Решение № 2-2810/2019 2-2810/2019~М-2220/2019 М-2220/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2-2810/2019

Дело № 2-2810/2019

УИД 33RS0002-01-2019-002905-07


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владимир 25 сентября 2019 года

Октябрьский районный суд г.Владимира в составе:

председательствующего судьи Гаревой Л.И.

при секретаре Тесаковой Л.Н.

с участием

истца ФИО2

представителя истца ФИО3

ответчика ФИО4

представителя ответчика ФИО5

представителей третьих лиц ФИО6, ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 ичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью 21 кв.м., находящийся по адресу: <...>, кадастровый ###; земельный участок, кадастровый ###, общей площадью ### кв.м., находящийся по адресу: <...>, <...> на земельном участке расположен жилой <...>; земельный участок кадастровый ###, общей площадью ### кв.м., находящийся по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ при определении границ участка МУП Архитектуры и <...> выяснилось, что по границе участка проходит ЛЭП 10 кВ, границы охранной зоны которой 10 м, в обе стороны. Согласно выпискам из от ДД.ММ.ГГГГ из ЕГРН обременений на земельные участки не зарегистрировано. Согласно п.2 Постановления правительства РФ от 24.02.2009 №160 в охранной зоне ЛЭП запрещается производить строительство, капитальный ремонт, снос любых зданий и сооружений. Допускается для ЛЭП (ВЛ) до 20кВ принимать расстояние от крайних проводов до границ приусадебных земельных участков, индивидуальных домов и коллективных садовых участков не м.20 м. Считает, что продавец продал покупателю земельный участок не свободный от прав третьих лиц, на участке имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, а именно для строительства индивидуального жилого дома, ведения подсобного хозяйства и отдыха с детьми. На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.ст. 15, 460,450, 476 ГК РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика деньги, уплаченные по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 210 000 рублей, госпошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 2700 рублей, оплату МУП «АиГ» за вынос границ в размере 5200 рублей, госпошлину в суд 5379 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ###, исковые требования поддержали. Просили удовлетворить. Обстоятельства, изложенные в иске, подтвердили. Истец дополнительно пояснил, что при покупке земельных участков и дома сам выписку из ЕГРН на объекты недвижимости не запрашивал, однако осматривал оба земельных участка. Строительство дома намеревался производить на земельном участке с кадастровым номером ###, где охранная зона. Общался по вопросу покупки участков и дома с риэлтором, однако ни он, ни продавец, не сообщили ему о наличии обременения, то есть скрыли важную информацию. Также сообщил, что осматривал лично земельный участок, вплоть до дороги, которая ему была важна. Однако риэлтор не показал ему конкретных границ земельного участка и не обращал внимание покупателя на столб ЛЭП. Имел намерение приобрести другой, рядом расположенный земельный участок, однако потом выяснилось о невозможности это сделать. Истец не мог пояснить, в связи с чем судебным приставом-исполнителем наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, просил в иске отказать, поскольку ему не было известно о наличии ограничения на земельном участке с кадастровым номером ###. Столб ЛЭП находился на краю участка всегда. Участок использовали для посадки картофеля, дом, приобретенный истцом, находится на другом участке. Никакого умысла при продаже участков у него не было, При оформлении сделки ДД.ММ.ГГГГ истцу были переданы все документы, связанные с недвижимым имуществом, включая межевой план и выписку из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ответчика по устному ходатайству ФИО5, просила в иске отказать. Указала, что продавец земельного участка ### не знал и не мог знать о наличии ограничения права пользования земельным участком. В выписке от ДД.ММ.ГГГГ, переданной покупателю, сведения о наличии органичений в правах отсутствовали. Не было таких ограничений и в выписке от ДД.ММ.ГГГГ, которая была получена истцом после регистрации его права на недвижимые объекты. Следовательно, продавец не вводил покупателя в заблуждение относительно продаваемого объекта. Кроме того, воздушная линия ЛЭП проходит рядом с земельным участком истца, и только его часть попадает в охранную зону. Наличие данной зоны не предполагает изъятие части земельного участка, и императивный запрет на проведение каких-либо работ в данной зоне отсутствует, этот вопрос решается по согласованию с сетевыми организациями. Истец не представил доказательств, что на всей площади земельного участка невозможно осуществлять строительство жилого дома. Доказательств обращения в сетевую организацию, и получение отказа в согласовании на проведение каких-либо работ, истец не представил. Полагала, что истиной причиной расторжения договора является невозможность истцом приобрести смежный участок, который он хотел купить позже, поскольку тот не межеван и нельзя установить его собственников и правообладателей. Продавец не должен нести ответственность за невозможность в данной ситуации реализовать покупателем свои планы. Считает, что прав третьих лиц на земельный участок не имеется, а потеря у истца интереса к приобретенным участкам не находится в причинной связи с действиями продавца по отчуждению земельного участка. Также указала, что истец лично проводил визуальный осмотр земельного участка, в связи с чем, проявив должную осмотрительность мог бы принять меры к получению сведений о свойствах земельного участка. Также сообщила, что по выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объекты недвижимости наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель третьего лица ПАО «МРСК Центра и Приволжья» ФИО6 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ###, исковые требования оставила на усмотрение суда. Подтвердила., что часть земельного участка с кадастровым номером ### находится в охранной зоне линии электропередачи, в связи с чем зарегистрировано ограничение права в соответствии со ст. 56 ЗК РФ. Воздушная линия ВЛ-10 кВ1012 ПС <...> находится в государственной собственности. Год ввода в эксплуатацию 1976. ДД.ММ.ГГГГ воздушная линия передана на баланс ОП «Владимирские электрические сети», земельный участок под ВЛ-10 кВ1012 ПС <...> был предоставлен ОАО «Владимирэнерго» в бессрочное (постоянное) пользование. ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация прекращения деятельности ОАО «Владимирэнерго» в связи с его реорганизацией в форме присоединения к ОАО «МРСК Центр и Приволжья», которое стало правопреемником ОАО «Владимирэнерго». Постановка охранной зоны под объектами электрохозяйства на кадастровый учет предусмотрена требованиями действующего законодательства – постановление правительства РФ от 2009 №160. В 2013 г. ОАО «МРСК Центра и Приволжья» обратилось в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области о внесении сведений о границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства в государственный кадастр недвижимости, в том числе и по ВЛ-1012 <...>. Получен ответ, что такие сведения внесены. На публичной кадастровой карте охранная зона обозначена и видна.

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области ФИО7, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ###, исковое заявление оставила на усмотрение суда. Пояснила, что по сведениям единого государственного реестра недвижимости земельный участок ###, является ранее учтенным, площадью ### кв.м., постановка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ Границы земельного участка установлены в соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ Сведения об ограничении прав на земельный участок внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании поступивших в филиал документов: землеустроительного дела зоны с особыми условиями - воздушной линии электропередачи ВЛ-<...> от ДД.ММ.ГГГГ Документы, представленные для внесения сведений в ЕГРН, соответствовали требованиям законодательства, действовавшего на момент проведения кадастровых работ.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ранее просил рассмотреть дело в его отсутствие. Рассмотрение дела оставило на усмотрение суда, указав, что полномочиями по внесению сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и т.д. наделено ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области.

Представитель третьего лица МУП «АиГ» <...> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. Ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования оставила на усмотрение суда. Пояснил, что на земельном участке с кадастровым номером ### можно строиться. отступив 10 м. от границы земельного участка.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, их представителей, представителей третьих лиц, свидетеля, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

На основании п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) – ст. 550 ГК РФ.

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому покупателем у продавца приобретено следующее недвижимое имуществ: жилой дом, общей площадью ### кв.м., находящийся по адресу: <...>, кадастровый ###; земельный участок, кадастровый ###, общей площадью ### кв.м., находящийся по адресу: <...>, на земельном участке расположен жилой <...>; земельный участок кадастровый ###, общей площадью ### кв.м., находящийся по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3 договора продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество по цене ### рублей, при этом жилой дом за ### рублей, земельный участок кадастровый ### – за ### рублей, земельный участок кадастровый номер ### – за ### рублей.

Как следует из п.5 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

В подтверждение передачи объектов недвижимости между сторонами договора составлен Передаточный акт, по которому (п.2) продавец передал, а покупатель принял указанное недвижимое имущество в соответствии со ст. 556 ГК РФ в том качественном состоянии, в котором оно есть на день подписания настоящего Акта.

О получении продавцом денежных средств по договору между сторонами составлена расписка, по которой ФИО4 получил от ФИО2 денежные средства в размере ### рублей.

Факт заключения договора и получения продавцом денежных средств в указанном размере сторонами не оспаривался.

Право собственности ФИО2 на объекты недвижимости, приобретенные им у ФИО4 было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Также судом установлено, что рядом с земельным участком с кадастровым номером ### проходил линия электропередач ВЛ-10 кВ 1012 ПС <...>, которая расположена на земельном участке, выделенном в установленном законом порядке. В этой связи часть земельного участка с кадастровым номером ### попадает в охранную зону объекта электросетевого хозяйства ОАО «МРСК Центра и Приволжья».

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером ### зарегистрированы ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56, 56.1 ЗК РФ на основании договора подряда на выполнение работ землеустройству с АО «МРСК «Центра и Приволжья» от ДД.ММ.ГГГГ Площадь земельного участка с кадастровым номером ###, попадающего в охранную зону составляет ### кв.м.

Согласно материалам дела сведения об ограничении прав на земельный участок с кадастровым номером ### были внесены ФГБУ «ФКП Россреестра» по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ на основании поступивших в филиал документов – землеустроительного дела зоны с особыми условиями использования территории (охраняемая зона объекта электросетевого хозяйства – воздушные линии электропередачи ВЛ-1012 ПС <...>) от ДД.ММ.ГГГГ

Истец ФИО2 просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на ст.460 ГК РФ, указывая, что ответчиком была скрыта информация о наличии охранной зоны на земельном участке с кадастровым номером ###, продавцом продан земельный участок, не свободный от прав третьих лиц. Земельный участок имеет неустранимые недостатки, не позволяющие использовать его по назначению, а именно для строительства индивидуального жилого дома.

Проанализировав представленные по делу доказательства, оценив их с позиции ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в связи со следующим.

Общие условия расторжения договора купли-продажи изложены в ст. 450 ГК РФ, предусматривающей, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Земельный участок с кадастровым номером ### является ранее учтенным, имеет площадь ### кв.м. и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

Границы земельного участка с кадастровым номером ### установлены на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ ###, копия которого была представлена стороной ответчика в судебное заседание. Как следует из межевого плана, указанный земельный участок ранее принадлежал ФИО1, был выделен ей на основании решения <...> народных депутатов ДД.ММ.ГГГГ ###, что подтверждается копией данного решения и свидетельством о праве собственности на земельные участки ### от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 приходится матерью ответчика, являлась заказчиком выполнении кадастровых работ в ДД.ММ.ГГГГ г., на что указано в межевом плане. ФИО4 межевание спорного земельного участка не проводил.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая была передана продавцом покупателю вместе с межевым планом в момент оформления сделки ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на земельный участок с кадастровым номером ### было зарегистрировано за ФИО4 В разделе 3 выписки имеется чертеж земельного участка с отображением границы охранной зоны, и обозначением з/у ###

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 ГК РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ###, расположен по адресу: <...>, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Сведения об ограничениях прав на земельный участок внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании землеустроительного дела зоны с особыми условиями использования территории от ДД.ММ.ГГГГ

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 осматривал спорный земельный участок вместе с риэлтором не один раз, осуществлял его обход вплоть до дороги. Выписки из ЕГРН по земельному участку он не заказывал, ее не изучал. Вместе с тем, из пояснений представителя третьего лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области следует, что для получения полной информации об объекте недвижимости необходимо получение расширенной выписки. Однако такой выписки перед совершением сделки истцом не было заказано. Она была получена лишь ДД.ММ.ГГГГ, из которой было установлено наличие органичений по земельному участку.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалы дела не содержат доказательств тому, что продавец ФИО4 знал или должен был знать о наличии ограничений в отношении земельного участка с кадастровым номером ### на момент совершения оспариваемой истцом сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и сообщил покупателю заведомо ложные сведения об этом. В этой связи и с учетом установленных по делу доказательств, суд не может возложить на ответчика ответственность за отсутствие у истца осведомленности об органичении на земельном участке в виде расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории охранных зон электроэнергетики установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", которым утверждены "Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Согласно пунктам 8 и 10 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в том числе: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Истец в обоснование своих требований ссылался на указанные положения законодательства. Однако в силу ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о его обращении в сетевую организацию с целью получения согласования проведения строительных работ в пределах охранной зоны и получении на его обращение отрицательного ответа. Таким образом, на время рассмотрения дела истец не доказал невозможность использования по назначению приобретенного им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером ###.

При таких обстоятельствах, в требованиях истцу ФИО2 суд полагает отказать в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 ичу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств, уплаченных по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме ### рублей, убытков – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня изготовления решения суда в мотивированной форме.

Председательствующий судья Л.И. Гарева

В мотивированной форме решение изготовлено 30.09.2019 г.

Председательствующий судья Л.И. Гарева