося по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 25 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи