Решение № 3А-59/2017 3А-59/2017~М-32/2017 М-32/2017 от 13 марта 2017 г. по делу № 3А-59/2017

Дело № 3а-59/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 14 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дальпромсервис» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 января 2017 года № 36, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дальпромсервис» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 11 января 2017 года № 36, которым отклонено заявление ООО «Дальпромсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8 046,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 907 518,10 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого в процессе государственной оценки была установлена в размере 15 389 344,06 руб. Для подтверждения рыночной стоимости земельного участка в Комиссию был представлен Отчет об оценке № 34 от 10.11.2016г., выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО2, Положительное экспертное заключение на отчет Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет». В качестве основания для отклонения заявления Комиссия указала несоответствие оформления и содержания Отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», а именно: в нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7 отсутствует информация о виде разрешенного использования объектов-аналогов. Вместе с тем, в соответствии с указанной нормой одним из элементов сравнения является «вид использования и (или) зонирование». Отчет содержит информацию (стр. 136-153) в виде скриншотов с данными публичной кадастровой карты с указанием вида разрешенного использования по классификатору и выкопировки с карты территориального зонирования с указанием градостроительных зон. В установленном законом порядке Отчет об оценке недостоверным признан не был.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Из письменного отзыва председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный Отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В частности, в нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в Отчете отсутствует информация об установленном виде разрешенного использования объектов-аналогов. Представленные скриншоты указанной информации также не содержат. Применение в Отчете об оценке объектов-аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, является нарушением пункта 10 ФСО № 1. Кроме того, приложенный к Отчету полис страхования ответственности оценочной организации ООО «Независимая экспертиза и оценка» со сроком действия с 20.11.2016г., на момент составления Отчета, не действовал.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 12.10.2012г. № ООО «Дальпромсервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031701:95, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 8 046,8 кв.м, из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: с целью эксплуатации объектов промышленности – сооружений: подъездные железнодорожные пути и подкрановые пути.

Согласно данным кадастрового паспорта на кадастровый учет земельный участок был поставлен 22.11.2006г. Разрешенное использование - с целью эксплуатации объектов промышленности – сооружений: подъездные железнодорожные пути и подкрановые пути.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляет 15 389 344,06 руб.

15 декабря 2016г. ООО «Дальпромсервис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 364 об оценке, составленный 10.11.2016г. оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 907 518,10 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-11116-ХК/1 от 12.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО4

На заседании Комиссии от 11.01.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 94 %. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В отчете указана обобщенная формулировка вида разрешенного использования объектов-аналогов, вместе с тем, информация об установленном виде разрешенного использования для объектов-аналогов отсутствует, в связи с чем, проверить достоверность информации об объектах-аналогах не представляется возможным. Представленные в отчете скриншоты также не содержат такой информации. Учитывая изложенное, в отчете нарушены требования подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в нарушении требования ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», части результатов проверки Отчета об оценке на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности. Комиссия решила: отклонить заявление.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя – ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 364 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: земельные участки, информация по которым носит полный характер; земельные участки, расположенные в г. Комсомольске-на-Амуре вне районах делового центра города; земельные участки, имеющий аналогичный с объектом оценки вид разрешенного использования; земельные участки, у которых удельный показатель рыночной стоимости соответствует рыночным данным; земельные участки, сделки по которым состоялись 6 месяцев и менее до даты оценки; земельные участки, имеющий вид права – собственность; земельные участки, не имеющие улучшений в виде объектов незавершенного строительства.

В ходе анализа рынка земельных участков, проведенного Оценщиком за 6 месяцев, предшествующих дате оценки, выявлено: 5 аналогов – информации о стоимости земельных участков производственно-складского назначения, проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»; 1 аналог – сделка (данные по состоявшимся сделкам, представленные в рамках официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на площадь земельного участка. Расчет и описание корректировки представлены в отчете.

Корректировка на дату продажи не произведена с указанием, что все сделки совершены на период не более, чем 6 месяцев до даты оценки.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что использована информация о совершенных сделках.

Корректировка на категорию земельных участков не произведена с указанием, что объект оценки и объекты аналоги относятся к землям населенного пункта.

Категория на назначение не произведена с указанием, что градостроительные зоны, в которых расположен объект оценки и объекты-аналоги, производственные, ввиду чего основные виды разрешенного использования в них сопоставимы. В качестве аналогов оценщиком рассматривались земельные участки, расположенные в зонах производственно-коммунальных объектов согласно «Карте градостроительного зонирования» и предназначенные для размещения промышленных, складских объектов.

Корректировка на вид права не произведена с указанием, что все земельные участки, включая оцениваемый, находятся на праве собственности.

Корректировка на местоположение не произведена с указанием, что и объект оценки, и объекты-аналоги расположены в районах хорошо освоенных землеотводов, в окружении имеется производственная застройка, хорошая транспортная доступность, имеются необходимые коммуникации, либо инфраструктурный минимум, либо возможность его подключения. По местоположению находятся в сопоставимых условиях.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей не произведена с указанием, что все объекты-аналоги и объект оценки расположены относительно «вблизи» автомагистралей.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой к дальнейшим расчетам приняты скорректированные стоимости всех аналогов, вошедшие в доверительный интервал.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 907 518,10 руб. (112,78 руб. кв.м).

Проведена проверка соответствия итоговой величины стоимости объекта оценки рыночным данным, приведенным в разделе 4.5 Отчета, согласно которым наиболее вероятная цена продажи земельных участков под промышленную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре на дату оценки находится в диапазоне от 40 руб. /кв.м до 400 руб. кв.м

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-11116-ХК/1 от 12.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО4

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

В судебном заседании не установлено нарушений при оценке земельного участка требований федеральных стандартов оценки, которые послужили основанием для отклонения заявления административного истца в Комиссии.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в качестве элементов сравнения, используются, в том числе вид использования и (или) зонирование.

Из Отчета следует, что, исходя из разрешенного использования оцениваемого земельного участка по документам, оценщиком объект оценки отнесен в ВРИ-9 (согласно видам, определенным Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр) – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Поскольку в информации о сделках по потенциальным аналогам отсутствуют сведения о виде разрешенного использования (что подтверждается представленными скриншотами), для установления соответствия аналогов объекту оценки оценщик использовал данные «Правил землепользования и застройки в городе Комсомольске-на-Амуре», утв. решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009г. № 72 – распределение территории города по зонам, применительно к которым устанавливается градостроительный регламент. Согласно градостроительному регламенту расположение объектов промышленности возможно в градостроительных зонах ПК-1, ПК-2, ПК-3, ПК-4, ПК-5.

Исходя из адреса местоположения объектов-аналогов, оценщик установил, что объекты-аналоги № 1, 3, 4, 5, 7 расположены в зоне ПК-3, объект-аналог № 2 – в зоне ПК 4.

Затем оценщиком проведена проверка объектов-аналогов с использованием информации, размещенной на Публичной кадастровой карте (скриншоты которой приведены в Приложении). По итогам проведенного анализа сделан обоснованный вывод о сопоставимости вида разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов.

Таким образом, оценщиком в соответствии с требованиями подпункта «е» пункта 22 ФСО произведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по назначению земельного участка.

В оспариваемом решении не указано как основание отклонения заявления отсутствие страхования оценщика, о чем административными ответчиками заявлено при рассмотрении данного дела.

Действительно к Отчету приложен полис страхования ответственности оценщика со сроком действия с 20.11.2016г. (Отчет составлен 10.11.2016г).

Вместе с тем, в судебное заседание представлен полис страхования ответственности оценщика со сроком действия с 20.11.2015г. по 19.11.2016г., что подтверждает страхование ответственности оценщика на момент составления отчета.

В оспариваемом решении несоответствие Положительного экспертного заключения установленным требованиям обосновано не соответствием проверенного Отчета указанным требованиям.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении Отчета, которые послужили основанием для отклонения Комиссией заявления, оспариваемое решение не может быть признано соответствующим вышеприведенным нормативным правовым актам.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Дальпромсервис» удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 января 2017 года № 36.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление ООО «Дальпромсервис» от 15 декабря 2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8 046,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Аллея Труда, 8, корпус 3.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 16 марта 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз