Решение № 2-941/2017 2-941/2017~М-916/2017 М-916/2017 от 25 октября 2017 г. по делу № 2-941/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2017 года г. Калачинск

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Дементьев Е.П.,

при секретаре Никифоровой О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–941/2017 по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района об обязании продления срока договора аренды земельного участка, суд

У С Т А Н О В И Л:

В Калачинский городской суд обратилась ФИО1 с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района об обязании продления срока договора аренды земельного участка, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Муниципальное образование - Калачинский муниципальный район Омской области в лице КУМИ, был заключен договор аренды земельного участка № № с кадастровым номером №, площадью 1165,00 кв.м. сроком на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, местоположение участка: <адрес>. Разрешенное использование участка: для индивидуального строительства. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка был продлен по ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № №. Указанный земельный участок использовался истцом добросовестно, на земельном участке велось индивидуальное строительство жилого дома, арендная плата за участок вносилась в полном объеме, в установленные договором сроки. На ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого дома не было завершено, дом в эксплуатацию не был введен. Данное обстоятельство не позволило истцу реализовать свое право на государственную регистрацию права на объект недвижимости имущества. Продление договора аренды земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, в настоящее время не представляется возможным, так как ДД.ММ.ГГГГ срок аренды закончился, просит обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом заключить с ФИО1 новый договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истица ФИО1, исковые требования поддержала, просила обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом заключить договор аренды земельного участка по адресу <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома, для чего необходимо провести лишь внутреннюю отделку дома, дополнительно к изложенному в иске пояснила, что не смогла своевременно завершить строительство дома, зарегистрировать свои права на жилой дом в связи с необходимостью материального содержания детей, находящихся на обучении. ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды в отношении указанного имущества, однако получила ответ об отказе в заключении договора.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом ФИО2, действующий на основании доверенности, не оспаривал обстоятельства, на которых истица основывала свои требования, суду пояснил, что основанием отказа явились лишь внесение изменений в требования Закона, на основании которых и был заключен договор аренды. Он не оспаривает, напротив признает фактическое завершение ФИО1 строительства жилого дома. Оформление прав не входит в определение завершения строительства, в связи с чем оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о следующем.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, решения и действия органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых основывает свои требования или строит свои возражения.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Передача земельных участков в аренду регулируется нормами земельного и гражданского законодательства. При этом с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающиеся предоставления земельных участков в аренду.

Как установлено в судебном заседании, на основании постановления главы Калачинского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ №-п ФИО1 предоставлен земельный участок в <адрес> для строительства жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района и ФИО1 был заключен договор № № аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1165 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, для целей индивидуального жилищного строительства, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадью 100 кв.м., по адресу: <адрес> (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

В соответствии с техническим паспортом объекта индивидуального жилищного строительства № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома составляет 103,9 кв.м., жилая 43,8 кв.м., год постройки 2017 (л.д.19-26).

Согласно справке ООО «Центра кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28) действительная инвентаризационная стоимость жилого дома составляет 242 497 рублей в ценах 2017 года, однако право собственности ФИО1 на указанный объект не прошло государственную регистрацию.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированное право на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1165 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, отсутствует (л.д.13-14).

ДД.ММ.ГГГГ для урегулирования вопроса землепользования ФИО1 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о продлении договора № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1165 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, для осуществления регистрации права собственности, в продлении договора аренды было отказано по основаниям ст.39.6 ЗК РФ (л.д.33).

Суд не соглашается с позицией ответчика по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь согласно пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что спорный земельный участок был ранее предоставлен ФИО1 на законном основании в краткосрочную аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ, для строительства жилого дома, отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

Доводы истца о фактическом строительстве объекта на предоставленном ей земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленными в материалах дела доказательствами.

По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся, зарегистрировать свои права на объект истица не может без урегулирования вопроса землепользования.

При этом, применительно к пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 401-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 года) было предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка при прочих равных условиях преимущественное право имелось у арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Поскольку ФИО1 являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеет незарегистрированный объект строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, отказ комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1165 кв.м., сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов является незаконным.

Кроме того, в соответствии с п.3.1.3 договора аренды, доля аренды имеет право в преимущественном порядке (в соответствии с земельным и гражданским законодательством) заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор, на согласованных Сторонами условиях, по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее одного месяца до истечения срока настоящего договора и сдать комплект документов предусмотренный законодательством. Невыполнение этого условия является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды участка на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Комитет по управлению муниципальным имуществом был обязан принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку такая обязанность вытекала, помимо условий договора аренды, из положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" и ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района об обязании продления срока договора аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.П. Дементьев

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2017 года.

Судья Е.П. Дементьев