Решение № 2-1384/2026 2-1384/2026(2-5324/2025;)~М-2735/2025 2-5324/2025 М-2735/2025 от 18 января 2026 г. по делу № 2-1384/2026

Дело № 2-1384/2026 (2-5324/2025;)

47RS0011-01-2025-003944-39

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2026 года

г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Полторака Е.Г.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на право требования по договору приобретения,

У С Т А Н О В И Л :

Истец АО «Альфа-Банк» обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 621 078,62 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 102 173,78 рублей, признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, обратив взыскание на предмет ипотеки.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» и ФИО2 был заключен кредитный договор № № для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по договору №Л на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком и ИП ФИО3 Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог прав в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности заемщика на предмет ипотеки. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Кроме того, заемщиком систематически нарушались сроки внесения платежей по Кредитным договорам, в связи с чем Банк направил в адрес Заёмщика требования о полном досрочном погашении задолженности по кредитному договору. До настоящего времени требования Банка заемщиком не исполнены. При указанных обстоятельствах, истец обратился в суд с настоящим иском.

Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, каких-либо возражений относительно заявленных требований суду не представил.

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п.67 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

Пунктом 68 названного Постановления разъяснено, что ст.165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Принимая во внимание, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и должна соответствовать принципу добросовестности, суд приходит к выводу о необходимости рассмотрения дела в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства, в соответствии с требованиями ст.233 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п.2 данной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 («Кредит») и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.1 ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» и ФИО2 был заключен кредитный договор № №.

В соответствии с условиями данного кредитного договора, Банк предоставил ответчику денежные средства в размере 8 909 300 рублей, для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по Договору №Л на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО2 и ИП ФИО3

Процентная ставка за пользование кредитом (пункт 4 Кредитного договора) установлена 21,50 % годовых. Срок кредита 362 месяца (п.2).

Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав в силу закона Предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности Заемщика на Предмет ипотеки.

Предметом ипотеки является:

-земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, площадь 1000 кв.м. +/- 277 кв.м., категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения дачного хозяйства.

- строящийся жилой дом, расположенный на Земельном участке, общей (проектной) площадью 183,37 кв. метров (по тексту настоящего Договора – Жилой дом), а также постройки, на которые зарегистрировано право собственности, расположенные на Земельном участке (по тексту настоящего Договора при совместном упоминании с Земельным участком – Предмет ипотеки).

Заемщик обязуется обеспечить регистрацию ипотеки на иные постройки, которые будут возведены Заемщиком на Земельном участке в течение срока действия Кредитного договора, в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты регистрации права собственности на указанные постройки.

Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору.

Наличие обременения на Предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что Залог возникнет в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК».

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.09.2016 N 18-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90. Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из приведенных выше законоположений в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом – исполнителем.

Заемщик длительное время не исполняет свои обязательства по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором предусмотрена обязанность Заемщика досрочно вернуть Кредит, уплатить начисленные проценты на Кредит и неустойки. Банк предъявил Заемщику Требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с Кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек.

После направления Требования о досрочном возврате кредита по Кредитному договору Ответчиком требование не исполнено.

Обязательство по регистрации ипотеки в пользу Банка, ответчиком исполнено не было, по данным ЕГРН право собственности не зарегистрировано.

Вышеуказанные обстоятельства ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривались, доказательств обратного не представлено.

Задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 621 078,62 рублей, из которых сумма просроченного основного долга составляет 8 591 230,77 рублей, сумма штрафов и неустоек составляет 29 847,85 рублей.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В связи с тем, что ответчиком не представлены суду доказательства выполнения своих обязательств по кредитному договору, исковые требования о взыскании суммы кредита следует признать обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению в заявленном размере в сумме 8 621 078,62 рублей, при этом расчет ответчиком не оспорен, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ указано, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2).

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1).

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2).

Согласно ч. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" и Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Согласно представленному истцом отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: № составляет 1 240 000 рублей, ликвидационная стоимость 954 800 рублей.

Указанный отчет ответчиком не оспаривался, ходатайство о назначении по делу судебной товароведческой экспертизы ответчик суду не заявлял.

Поскольку объект незавершенного строительства-жилой дом не введен в эксплуатацию, рыночная стоимость предмета ипотеки определяется в соответствии с кредитным договором и договором подряда в размере 11 710 000 рублей

В связи с чем истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены земельного участка в размере 992 000 рублей (80%*1240000 руб.), жилого дома 9 368 000 рублей (80%*11710000 руб.).

При этом суд приходит к выводу о том, что материалами дела установлен и не оспорен ответчиком факт ненадлежащего исполнения условий кредитного договора по регистрации залога предмета ипотеки объекта незавершенного строительства, а также по возврату денежных средств и уплате причитающихся процентов, что является существенным нарушением условий договоров.

Проанализировав сведения о том, что ни право собственности, ни обременение в виде ипотеки на объект незавершенного строительства ответчиком зарегистрировано не было по приобретенному объекту недвижимости за счет кредитных денежных средств, суд полагает, что неисполнение обязательств по оплате кредита, регистрации прав на недвижимое имущество и залога, влечет нарушение прав банка, в том числе, на получение обеспечения кредитных обязательств, на исполнение кредитных обязательств за счет залогового имущества.

В связи с изложенным, суд квалифицирует уклонение ответчика от оформления закладной и регистрации ипотеки объекта незавершенного строительства в пользу истца как злоупотребление правом.

Основания, препятствующие обращению взыскания на предмет залога: земельный участок и объект незавершенного строительства, предусмотренные в ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в ходе рассмотрения дела не установлены, доказательств их наличие ответчиком в материалы дела не предоставлено.

Требование об обращении взыскания на вышеуказанное имущество, в счет погашения образовавшейся у ответчика перед банком задолженности суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком нарушены обеспеченные ипотекой обязательства по спорному кредитному договору.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 102 173,78 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст., 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования АО «Альфа-Банк» к ФИО2, - удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2 (<данные изъяты>) на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №.

Признать ФИО2 (<данные изъяты>) залогодателем, а АО «Альфа-Банк» (ИНН <***>) залогодержателем объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: № с одновременным признанием права залога в отношении объекта не завешенного строительства по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН <***>) задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 621 078,62 рублей.

Обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 992 000 рублей, установить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 9 368 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН <***>) расходы по плате государственной пошлины в размере 102 173,78 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.01.2026 года

Судья Е.Г. Полторака