Апелляционное определение № 33-10842/2025 33-140/2026 от 26 января 2026 г.

Судья Ахмеров Р.Р. УИД 03RS0049-01-2025-000262-83

Дело № 33-140/2026

Дело № 2-300/2025

Категория 2.142

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Уфа 27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Мугиновой Р.Х.,

судей Батршиной Ю.А.,

ФИО1,

при ведении протокола помощником судьи Баяновой Х.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Краснокамского межрайонного суда Республики Башкортостан от 27 марта 2025 года.

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольные постройки - нежилое здание общей площадью 39,5 кв. м и баню общей площадью 24,6 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 1369 кв. м с кадастровым номером №..., по адресу: адрес, прибрежная полоса судоходной прорези от реки Белой.

В обоснование заявленных требований истец указала, что дата по результатам аукциона ей предоставлен в аренду до дата земельный участок с кадастровым номером №..., с видом разрешенного использования: «зона зеленых насаждений общего пользования для территорий производственных и иных зон: скверы, сады, бульвары, некапитальные вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха». В 2022 году за счет собственных средств на данном участке ею возведены нежилое здание и баня. При обращении за изготовлением технического плана и постановкой объектов на кадастровый учет с последующей государственной регистрацией права собственности ей было отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство. Истец ссылалась на то, что возведенные объекты соответствуют требованиям безопасности, не нарушают права третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем просила признать за ней право собственности на указанные постройки.

Решением Краснокамского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку; полагает, что как арендатор земельного участка вправе возводить объекты в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; утверждает, что спорные объекты относятся к рекреационной инфраструктуре и размещены в зоне рекреационно-туристического назначения, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, возведены без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, в связи с чем, имеются основания для их легализации по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация городского округа город Агидель Республики Башкортостан в своем отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, поддерживая выводы суда первой инстанции о том, что спорные объекты возведены на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства объектов капитального строительства указанного вида в условиях действующих ограничений использования земельного участка.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев в соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав ФИО2 и ее представителя ФИО3, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из способов защиты нарушенных прав, предусмотренных этой нормой, является требование о признании права.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество и направлен на защиту существующего, но нарушенного или оспариваемого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 ГК РФ обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Таким образом, суду необходимо установить предусмотренную законом совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 названного постановления Пленума).

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что дата по результатам торгов между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Агидель (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №... зем., по которому истцу до дата предоставлен земельный участок площадью 1369 кв. м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, прибрежная полоса судоходной прорези от реки Белой, с видом разрешенного использования: «зона зеленых насаждений общего пользования для территорий производственных и иных зон: скверы, сады, бульвары, некапитальные вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха».

Указанным договором аренды на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 5.4.2), предусмотрен запрет изменять вид разрешенного использования земельного участка (п. дата), обязанность по окончании срока аренды возвратить участок арендодателю, а также условие о не возмещении стоимости неотделимых улучшений (п. 8.1).

В 2022 году истец возвела на земельном участке с кадастровым номером №... нежилое здание общей площадью 39,5 кв.м. и нежилое здание (баню) общей площадью 24,6 кв.м.

Истец разрешение на строительство объектов недвижимости на арендованном ею земельном участке не представила, ссылаясь на отнесение их к категории временных построек, на возведение которых в соответствие с законом разрешение не требуется.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что возведенные истцом объекты являются капитальными строениями (статья 130 ГК РФ, положения градостроительного законодательства), указав, что спорные объекты имеют фундамент (ленточный/монолитный), прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Применяя статью 222 ГК РФ, суд первой инстанции указал, что самовольной постройкой является, в том числе, строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства соответствующего объекта, либо созданное без получения необходимых разрешений. При этом признание права собственности на самовольную постройку возможно лишь при одновременном соблюдении условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, включая наличие у лица прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта.

Суд первой инстанции, с учетом положений статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 615 ГК РФ о необходимости использования арендованного имущества в соответствии с назначением и условиями договора, пришел к выводу, что предоставленный истцу земельный участок по виду разрешенного использования допускает размещение «некапитальных вспомогательных строений» и инфраструктуры для отдыха, тогда как истцом возведены капитальные объекты недвижимости (нежилое здание и баня), что свидетельствует об отсутствии у истца права, допускающего строительство указанных объектов на данном участке в рамках действующего правового режима земли и условий договора аренды.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание наличие ограничений использования земельного участка, установленных в связи с нахождением участка в зоне с особыми условиями использования территории (водоохранная зона), что подтверждается сведениями ЕГРН, и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

С учетом изложенного суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в иске.

В силу ст. ст. 1, 36 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

На основании ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 1 Постановления Пленума № 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий 2 и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие). Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130абз. 2 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации), фактически представляет собой благоустройство земельного участка.

В соответствии с положениями п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Для проверки доводов апелляционной жалобы определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 июля 2025 г. назначалась судебная экспертиза, выполнение которой поручено ООО «Абсолют».

Согласно Заключению № 91/05-2025 от 26 декабря 2025 г. спорные объекты - нежилое здание (39,5 кв.м) и баня (24,6 кв.м) - имеют прочную связь с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, они отнесены экспертом к объектам недвижимости.

Также эксперт указал, что земельный участок расположен в пределах водоохранной зоны судоходной прорези реки Белой, при этом нежилое здание и баня не расположены в пределах береговой полосы и прибрежной защитной полосы водного объекта; приведены расстояния до уреза воды и сделаны выводы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также об отсутствии выявленных нарушений санитарно-эпидемиологических норм.

Судебная коллегия принимает выводы эксперта в качестве доказательства, оценивает их в совокупности с иными доказательствами и с учётом предмета доказывания по настоящему спору.

Вместе с тем указанные выводы, подтверждая капитальный характер спорных объектов (как объектов недвижимости), а также отсутствие установленных экспертом угроз и санитарно-эпидемиологических нарушений, не устраняют юридически значимого обстоятельства, положенного судом первой инстанции в основу отказа в иске: отсутствие у истца прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данных объектов капитального строительства в смысле пункта 3 статьи 222 ГК РФ при установленном виде разрешенного использования и условиях договора аренды, в связи с чем не могут быть положены в основу отмены или изменения обжалуемого решения суда.

На основании изложенного судебная коллегия соглашается с постановленным по настоящему делу решением суда, полагая, что оно основано на правильном применении действующего законодательства, объективной оценке фактических обстоятельств дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа, является несостоятельным. Как усматривается из решения, суд первой инстанции не ограничился констатацией отсутствия разрешения на строительство, а оценивал совокупность условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ и исходил из того, что истец как арендатор не обладает правом, допускающим строительство на спорном участке данных объектов капитального строительства, поскольку вид разрешенного использования допускает размещение некапитальных вспомогательных строений и инфраструктуры для отдыха, тогда как возведены капитальные объекты недвижимости.

Судебная коллегия учитывает, что спорный капитальный объект - нежилое здание коммерческого назначения - возведены в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, а также принимая во внимание, что истец рассматривает судебное решение в качестве инструмента преодоления административного препятствия в легитимизации своего права на нежилые здания.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство было учтено судом как один из признаков самовольности постройки, однако решающим для отказа являлось отсутствие правомочий на возведение данных объектов на предоставленном участке с учетом режима разрешенного использования и условий договора аренды. Оснований для вывода о неправильном применении статьи 222 ГК РФ по указанному доводу судебная коллегия не усматривает.

Доводы апеллянта о том, что арендатор земельного участка вправе возводить здания и сооружения, основанные на ссылках на статьи 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 615 ГК РФ, также подлежат отклонению. Данные нормы предусматривают право арендатора возводить здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также обязанность использовать участок в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что по условиям договора аренды и виду разрешенного использования спорный участок предоставлен для размещения объектов, относимых к некапитальным вспомогательным строениям и инфраструктуре для отдыха, при запрете изменения вида разрешенного использования. С учетом установленных обстоятельств (капитальный характер возведенных объектов недвижимости) суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у истца права, допускающего строительство данных объектов на спорном земельном участке. Судебная коллегия не находит оснований считать данный вывод ошибочным.

Ссылка в жалобе на то, что участок относится к зоне рекреационно-туристического назначения (Р-3), а спорные объекты являются объектами рекреационной инфраструктуры и, следовательно, их размещение допустимо, также не может быть принята во внимание. Наличие рекреационного назначения территории и выводы эксперта о соответствии размещения объектов целевому назначению зоны Р-3, а также о том, что участок находится в водоохранной зоне, но вне пределов береговой полосы и прибрежной защитной полосы водного объекта, само по себе не свидетельствуют о выполнении всех условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ и не устраняют необходимости соблюдения установленного режима разрешенного использования земельного участка и условий договора аренды, а также требований градостроительного законодательства о получении разрешения на строительство объектов капитального строительства, если соответствующие исключения законом не предусмотрены.

Суд первой инстанции установил, что вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного истцу, содержит указание на «некапитальные вспомогательные строения», в то время как возведенные истцом объекты отнесены к капитальным и обладают признаками недвижимости. Эти обстоятельства подтверждены и выводами судебной экспертизы апелляционной инстанции, квалифицировавшей спорные объекты как объекты недвижимости с прочной связью с землей.

При таких данных судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не доказал наличие у него прав на земельный участок, допускающих строительство на нем именно объектов капитального строительства заявленного вида, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Довод жалобы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и отсутствии нарушений санитарно-эпидемиологических требований, подтвержденное выводами судебной экспертизы, также не влечет отмену решения суда. Действительно, по смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является то, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Однако данное условие является одним из совокупных, и его выполнение не освобождает истца от необходимости доказать наличие у него прав, допускающих строительство соответствующего объекта на спорном земельном участке (абзац второй пункта 3 статьи 222 ГК РФ). Поскольку судом первой инстанции правомерно установлено отсутствие указанного базового условия (правомочий на строительство капитальных объектов на предоставленном участке при действующем ВРИ и условиях договора), доводы о безопасности объекта сами по себе не могут служить основанием для удовлетворения иска.

Принимая во внимание установленный правовой режим земельного участка, условия договора аренды и вид разрешенного использования, а также отсутствие доказательств наличия у истца прав, допускающих строительство на спорном участке объектов капитального строительства заявленного вида, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии признаков самовольной постройки и отсутствии предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ условий для признания права собственности на спорные объекты.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных обстоятельств и иное толкование правовых норм, однако не содержат правовых оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для отмены либо изменения решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения, судебной коллегией не установлено. Доказательства по делу исследованы, оценка им дана в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, выводы суда мотивированы и соответствуют установленным обстоятельствам.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснокамского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, исчисляемый со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (адрес), путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен дата.