Решение № 2-1100/2024 2-1100/2024(2-6866/2023;)~М-5641/2023 2-6866/2023 М-5641/2023 от 2 июня 2024 г. по делу № 2-1100/2024

47RS0006-01-2023-006918-80

Дело № 2-1100/2024
г. Гатчина
03 июня 2024 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Леонтьевой Е.А.,

с участием адвоката Шахова А.А.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности,встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> в соответствии с условиями договора купли-продажи доли земельного участка № от 03.03.2023 г., удостоверенного ФИО4, нотариусом Гатчинского нотариального округа Ленинградской области (л.д. 7-9).

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО2 и ФИО5 с требованиями признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка площадью 28930 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, от 03.03.2023 г., заключенный с ФИО2 ФИО5, действующим от имени ФИО3 (л.д. 78-79).

Представитель истца, действующий на основании доверенности (л.д. 31), в суд явился, на иске настаивал, против удовлетворения встречного иска возражал, представил возражения в письменном виде (л.д. 119-121).

Представитель ФИО3 – адвокат, действующий на основании ордера и доверенности (л.д. 54, 80), в суд явился, возражал против удовлетворения иска ФИО2, настаивал на удовлетворении встречного иска.

ФИО5 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, направил в суд письменную позицию по делу, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Нотариус ФИО4 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Суд считает возможным рассмотреть дело при объявленной явке на основании ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 03.03.2023 г между ФИО3, в лице ФИО5, действующего на основании доверенности №, удостоверенной ФИО6 нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли земельного участка №, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а истец обязалась принять указанный объект недвижимого имущества и уплатить за него определенную настоящим договором денежную сумму. Указанный договор был удостоверен 03.03.2023 г. ФИО4, нотариусом Гатчинского нотариального округа Ленинградской области.

Стоимость проданной доли стороны оценили в 190 000 рублей. Как указано в иске, со своей стороны истец выполнил все обязательства по оплате ответчику стоимости приобретенной доли в праве общей долевой собственности земельного участка (п. 2.3 договора), а ответчик передал истцу указанную долю по акту приема передачи, которым одновременно является договор купли-продажи (п. 5.4).

В этот же день (03.03.2023 г.) истец вместе с действующим от имени ответчика и имеющим соответствующие полномочия представителем явились в Филиал «Гатчинский» государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Многофункциональный центр предоставлениягосударственных и муниципальных услуг» и подали совместное заявление о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный земельный участок.Однако Уведомлением Гатчинского отдела Управления Россреестра по Ленинградской области от 17.03.2023 г. № документы, прилагаемые к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности, были возвращены сторонам договора по причине того, что в Едином государственном реестре недвижимости учтено заявление ФИО3 о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничений права и обременения объекта недвижимости в отношении проданного земельного участка без его личного присутствия.

По причине невозможности регистрации перехода права собственности без личного присутствия ФИО3 и наличия поданного от ее имени заявления о невозможности такой регистрации, представитель истца 11.09.2023 г. направил в адрес ФИО3 письменное требование, которым предложил либо лично явиться к назначенному дню и времени в «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» «Всеволожский» (запись на 22.09.2023 г. в12 часов 00 минут, код брони <данные изъяты>) для подачи совместного заявления о государственной регистрации перехода права собственности в отношении проданной доли в праве на земельный участок, либо отозвать заявление о невозможности государственной регистрации в отношении данной доли в свое отсутствие и направить свое представителя, имеющего соответствующие-полномочия для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности. В назначенный истцом день и время ФИО3 не явилась в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг и не отозвала свое заявление о невозможности государственной регистрации в отношении перехода права собственности в свое отсутствие.

Таким образом, истец считает, что ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности и это является основанием для регистрации в судебном порядке.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска и заявляя встречные требования, указал, что ФИО3 выдала нотариальную доверенность ФИО5 и ФИО7 для перевода спорного земельного участка в иную категорию земель и изменения вида разрешенного использования, так как долгое время знакома с указанными лицами, они являются участниками одной коммерческой организации (агентства недвижимости).

Как указано во встречном иске, спорный договор был заключен без воли ФИО3, денежные средства по договору последняя не получала, считает, что фактически представитель продавца действовал в интересах покупателя в нарушение интересов представляемого и вступил в сговор с покупателем для заключения оспариваемого договора.

Реальная стоимость доли, принадлежавшей ФИО3, по ее мнению составляет 1552500 руб., и эта стоимость, как считает ФИО3, была известна и ФИО5 – профессиональному агенту по продаже недвижимости, и ФИО2 – сособственнику второй части спорного земельного участка, которая ранее предлагала ФИО3 продать свою долю за 4000000 руб.

ФИО3 также указала, что изменение категории и вида разрешенного использования спорного земельного участка находится на завершающем этапе, а после таких изменений рыночная стоимость спорного земельного участка в несколько раз, о чем также было известно ответчикам по встречному иску.

Таким образом, по мнению ФИО3, спорный договор был заключен на заведомо значительно невыгодных для нее условиях, в нарушение ее интересов.

В своих возражениях на встречный иск ФИО3 истец указал, что воля ответчика на заключение оспариваемого договора была в полной мере отображена в выданной им доверенности, каких-либо доказательства обратного, в материалы дела не представлено. Доводы ФИО3 о том, что земельный участок был продан с существенным занижением его стоимости более чем в 8 раз, а также о том, что доверенность выдавалась с целью перевода земельного участка в иную категорию земель и вида разрешенного использования, а земельный участок находится на «завершающем» этапе перевода из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, после чего рыночная стоимость данного участка возрастет в несколько раз, истец считает не соответствующими действительности, так как какие-либо мероприятия по переводу спорного земельного участка в иную категорию земель и вида разрешенного использования не проводятся, какого-либо завершающего этапа данных мероприятий, не существует. В настоящий момент для земель сельскохозяйственного производства в составе земель сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования земельных участков изменены не могут. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применения порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действия Градостроительного кодекса Российской Федерации».Иного федерального закона, регламентирующего использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного производства в составе земель сельскохозяйственного назначения и действия принципа сохранения целевого использования земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.06.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До принятия специального законодательства о зонировании территорий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущения выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

Данная правовая позиция изложена в вопросе № 5 Разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2024 г. и по мнению истца, так как в настоящий момент изменение категории земель и вида разрешенного использования спорного земельного участка невозможны, спорный земельный участок не является ликвидным объектом недвижимого имущества, а его стоимость не может соответствовать той, что указана в представленном ФИО3 отчете об оценке.

Истец считает, что ФИО3 по этой же причине (фактическаянеликвидность земельного участка) приобрел свою долю в праве собственности в этом земельном участке за 190 000 рублей 00 копеек, что отображено в договоре купли-продажи доли земельного участка, удостоверенного 22.12.2021 г. нотариусом. В указанной связи, говорить о том, что ФИО3 был причинен материальный ущерб, связанный с продажей доли земельного участка с существенно заниженной стоимостью, по мнению истца, не приходится (л.д. 119-121).

Ответчик ФИО5 в письменной позиции указал, что 03 марта 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи доли земельного участка по адресу: <адрес> кад. номер: №

Договор был подписан истцом, с одной стороны, и ФИО5, как представителем ответчика по доверенности, с другой стороны. Ответчик (ФИО3) при этом был полностью осведомлен о факте заключения договора, для чего, собственно, и была выдана доверенность. При этом при удостоверении доверенности, её содержание было прочитано ответчиком лично, нотариусом были разъяснены последствия совершаемой сделки, а условия сделки (выдача доверенности) соответствовали действительным намерениям ответчика. Указанное следует из содержания доверенности.

ФИО5 отметил, что не являлся стороной сделки и никак не мог повлиять на содержание условий заключенного договора. Стороны сделки самостоятельно согласовали все существенные условия договора купли-продажи, а ФИО5 лишь, имея соответствующее поручение и все необходимые полномочия, подписал договор купли-продажи, действуя при этом в интересах ответчика. ФИО5 также указал, что в действительности он не является профессиональным агентом, риелтором и т.д., и, строго говоря, самостоятельно не проводил и не проводит каких-либо сделок с недвижимым имуществом.В данном случае он лишь представлял ответчикаФИО3 при заключении договора купли-продажи. Каких-либо переговоров и/или обсуждений с истцом относительно условий договора, включая стоимость проданной доли земельного участка, ФИО5 не проводил.

Суд исходит из того, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены ГК РФ. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как следует из материалов дела, истец 14.02.2022 г. выдала нотариальную доверенность сроком на двадцать лет на имя Корсунского и ФИО7 с полномочиями управлять и распоряжаться на условиях по своему усмотрению принадлежащей ФИО3 1/2 (одной второй) долей в праве собственности на земельный участок площадью 28 930 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, совершая при этом любые разрешенные законом сделки, в связи с чем ФИО3 уполномочила названных лиц быть ее представителями во всех государственных, административных и иных организациях и учреждениях Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в том числе в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, в Управлении Роснедвижимостипо Ленинградской области и его филиалах, в ФБГУ «Земельная кадастровая палата» по Ленинградской области и его филиалах, в районной и городской Администрации, в органах государственной власти и местного самоуправления, в муниципальных образованиях, в архивах, в Комитете по управлению муниципальным имуществом, я районной Межведомственной комиссии, в районном управлении по архитектуре, в Федеральной налоговой службе России, в органах кадастрового учета, в районномГУ «Управление технической инвентаризации», БТИ, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, в нотариальных конторах по вопросу получения и согласования любых документов, получать дубликаты правоустанавливающих документов, регистрировать их в установленном законом порядке, заключать и подписывать договоры, регистрировать сделки и права, прекращение прав, регистрировать обременения и снимать ранее зарегистрированные обременения, уплачивать и получать деньги по совершаемым сделкам, подписывать акты приема-передачи, изменять категорию земель и вид разрешенного использования, подавать необходимые заявления, уплачивать необходимые сборы и пошлины, вносить изменения в ЕГРН, расписываться, выполнять все действия и формальности связанные с данными поручениями (л.д. 16). Данная доверенность была отменена ФИО3 распоряжением от 05.02.2024 г. (л.д. 51).

До отмены доверенности, 03.03.2023 г. был заключен договор купли-продажи между ФИО5, действующим от имени ФИО3 на основании вышеуказанной доверенности, на стороне продавца, и ФИО2 (покупателем), по условиям данного договора произошло отчуждение спорной доли земельного участка (л.д. 10-13).

В соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом пункта 3 ст. 182 ГК РФ, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно ст.ст. 185, 185.1 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что оспариваемый договор был заключен без воли ФИО3, денежные средства по договору последняя не получала, представитель продавца действовал в интересах покупателя в нарушение интересов представляемого и вступил в сговор с покупателем для заключения оспариваемого договора, не могут быть приняты судом, так как в материалах дела имеется соответствующая доверенность выданная ФИО3 ФИО5, оформленная нотариально.

Данная доверенность до совершения сделки в установленном законом порядке не отзывалась, не оспаривалась истцом, недействительной не признана.

Таким образом, суд считает, что ФИО3, действуя добросовестно, выдавая доверенность ФИО5, сроком на 20 лет с полномочиями управлять и распоряжаться на условиях по своему усмотрению спорным земельным участком (долей), совершая при этом любые разрешенные законом сделки, должна была осознавать свою ответственность перед другими участниками гражданского оборота.

В доверенности указано, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО3 разъяснены и она, как участник сделки, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой доверенности и условия сделки соответствуют ее действительным намерениям.

При этом суд учитывает, что ФИО3 в правоохранительные органы не обращалась ни после того, как узнала о произведенном отчуждении принадлежащей ей доли, ни после разъяснений суда, пояснив, что боится ФИО5

Каких-либо иных доказательств того, что ФИО5 вступил в сговор с покупателем для заключения оспариваемого договора, ФИО3 представлено не было.

Доводы ФИО3 о том, что она не получала денежных средств от продажи доли спорного земельного участка, даже в размере, установленном договором, не влияют на действительность договора купли-продажи и могут быть разрешены при обращении ФИО3 к ФИО5 с соответствующими требованиями.

Доказательств того, что выдавая доверенность ФИО5, ФИО3 каким-то образом обозначила условия заключаемых сделок, представлено не было, от назначения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорной доли стороны отказались.

Представленные ответчиком ФИО3 свидетельские показания не могут быть приняты в качестве доказательств наличия оснований для признания договора купли-продажи недействительным. Свидетель Чепарский пояснил, что был очевидцем обсуждения два года назад планов Володкевич относительно спорного земельного участка, при этом какие поручения ФИО3 давала ФИО5, данному свидетелю неизвестно.

Свидетель ФИО7 показала, что ФИО3 выписывала разные доверенности ей и Корсунскому, свидетель ФИО7 допускала, что договоренности с ФИО5 у ФИО3, выдавшей ему доверенность, могли быть другие, по сравнению с тем, что обговаривалось с ФИО7, что ФИО3 могла ставить перед ФИО5 другие задачи (л.д. 138-140).

Нотариус ФИО4 в ответ на запрос суда указал, что между ФИО5, действующим по доверенности от имени ФИО3, и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. Договор удостоверен 03 марта 2023 года нотариусом Гатчинского нотариального округа Ленинградской области ФИО4, реестр №.Представитель продавца действовал на основании доверенности, удостоверенной ФИО6, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга 14 февраля 2022 года по реестру № Доверенность содержала полномочия по управлению и распоряжению указанным имуществом, подписанию договоров, получению денег по совершенным сделкам.

По информации из Единой информационной системы нотариата на день удостоверения договора – 03марта 2023 года, доверенность не отменена.При удостоверении договора представитель продавца – ФИО5 дал заверение, что представляемая –ВолодкевичТатьяна Анатольевна, на момент удостоверения настоящего договора находится в живых, доверенность ею не отменена, а также отсутствуют иные основания прекращения доверенности (п. 4.5 договора).Стороны пришли к соглашению, что они самостоятельно представят документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости в орган регистрации прав (п. 5.3 договора).

По информации из Единой информационной системы нотариата на день подготовки настоящего ответа, доверенность отменена распоряжением, удостоверенным 05 февраля 2024 года ФИО6, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга, по реестру №.

Наличие отметки в ЕГРН о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя не свидетельствует об отмене доверенности, выданной в надлежащей форме и не освобождает правообладателя от обязанности исполнить договор, заключенный от его имени представителем. Продавец обязан передать имущество покупателю и подать заявление о государственной регистрации перехода права на имя покупателя(л.д. 45).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств того, что договор был заключен без воли ФИО3, фактически представитель продавца – ответчик ФИО5, действовал в интересах покупателя в нарушение интересов представляемого и вступил в сговор с покупателем для заключения оспариваемого договора, у суда не имеетсяоснований для удовлетворения встречного иска ФИО3

Что касается исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности, суд не усматривает основания для отказа в удовлетворении данных требований, так как в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> договору купли-продажи доли земельного участка № от 03.03.2023 г., удостоверенного ФИО4, нотариусом Гатчинского нотариального округа Ленинградской области.

ФИО3 <данные изъяты> в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 07.06.2024 г.