Решение № 2А-3102/2026 2А-3102/2026~М-1449/2026 М-1449/2026 от 25 марта 2026 г. по делу № 2А-3102/2026

14RS0035-01-2026-002497-69

Дело № 2а-3102/2026


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Якутск 18 марта 2026 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никифоровой Н.А., единолично, при секретаре Кочневой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка без торгов, возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным иском, мотивируя тем, что 02 декабря 2025 года обратилась к ответчикам с заявлением о предоставления земельного участка, расположенного по адресу: ____ в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства. 18 декабря 2025 года ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка без торгов в аренду по тем основаниям, что имеется несоответствие в площадях объекта незавершенного строительства. Дополнительным основанием отказа является то, что на земельном участке согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости имеется два объекта незавершенного строительства, при этом согласно акту обследования на земельном участке находится один капитальный объект, запрашиваемый участок учтен под индивидуальное жилищное строительство в иных границах. С указанным отказом ФИО2 не согласна на основании следующего. ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____ под индивидуальное жилищное строительство заключенного 20 мая 2015 года с Департаментом имущественных земельных отношений Окружной администрации города Якутска, сроком до 20 мая 2025 года. В пределах срока действия договора аренды ФИО1 возвела объект незавершенного строительства с кадастровым номером ___. Полагает, что указанный объект незавершенного строительства возведен на законных основаниях на предоставленном в установленном порядке земельном участке для ИЖС. Своим правом на однократное продление срока договора аренды для завершения строительства после не пользовалась. Соответственно, истец имеет право на основании п. 10 ч. 2, ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Просит признать незаконным решение Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска от 18 декабря 2025 года № обязать предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____ для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 02 марта 2026 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Окружная администрация города Якутска.

Административный истец ФИО1 в суд не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена, обеспечила явку представителя, при таких обстоятельствах суд рассматривает дело в отсутствие административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила административный иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика, заинтересованного лиц ФИО4 иск не признала, просит в иске отказать, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в оспариваемом отказе, в отзыве на административный иск. Полагает, что обжалуемый отказ является законным и обоснованным.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) предусмотрено право граждан и организаций на обращение в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд, предусмотренный ч. 1 ст. 219 КАС РФ, административными истцами не пропущен.

Судом установлено, что истец, 02 декабря 2025 года ФИО1 обратилась к ответчикам с заявлением о предоставления земельного участка с кадастровым номером ___ расположенного по адресу: ____ в аренду без торгов, как собственник незавершенных объектов строительства.

Решением № 18 декабря 2025 года Департамента имущественных земельных отношений Окружной администрации города Якутска ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка без торгов в аренду по тем основаниям, что имеется несоответствие в площадях объекта незавершенного строительства. Дополнительным основанием отказа является то, что на земельном участке согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости имеется два объекта незавершенного строительства, при этом согласно акту обследования на земельном участке находится один капитальный объект. Также указано о том, что согласно проекта межевания территории квартала, запрашиваемый участок учтен под индивидуальное жилищное строительство в иных границах.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером ___ расположенного по адресу: ____ расположены объекты с кадастровыми номерами ___, ___, вид разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости объект с кадастровым номером ___ является объектом незавершенного строительства, площадь застройки ___ кв.м., имел ранее присвоенный кадастровый номер ___, принадлежит на праве собственности ФИО1, собственность зарегистрирована 30 мая 2025 года.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости объект с кадастровым номером ___ является сооружением газохимического комплекса, уличным газопроводом, является собственностью городского округа «город Якутск», собственность зарегистрирована 27 марта 2024 года.

ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____ под индивидуальное жилищное строительство заключенного 20 мая 2015 года с Департаментом имущественных земельных отношений Окружной администрации города Якутска, сроком до 20 мая 2025 года.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением административный истец указывает о том, что обладает правом на однократное продление срока договора аренды для завершения строительства.

Согласно положениям п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Так, согласно пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.8 ЗК РФ (определяющей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на условиях, предусмотренных ст. 610 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, связанных с аукционом); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов настоящего административного дела установлено, что земельный участок был первоначально предоставлен арендатору для индивидуального жилищного строительства, торги не проводились. Следовательно, данный случай подпадает под регулирование приведенной правовой нормы и у административного истца имеется право на заключение нового договора аренды без торгов.

Из материалов дела следует, что объект строительством не завершен, степень готовности 2%.

На основании изложенного, суд находит установленным факт наличия на испрашиваемом земельном участке принадлежащего административному истцу объекта незавершенного капитального строительства, возведенного в период действия предыдущего договора аренды. Право собственности на данные объекты незавершенного строительства за административным истцом зарегистрированы. При этом факт нахождения указанных объектов незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке подтверждается материалами дела.

В отношении второго объекта, судом установлено, что он не является объектом капительного строительства, а является уличным газопроводом.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон №137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 по делу N А41-27734/2016).

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона №171-ФЗ), прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Соответственно, испрашиваемый земельный участок также не может быть выставлен на аукцион, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий административному истцу.

Из изложенного следует, что иным образом административный истец не может завершить строительство вышеуказанных объектов и оформить свои права на них надлежащим образом.

В данном конкретном случае отказ органа местного самоуправления повлек нарушение прав административного истца.

При указанных обстоятельствах, доводы административных ответчиков о том, что земельный участок учтен в иных границах, также не могут служить основанием для отказа административному истцу в предоставлении земельного участка, поскольку не опровергают исключительного права истца на предоставление ему спорного участка.

Согласно ч. 11 ст. 226 КАС РФ на лицо, обратившееся в суд, возлагается обязанность доказывания того, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца. На орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие), возлагается обязанность доказывания того, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих его полномочия на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); соблюден ли порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; имеются ли основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Исходя из п. 2 ст. 227 КАС РФ, для признания действий (бездействия), решений должностного лица, государственного органа незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия), решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым действием (бездействием), решением прав законных интересов административного истца. При этом решение вопроса о признании незаконным действия (бездействия) должностного лица имеет своей целью именно восстановление прав административного истца, о чем свидетельствует императивное предписание процессуального закона о том, что, признавая решение, действие (бездействие) незаконным, судом принимается решение о возложении обязанности на административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, решение, принимаемое в пользу административного истца обязательно должно содержать два элемента: признание незаконным решения, действия (бездействия) должностного лица и указание на действия, направленные на восстановление нарушенного права.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств, суд признает действия органа местного самоуправления по отказу с заключении с административным истцом договора аренды вышеуказанного земельного участка незаконными и нарушающими права и охраняемые законом интересы административного истца, в связи с чем ее нарушенные права подлежат восстановлению путем возложения на административного ответчика обязанности в установленные действующими нормативными правовыми актами порядке и сроки повторно рассмотреть заявление административного истца о предоставлении ей в аренду испрашиваемого земельного участка однократно для завершения строительства.

В связи с указанным, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Признать незаконным отказ Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска от 18 декабря 2025 года № в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска устранить допущенное нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца путем повторного рассмотрения в установленные действующими нормативными правовыми актами порядке и сроки заявления ФИО1 от 02 декабря 2025 года № о предоставлении земельного участка без торгов аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Никифорова

Решение изготовлено в окончательной форме 26 марта 2026 года.