Решение № 2-1805/2023 2-235/2024 2-235/2024(2-1805/2023;)~М-1617/2023 М-1617/2023 от 11 марта 2024 г. по делу № 2-1805/2023

Дело № 2-235/2024

УИД 74RS0049-01-2023-003168-34


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Троицк Челябинской области 12.03.2024

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Журавель А.О.,

при секретаре Чолакян М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка к ФИО1 об отмене регистрационной записи о регистрации договора аренды земельного участка, признании договора аренды земли незаключенным,

установил:

Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об отмене регистрационной записи о регистрации договора аренды земельного участка, признании договора аренды земли незаключенным, указав в обоснование требований что ДД.ММ.ГГГГ Управлением передан ФИО1 для подписания договор аренды земли г. Троицка, по условиям которого последней передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № После подписания договор в Управление возвращен не был, в установленный договором трех месячный срок в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не зарегистрирован. Неисполнение ответчиком обязательных условий договора истец понимает как отказ от договора.

Определением Троицкого городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим – ФИО1

Представитель Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснил, что поскольку ФИО1 условия договора не исполнялись, полагает договор незаключенным, в связи с чем, в настоящее время передача земельного участка ФИО1 вне конкурса приведет к нарушению прав других лиц. Кроме того, в настоящее время изменился размер арендной платы, поэтому сохранение договора аренды приведет к нарушению прав Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена, направила в суд представителя.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ФИО1 спорный земельный участок фактически использовался, ФИО1 планировала постройку торгового комплекса на данном земельном участке, заказала проектную документацию, был вырыт котлован, завезены блоки на участок, посажены деревья, по семейным обстоятельствам строительство заморожено, однако ФИО1 намерена продолжить строительство. Указал, что ФИО1 обращалась к истцу с целью получения сведений о размере задолженности по арендной плате, намеревалась ее погасить, однако ответа не получила.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск Управления не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1); если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2, 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи (подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением и ФИО1 заключен договор № № аренды земли г. Троицка, в соответствии с которым последней передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 930 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 5-7).

Согласно пункту 2.1. договора аренды арендатор уплачивает за пользование указанным в пункте 1.2 земельным участком арендную плату.

Расчет арендной платы является неотъемлемой составной частью договора, в соответствии с которым устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком (пункт 2.2).

На основании пункта 2.3 договора арендная плата выплачивается один раз в год не позднее 15 сентября.

В силу пункта 7.1 договора срок аренды составляет 5 лет.

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 7.5 договора, он прекращает свое действие по истечении срока, указанного в пункте 7.1.

В соответствии с пунктом 7.6 договора, арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земли в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8. пояснил, что является супругом ФИО1 Первоначально, в ДД.ММ.ГГГГ году был заключен договор аренды с <данные изъяты> в отношении спорного земельного участка, а также соседнего участка по адресу: <адрес> где он с супругой впоследствии построил дом и фактически проживают в настоящее время. В 2016 году администрация потребовала заключения договора аренды на спорный земельный участок, в связи с чем и был заключен настоящий договор. В течение трех лет они уплачивали арендные платежи, однако после погиб их сын, имелись финансовые трудности, поэтому была просрочка, которую они готовы погасить. Земельный участок был взят в аренду для строительства торгового комплекса, вырыт котлован, посажены деревья. Ранее обращались в Управление за разрешением на уступку права аренды в отношении спорного земельного участка, намеревались уступить участок соседям для совместного строительства торгового комплекса.

В судебном заседании представитель Управления пояснил, что подписанный стороной истца договор аренды был передан ФИО1, которая второй экземпляр договора Управлению не вернула, в связи с чем истцу не было известно о заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Таким образом, земельный участок фактически был передан в пользование ФИО1 по акту приема-передачи, ФИО1 приступила к освоению земельного участка, что стороной истца не оспорено, принимая во внимание, что сторонами согласованы существенные условия договора аренды, факт подписания договора истцом не оспаривается, на протяжении более чем семи лет Управление возражений против договора аренды не высказывало.

При этом суд полагает, что факт не внесения платы по договору аренды основанием для признания договора незаключенным также не является.

Суд принимает во внимание, что на Управление возложена функция проведения муниципального земельного контроля (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), однако истцом осмотра спорного земельного участка с целью установления использования его в соответствии с целевым назначением не производилось.

Суд считает, что отсутствие подписанного ФИО1 договора у истца, так же как и отсутствие сведений о земельном участке, переданном в аренду ФИО1 свидетельствует о ненадлежащем ведении истцом делопроизводства, что не может являться основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным.

Доводы представителя истца о том, что ФИО1 обращалась с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, следовательно ФИО1 не считала договор действующим, подлежат отклонению, поскольку в силу пункта 7.1 договора аренды он прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО1 возникло право на заключение нового договора аренды земельного участка в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Договор аренды был подписан ответчиком, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда земельного участка ответчиком продолжена. Из изложенного следует, что вопреки позиции истца договор аренды должен применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации, поскольку статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из пояснений ответчика, следует, что ФИО1 обращалась к истцу с заявлением о продлении срока действия договора, предоставлении акта сверки взаимных расчетов, в судебном заседании представитель истца неоднократно заявлял о намерении погасить имеющуюся задолженность, однако истцом сведений о наличии задолженности по договору аренды не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Управления о признании договора аренды земли незаключенным, об отмене регистрационной записи в ЕГРН о регистрации договора аренды земли.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области (№) к ФИО1 (паспорт серии №) об отмене регистрационной записи о регистрации договора аренды земельного участка, признании договора аренды земли незаключенным оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий