Решение № 2-2199/2025 2-2199/2025~М-5418/2024 М-5418/2024 от 12 ноября 2025 г. по делу № 2-2199/2025

УИД 24RS0056-01-2024-016583-66

Дело № 2-2199/2025

КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года г. Красноярск

Центральный районный суд города Красноярска в составе председательствующего судьи Савельевой М.Ю.,

при ведении протокола секретарем Шубинской Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании доли собственника в праве общей долевой собственности незначительной, прекращении и признании права собственности на долю в праве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным гражданским иском к ФИО2, мотивируя требования тем, что собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>, являются истец в размере ? доли и ответчик в размере ? доли. В сентябре 2024 года ответчик направил истцу уведомление, что намерен продать принадлежащую ему ? доли по цене 1 800 000 руб. Истец полагает, что указанная цена не соответствует рыночной стоимости, в связи с чем направила 04.10.2024 ответчику предложение о намерении выкупить его долю за стоимость, определённую заключением об оценке № от 26.09.2024 в размере 869 000 руб. Ответчик не направил ответ на предложение истца.

Стороны стали собственниками спорного помещения в порядке наследования после смерти матери, ответчик не имеет интереса в использовании своей доли, так как имеет иное жилое помещение на праве собственности и постоянное место регистрации по иному адресу, в содержании и сохранении жилого помещения не участвует (не оплачивает коммунальные платежи). Стороны не являются членами одной семьи, и не могут независимо друг от друга пользоваться спорным помещением. Выделить долю ответчика в виде отдельной комнаты не представляется возможным.

На основании изложенного, истец просит суд признать незначительной ? доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, принадлежащую ответчику; прекратить право собственности ответчика на ? доли на указанное жилое помещение; признать за истцом право собственности на ? доли на указанное жилое помещение; возложить на истца обязанность по выплате ответчику стоимости ? доли спорного помещения в размере 869 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена своевременно и должным образом, обеспечила явку представителя ФИО3, действующей на основании доверенности, которая в судебном заседании требования искового заявления поддержала в полном объёме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, поддержал доводы возражений, указал, что не согласен с признанием его доли незначительной, поскольку она составляет 10.77 кв.м., он мог бы занимать отдельную комнату площадью 9.8 кв.м. Также ответчик не согласен с оценкой спорного имущества, полагает, что стоимость квартиры выше, чем указано в заключении об оценке, представленном стороной истца. Дополнительно пояснил, что оплату коммунальных услуг не производит, так как с истцом не удалось в настоящее время достигнуть договорённости по оплате, при этом он делал ремонт в квартире.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещён в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Статьей 244 ГК РФ, предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Как следует из материалов дела, собственниками жилого помещения по адресу: <адрес> являются ФИО1 (в размере ? доли), ФИО2 (в размере ? доли), что подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельствами о праве на наследство по закону и по завещанию.

Согласно выписке из ЕГРН и техническому плану помещения, жилое помещение – квартира, по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 43.1 кв.м., состоит из двух комнат площадью 9.5 кв.м. и 15.8 кв.м.

В материалы дела также представлен отчёт ООО «ДОМ» № от 26.09.2024, согласно которому указанное жилое помещение имеет общую площадь 43.1 кв.м., состоит из двух комнат. Рыночная стоимость ? доли помещения составила 869 000 руб., при этом применён коэффициент на не ликвидность – 21 % от рыночной стоимости квадратного метра при обычной реализации объекта.

30.09.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о намерении выкупить долю в праве общей долевой собственности спорного помещения в соответствии с вышеуказанным отчетом.

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление о продаже доли спорного помещения по стоимости 1 800 000 руб.

При этом стороной ответчика в материалы дела представлены отчеты ФИО4 № от 11.02.2025 и № от 22.09.2025, согласно которым рыночная стоимость спорного жилого помещения по состоянию на дату оценки составляет 4 616 053 руб. и 4 730 182 руб. соответственно.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.01.2025, ФИО2 на праве собственности также принадлежат жилые помещения по адресу: <адрес> (в размере ? доли); <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.01.2025, ФИО1 на праве собственности принадлежит, помимо спорного, жилое помещение по адресу: <адрес>.

Согласно заключению ООО «ДОМ» от 01.09.2025, выделение отдельного помещения в <адрес> невозможно.

Из пояснений истца следует, что ответчик не проживает в спорном помещении, не несёт расходов на его содержание, при этом его доля в праве собственности является незначительной.

Из пояснений ответчика следует, что он заинтересован в использовании спорного имущества, в квартире имеется жилая комната, соответствующая по площади его доли в праве собственности.

Разрешая заявленные требования по существу, суд учитывает следующее.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (подпункт 7).

На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, его доле в праве собственности устраняется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с указанной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 ГК РФ).

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Данные нормы закона в совокупности с положениями ст. 1 и 9 ГК РФ, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 7 февраля 2008 г. N 242-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО5 и ФИО6 на нарушение их конституционных прав абзацем вторым п.4 ст. 252 ГК РФ», применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности, представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При определении размера присуждаемой ФИО2 денежной компенсации за ? доли в спорной квартире, суд принимает во внимание, что приобретение истцом ФИО1 спорной доли существенно увеличивает её долю в спорном имуществе, делая ее едиственным собственником, тогда как ФИО2 утрачивает право собственности на принадлежащую ему долю недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, расчет денежной компенсации за долю необходимо производить не от рыночной стоимости доли в спорном имуществе с учетом дисконта (скидки), а от соответствующей доли рыночной стоимости всей квартиры (путем деления суммы рыночной стоимости квартиры применительно к долям каждой из сторон спора).

Данная позиция также содержится в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (ред. от 06 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Учитывая определенную оценщиком, к которому обратился ответчик, рыночную стоимость квартиры - 4 730 182 руб. (по состоянию на 01.09.2025), стоимость ? доли составит 1 182 545,50 руб. (4 730 182 руб./4).

Применительно к настоящему спору, обращаясь за судебной защитой права на выкуп доли, ФИО1 обязана доказать, что имеет не только намерение приобрести долю в праве собственности, принадлежащую ФИО2, но и свою материальную возможность такой покупки. При этом наличие на расчетном счете Управления судебного департамента Красноярского края суммы в размере 869 000 руб. не является достаточным для выплаты установленной рыночной компенсации.

Кроме того, по настоящему делу, исходя из приведенных норм материального права и с учетом заявленных исковых требований, юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на жилой дом; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.

Как установлено выше, площадь спорного жилого помещения составляет 43,1 кв.м., т.е. на долю истца приходится 10,77 кв.м. При этом квартира состоит из двух изолированных жилых комнат, одна из которых составляет 9,5 кв.м., и может быть использована для проживания отвечтиком. При таком положении, доводы стороны истца о незначительности доли ФИО2 суд полагает необоснованными.

При этом суд полагает необходимым указать, что факт проживания (и регистрации) ответчика в ином жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у последнего интереса в использовании общего имущества, учитывая и то обстоятельство, что сама ФИО1 также имеет в собственности помимо спорного иное помещение, в котором зарегистрирована и проживает.

Указанные обстоятельства, а также отсутствие согласия ФИО2 на отчуждении спорной доли за предложенную истцом сумму, отсутствие готовности ФИО1 внести денежные средства на счет Управления судебного департамента Красноярского края в размере 1 182 545,50 руб. за спорную долю, указывают на отсутствие обстоятельств, при которых возможно принудительное отчуждение имущества и выплата участнику долевой собственности денежной компенсации соответственно стоимости его доли.

В этой связи суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Определением суда от 12.02.2025 удовлетворено заявление истца о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Красноярскому краю производить регистрацию прав, перехода прав на недвижимое имущество – спорную квартиру.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

При таком положении, суд полагает необходимым отменить вышеуказанные обеспечительные меры.

Кроме того, на Управление судебного департамента в Красноярском крае следует возложить обязанность вернуть ФИО1 денежные средства в размере 869 000 руб., внесенные на депозит в качестве денежной компенсации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании доли собственника в праве общей долевой собственности незначительной, прекращении и признании права собственности на долю оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Центрального районного суда г. Красноярска от 12.02.2025 в виде запрета Управлению Росреестра по Красноярскому краю производить регистрацию прав, перехода прав на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Возложить на Управление судебного департамента в Красноярском крае обязанность вернуть ФИО1 денежные средства в размере 869 000 руб. (восемьсот шестьдесят девять тысяч рублей), внесенные на депозит в качестве денежной компенсации за ? доли в собственности на жилое помещение по адресу <адрес>, в соответствии с квитанцией № от 02.10.2025.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Красноярска.

Подписано председательствующим.

Копия верна.

Судья М.Ю. Савельева

Мотивированное решение составлено 13.11.2025