Решение № 2-404/2019 2-404/2019~МАТЕРИАЛ406/2019 МАТЕРИАЛ406/2019 от 24 ноября 2019 г. по делу № 2-404/2019

Мотивированное
решение изготовлено 25 ноября 2019 года

Копия. Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Себеж

Себежский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Бурченкова К.К.,

при секретаре судебного заседания Матвеевой Л.Б.,

с участием представителя истца ФИО1 - адвоката Капула М.И., предъявившего удостоверение № и ордер 53/8 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2 в порядке ст. 50 ГПК РФ – адвоката Коноваловой Ю.Н., представившей удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратились в Себежский районный суд Псковской области с иском к ФИО2 о признании права собственности на квартиру.

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором, заключенным 18.05.2000 между ФИО1 и ФИО2, от имени которой по доверенности действовала ФИО3, истцом в собственность приобретена квартира, расположенная по адресу: Псковская <адрес>. После заключения договора ФИО1 договорилась с ФИО3, что они зарегистрируют его в компетентном органе, однако ФИО3 в назначенное время в орган регистрации для подписания всех необходимых документов не явилась, её местонахождение истцу неизвестно. ФИО1 знала, что непосредственная собственница приобретенной ею квартиры ФИО2 до апреля 2000 года проживала и была зарегистрирована в своей квартире, после чего снялась с регистрационного учета и уехала, однако в настоящее время её местонахождение и место жительства истцу не известны. ФИО1 неоднократно делались попытки по розыску ФИО2, но они были безуспешны. В дальнейшем при обращении в Себежский отдел Росреестра ей пояснили, что для государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры необходимо присутствие как покупателя, так и продавца, в связи с отсутствием продавца зарегистрировать договор купли-продажи они не могут. Непосредственно с момента фактического приобретения указанной квартиры истица в полной мере ею владеет и пользуется, что подтверждается показаниями свидетелей. Отсутствие продавца квартиры не позволяет ей осуществить надлежащим образом право собственности. Ссылаясь на ст. 219, ст. 223 ГК РФ истица в поступившем иске просила признать за ней право собственности на данный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принято заявление об изменении исковых требований ФИО1 ФИО2 в части изменения предмета иска, вместо заявленных ранее требований о признания права собственности на спорную квартиру заявлены новые требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, основание иска осталось прежним.

Ответчик ФИО2, а также третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - ФИО3 в судебное заседание не явились, извещения, направленные по известным суду адресам ответчика и третьего лица, вернулись без вручения.

Представитель Управления Росреестра по Псковской области ФИО4 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, вопрос удовлетворения заявленных требований оставила на усмотрение суда.

В судебном заседании назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ФИО2 адвокат Коновалова Ю.Н. относительно удовлетворения исковых требований возражала, так как сведений о месте нахождении ФИО2 не имеется, в связи с чем, обстоятельств купли-продажи спорного жилья и регистрации права собственности на него она подтвердить не может, обращает внимание на низкую цену продажи квартиры.

Истец ФИО1 в судебное заседание, будучи извещенной о времени и месте его проведения, не явилась, ее представитель адвокат Капул М.И. заявленные требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что первоначально ФИО1 вела переговоры о покупке квартиры непосредственно с ФИО2, но так как достаточной суммы денежных средств у нее сразу не было, а ФИО2 переезжала в другой регион, последняя выдала доверенность на продажу квартиры Гуще Т.П. После подписания договора купли-продажи спорного имущества ФИО1 с Гущей Т.П. записались на прием в БТИ для его регистрации, но в назначенное время последняя туда не явилась. ФИО1 пыталась разыскать Гущу Т.П., но та с места прежнего жительства съехала. Также истец пыталась найти ФИО2, направляла простой корреспонденцией по известному ей месту жительства письма, ездила в 2010 году в Воронежскую область по адресу, куда ФИО2 собиралась переехать, но ей сказали, что ответчик там больше не проживает, не сообщив ее новое место жительство.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ) дано разъяснение, в соответствии с которым пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 63 постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 18.05.2000 между Гущей Т.П., действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах ФИО2, в лице продавца и ФИО1 в лице покупателя заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Псковская область, <адрес>.

Данный договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Продавцом исполнена обязанность по передаче квартиры, а покупателем - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается содержанием данного договора, передаточным актом.

В качестве доказательств данных обстоятельств, помимо пояснений самой ФИО1, проживающей в спорном жилом помещении длительное время, представлен оригинал договора купли-продажи и передаточного акта квартиры.

Требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ не заявлялось.

Принадлежность спорного имущества продавцу ФИО2 подтверждена договором приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

Полномочия Гущи Т.П. по продаже квартиры подтверждены копией нотариальной доверенности и письмом нотариуса ФИО5 в адрес суда о том, что такая доверенность ею действительно выдавалась.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены, спорная квартира фактически передана по передаточному акту ФИО1, которая владеет и пользуется ею на протяжении более 15 лет.

Однако до настоящего времени переход права собственности на спорное недвижимое имущество от ФИО1 к ФИО2 в компетентных государственных органах не зарегистрирован.

При этом согласно содержанию договора 18.05.2000 ФИО2 проживает по адресу: <адрес>. Однако в соответствии с адресной справкой, предоставленной ОВМ ОМВД России по <адрес>, ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ снята с регистрационного учета по данному адресу. Иных сведений о месте нахождения ФИО2 не имеется, в судебное заседание она не явилась, каких-либо пояснений и ходатайств не предоставила.

Согласно адресной справке ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время продолжает числиться зарегистрированной в <адрес> Себежского района, однако в судебное заседание, будучи извещенной по указанному адресу, она также не явилась, каких-либо ходатайств и пояснений не предоставила.

При таких обстоятельствах, с учетом пояснений представителя истца и доводов искового заявления, суд приходит к выводу, что продавец недвижимого имущества ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности на него, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилое помещение, расположенное по адресу: Псковская область, <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи квартиры от 18.05.2000, заключенному между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице продавца и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице покупателя.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Себежский районный суд в течении месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья. подпись.

Копия верна. Судья: К.К. Бурченков