Решение № 3А-1807/2021 3А-1807/2021~М-1699/2021 М-1699/2021 от 28 сентября 2021 г. по делу № 3А-1807/2021

Дело №3а-1807/2021

22OS0000-01-2021-001712-47


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в <адрес><адрес>, с кадастровыми номерами ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанными выше земельными участками административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГ, определена в завышенном по сравнению с рыночной стоимостью размере, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости участка, в связи с чем ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

С учетом положений ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю и МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>».

Административный истец ФИО1 на рассмотрение дела не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без своего участия.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 просил об удовлетворении заявленных требований.

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>», надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договоров аренды земли, заключенных ДД.ММ.ГГ между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>» и ФИО1, последний является арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> площадью 547 кв.м. (договор *** - л.д.18-20 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 390 кв.м. (договор *** - л.д.21-22 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> площадью 714 кв.м. (договор от *** - л.д.73-74 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 695 кв.м. (договор *** - л.д.25-26 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 066 кв.м. (договор *** - л.д.27-29 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 423 кв.м. (договор *** - л.д.23-24 т.1).

Данные земли отнесены к категории земель: земли населенных пунктов, участки предоставляются для эксплуатации нежилых зданий. Срок аренды – 49 лет. Согласно разделу 2 договоров расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка.

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами *** утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость данных объектов недвижимости устанолвена в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** – 1 461 425,37 руб.,

- с кадастровым номером *** – 1 041 966,90 руб.,

- с кадастровым номером *** – 2 441 730,06 руб.,

- с кадастровым номером *** – 2 376 754,05 руб.,

- с кадастровым номером *** – 3 197 808,12 руб.,

- с кадастровым номером *** – 1 130 133,33 руб.,

дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.10-15 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет ***, составленный оценщиком ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** – 181 057 руб.,

- с кадастровым номером *** – 138 060 руб.,

- с кадастровым номером *** – 224 910 руб.,

- с кадастровым номером *** – 220 315 руб.,

- с кадастровым номером *** – 311 272 руб.,

- с кадастровым номером *** – 147 204 руб. (л.д.29-87 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данного отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемых сегментах недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО3, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3 подтвердила достоверность своего исследования, на замечания административного ответчика дала мотивированные возражения, о чем представила письменные пояснения.

Оценщик обосновала отказ от применения доходного подхода отсутствием на рынке коммерческой аренды земельных участков в <адрес>. Оценщик мотивировала невозможность использования в качестве примеров объявления, указанные административными ответчиками, поскольку все объявления об аренде являются текущими, земля предлагалась в аренду вместе с производственными помещениями в <адрес>. ФИО3 также пояснила, что наиболее правильным использовать сравнительный подход, так как в результате его применения получается наиболее верный результат, что соответствует п.5 ФСО ***.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что на страницах 22-28 отчета приведен анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку в <адрес> и <адрес> Алтайского края, диапазон цен на участки составил 75 - 2 587 руб./кв.м., причем в эту выборку включено указанное административными ответчиками объявление о продаже участка по цене 2 587 руб./кв.м. (<адрес>,68). Стоимость 1 кв.м. оцениваемого участка определена в размере 268 руб. с учетом индивидуальных особенностей участка. Кроме того, при сравнительном подходе в качестве аналогов нельзя учитывать земельные участки, предлагаемые к покупке по минимальным и максимальным ценам, в связи с чем участок по цене 2 587 руб./кв.м. (<адрес>,68) является выбросом, поэтому не мог являться аналогом для сравнения. Указанная административными ответчиками рыночная стоимость 1 кв.м. – 2 297 руб., взятая из данных Rid-Analitiks, не относится только к индустриальной застройке, а в этот перечень вошли земельные участки коммерческого назначения, включая и торгово-офисную застройку, в связи с чем данные этого исследования используются оценщиками только для расчета корректировку на дату предложения, а не являются ориентиром стоимости при расчетах. Следовательно Ю, нарушений подп.«в» п.11 ФСО *** не установлено.

ФИО3 не использовала корректировку на коммуникации в связи с тем, что все аналоги находятся в черте населенного пункта, окружены застройкой ОКС, поэтому они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке не может быть учтено, так как оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО ***.

Отнесение административными ответчиками объектов – аналогов *** и *** (<адрес> и 40д, <адрес>) к поселку, а не к городу, не влияет на их рыночную стоимость, так как <адрес> является окраиной <адрес>, а не отдельно расположенным населенным пунктом. В связи с этим оценщик применила корректировку по фактическому местоположению (окраина города, промзона), а не по территориальному делению, что не нарушает требования п.11 ФСО ***, подп.«б» п.22 ФСО ***.

При корректировке на площадь ФИО3 руководствовалась исследованием СтатРиелт. При этом запрета на использование аналогов, к которым могут быть определены суммарные корректировки более 30%, при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости нет. Такое условие предъявляется лишь банками при оценке залогового имущества. Разница в площадях оцениваемого участка и участков-аналогов обусловлена тем, что схожих незастроенных земельных участков под офисно-торговую застройку в <адрес> и <адрес> Алтайского края не предлагалось к покупке, а площадь участка является корректируемым фактором.

Относительно использования корректировки на дату предложения оценщик отметила, что использовала данные об изменении цен по <адрес>, установленных компанией Rid Analitics, поскольку отдельно по <адрес> такие исследования не проводились. А по Алтайскому краю период исследования – четвертый квартал 2019 года - первый квартал 2020 года, что не позволяет эти данные использовать при дате оценки – ДД.ММ.ГГ. При этом определение корректировки на дату предложения на основании данных исследования по <адрес> допустимо и обоснованно, так как такое исследование отражает зависимость изменение цены от даты предложения.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют При выборе аналогов и расчете корректировок оценщик руководствовался подп.«б» п.22 ФСО ***, нарушений законодательства об оценочной деятельности им не допущено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 181 057 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 390 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 138 060 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 714 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 224 910 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 695 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 220 315 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 066 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 311 272 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 423 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 147 204 рубля.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.