Решение № 2-1255/2025 2-61/2026 от 18 января 2026 г.

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2026 года п. Заиграево

Судья Заиграевского районного суда Республики Бурятия Минеева С.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску нотариуса ФИО1 к МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия о понуждении передать недвижимое имущество, взыскании неустойки

при участии в заседании:

истец: ФИО1, по предъявлению паспорта

ответчик: ФИО2, доверенность от 28.04.2025

УСТАНОВИЛ:

Нотариус Заиграевского нотариального округа ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к МКУ ««Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия (далее- МКУ «КАИЗО») об обязании привести нежилые помещения, расположенные по <адрес>

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый № в вид, который соответствует условиям технического паспорта, в том числе в виде восстановления проемов на первом и втором этаже из мест общего пользования (лестницы) в часть здания, где расположены помещения. Обязать МКУ «КАИЗО» в течении трех календарных дней с момента вступления решения в законную силу передать нотариусу ФИО1 помещения, расположенные по адресу<адрес> а именно:

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый номер №. Взыскать в пользу истца с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи имущества за период с21.04.2025 по 26.06.2025 в размере 63794,00 руб., неустойку за нарушение сроков передачи имущества за период после 26.06.2025 в размере 952 руб. за каждый день неисполнения обязательства по передаче имущества, неустойку за нарушение сроков передачи документов в регистрирующий орган в размере 1904,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000,00 руб.

В обоснование искового заявления указала, что 20.12.2024 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества: помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №, помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №, помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №, помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №, помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №, помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №, помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый №, по <адрес>.Оплата по договору произведена в полном объеме. Имущество, указанное в договоре купли- продажи ответчиком не передано, поскольку оба входа в указанные выше помещения замурованы. 22.05.2025 в адрес ответчика направлена претензия об исполнении обязательств по договору, 02.06.2025 составлен акт, что осмотр указанных помещений и их передача произведены не были по причине отсутствия доступа к помещениям (проемы на первом и втором этажах, ведущие к помещениям, замурованы кирпичом).

Определением суда от 05.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленный иск и доводы в его обоснование поддержала, суду пояснила, что от подписания акта приема- передачи не уклонялась, неоднократно предпринимались попытки приема помещений, но входы в помещения были недоступны, заложены кирпичной кладкой. В ноябре 2025 года истцом через оконный проем был осмотрен 1 этаж приобретенного помещения, ответчику было предложено составить и подписать акт осмотра помещений 1 этажа, ответчик от составления и подписания акта отказался.

Представитель ответчика ФИО2 от дачи пояснений отказался, полагая, что отсутствуют полномочия на представление интересов МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия, поскольку доверенность подписана не ФИО4

ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из приведенных положений закона следует, что уплата денежных средств за товар является надлежащим исполнением обязательства со стороны покупателя.

20.12.2024 между МКУ «КАИЗО», в лице председателя комитета Л.З.Н. (продавец), и нотариусом Заиграевского нотариального округа РБ ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества, расположенного по <адрес>:

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый №.

Согласно п. 1.2 договора основанием для продажи явилось преимущественное право покупки нотариусом Заиграевского нотариального округа в соответствии со статьей 11.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате».

Стоимость имущества без учета НДС составляет 952000,00 рублей (п. 2.1 договора).

Покупатель не позднее 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи обязан уплатить единовременно 952000.00 рублей, путем перечисления по указанным в договоре реквизитам (п. 2.3 договора).

Согласно п. 3.1 договора право собственности на имущество переходит к покупателю и возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законодательством порядке.

Стороны договора согласовали, что передача имущества будет осуществлена не ранее 01.04.2025 года и не позднее 20.04.2025 года, ввиду невозможности проведения внутреннего осмотра и установления действительного технического состояния имущества. Имущество будет считаться переданным покупателю по настоящему договору после подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт имущества подписывается продавцом после полной оплаты приобретаемого покупателем имущества, что подтверждается выпиской о поступлении денежных средств на счет продавца (п. 3.2 договора).

Из раздела 4 договора купли-продажи от 20.12.2024 следует, что продавец обязан в период с 01.04.2025 года по 20.04.2025 года передать имущество покупателю по передаточному акту. Передать настоящий договор для регистрации перехода права собственности в день его подписания.

Продавец заверяет, что имущество соответствует техническим характеристиками, описанным в документации, имущество перепланировке, переустройству не подвергалось, несущая способность помещения не нарушена (п. 5.6 договора).

В случае нарушения продавцом сроков передачи имущества, в установленный настоящим договором срок, он уплачивает покупателю пеню в размере 0,1% от общей стоимости имущества за каждый день просрочки. В случае нарушения продавцом сроков передачи документов для регистрации перехода права собственности на имущество, в установленный настоящим договором срок, он уплачивает покупателю пеню в размере 0.1% от общей стоимости имущества за каждый день просрочки (п.п. 5.8, 5.9 договора).

Из материалов дела следует, что оплата по договору купли-продажи от 20.12.2024 произведена ФИО1 в размере 952000,00 рублей 24.12.2024 (платежная квитанция №).

24.12.2024 в адрес МКУ «КАИЗО» ФИО1 направлена претензия в связи с нарушением условий п. 4.1.3 договора об обязанности передать договор для регистрации перехода права собственности в день его подписания, с расчетом суммы пени в размере 1904,00 рубля. Претензия не исполнена.

Фактически договор передан для регистрации 23.12.2024 (через 2 дня после подписания договора), что не отрицалось представителем ответчика.

Из пояснений истца следует, что договор был подписан 20.12.2024 соразу после обеда и у ответчика имелась возможность передать договор купли- продажи для государственной регистрации в регистрирующий орган до окончания рабочего времени 20.12.2024. данный факт не опровергнут представителем ответчика.

В связи с чем, исковое требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи документов в регистрирующий орган в размере 1904,00 руб. (952000,00х0,1%х2) подлежит взысканию с ответчика.

18.04.2025 и.о. председателя МКУ «КАИЗО» Б.И.В.. и нотариус ФИО1 подписали акт о невозможности осмотра и приема-передачи недвижимости по договору купли- продажи от 20.12.2024 по следующим причинам: отсутствуют ключи от запасной входной двери в здание, отсутствуют доступы к помещениям (проемы на первом и втором этажах, ведущие к помещениям, замурованы кирпичом).

22.05.2025 ФИО1 обратилась к ответчику с претензией об уплате пени за несвоевременную передачу имущества в размере 30464,00 руб. и расходов на оплату юридических услуг в размере 15000 руб. Претензия оставлена без ответа.

02.06.2025 между председателем МКУ «КАИЗО» С.В.Ц.. и нотариусом ФИО1 подписан акт о невозможности осмотра и приема-передачи имущества по договору купли- продажи от 20.12.2025 по причине отсутствия доступа к помещениям (проемы на первом и втором этажах, ведущие к помещениям, замурованы кирпичом).

23.06.2025 ФИО1 повторно обратилась к ответчику с претензией об уплате пени за несвоевременную передачу имущества в размере 60928,00 руб. и расходов на оплату юридических услуг в размере 15000 руб. Претензия оставлена без ответа.

До настоящего времени имущество по договору купли- продажи от 20.12.2024 в виде:

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый №, не передано нотариусу ФИО1

26.11.2025 истец обратилась к председателю МКУ «КАИЗО» АМО «Заиграевский район» с предложением составить и подписать акт осмотра помещений, расположенных на первом этаже здания, с обязательным указанием фактического состояния помещений.

02.12.2025 получен ответ, согласно которому приемка купленных, и зарегистрированных помещений, ставится неправомерно в зависимость от осмотра и подписания акта приема помещений.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком допущено нарушение п.п. 3.2, 4.1.1 договора купли-продажи от 20.12.2024, исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом проверен расчет неустойки по п. 5.8 договора купли-продажи от 20.12.2024, данный расчет признан верным (952000,00 руб. х 0,1% х 67 дней) =63784,00 руб.

Довод представителя ответчика, изложенный в письменном отзыве (л.д. 150-155) о том, что ФИО1 уклоняется от осмотра помещений и подписания акта осмотра не может быть принят во внимание, поскольку истец пояснила, что первый этаж помещения ею осмотрен, и она готова подписать акт осмотра 1 этажа, принадлежащего ей помещения, что подтверждается письмом от 26.11.2025 №. Произвести осмотр помещения на втором этаже здания затрудняется кирпичной кладкой в дверном проеме и отсутствием входа и безопасной лестницы на 2 этаж. Кроме того, в материалах дела имеются акты о невозможности осмотра и приема- передачи недвижимости от 18.04.2025, 02.06.2025, согласно которым причина невозможности осмотра и приема- передачи - отсутствуют доступы к помещениям, отсутствуют ключи от запасной двери (18.04.2025). Иная причина не указана.

Судом также не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что ответчик не обязан разбирать кирпичную кладку в дверных проемах помещения, принадлежащего на праве собственности ФИО1, поскольку согласно п.5.6 договора купли- продажи от 20.12.2024 продавец заверяет, что имущество соответствует техническим характеристикам, описанным в документации, переустройству не подвергалось, несущая способность помещений не нарушена.

Согласно техническому паспорту на здание по <адрес>, от 22.12.2005, в помещения 1 и 2 этажей, принадлежащих ФИО1 предусмотрен вход изнутри здания, то есть помещения оборудованы отдельным входом. В настоящее время данные входы заложены кирпичом, иные входы отсутствуют. В связи с чем, истцу не представляется возможным осмотреть и принять спорные помещения.

Довод ответчика о том, что разблокировка дверных проемов приведет к причинению ущерба собственнику второй половины здания ФИО3, является несостоятельным, поскольку частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено правило, по которому реализация прав одним лицом не должна нарушать прав других лиц.

Из положений п. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Довод ответчика о том, что ФИО1 не имела право на корректировку условий договора, а Л.З.Н.. не имел право на подписание такой редакции договора является несостоятельным, как противоречащий нормам действующего законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверенность от имени организации выдается за подписью ее руководителя или иного уполномоченного на это ее учредительными документами лица, скрепленной печатью этой организации (при наличии печати).

Доверенность от 28.04.2025 г. требованиям данной нормы отвечает, выдана от имени юридического лица на имя ФИО2 за подписью и.о. председателя МКУ «КАИЗО» АМО «Заиграевский район» М.А.А. и скреплена печатью управления и предусматривает полномочия ФИО2 представлять интересы и вести дела в суде общей юрисдикции с правом осуществлять права, предоставленные, в том числе ответчику, при рассмотрении дела по существу (л.д. 39).

То обстоятельство, что на дату выдачи доверенности М.А.А. являлась и.о. председателя комитета, подтверждено распоряжением администрации МО «Заиграевский район» Республики Бурятия от 28.04.2025 №

В настоящее время названную должность муниципальной службы замещает С.В.Ц.

Вопреки выводу ФИО2, смена руководителя юридического лица не является обстоятельством, прекращающим действие доверенности.

Пунктом 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Смена руководителя юридического лица не относится к числу обстоятельств, которые в силу указанной нормы служат основанием для прекращения действия доверенности.

Доверенность, выданная от имени юридического лица, не прекращает полномочия поверенного в связи со сменой единоличного исполнительного органа юридического лица до момента отзыва доверенности в установленном законом порядке. В связи с чем, ФИО2 был правомочен давать свои пояснения по доводам искового заявления, возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам. Вместе с тем, ФИО2 от дачи пояснений отказался.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Следовательно, с МКУ «КАИЗО» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000,00 рублей, уплаченная ФИО1 при подаче искового заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск нотариуса ФИО1 к МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия о понуждении передать недвижимое имущество, взыскании неустойки удовлетворить.

Обязать МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия (ИНН <***>, КПП 030601001) привести нежилые помещения, расположенные по <адрес>:

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый № в вид, который соответствует условиям технического паспорта, в том числе в виде восстановления проемов на первом и втором этаже из мест общего пользования (лестницы) в часть здания, где расположены помещения.

Обязать МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия в течении трех календарных дней с момента вступления решения в законную силу передать нотариусу ФИО1 помещения, расположенные по <адрес>, а именно:

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 15,5 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 4,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 27,9 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 1 этаж, общей площадью 11,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение, нежилое, 2 этаж, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровый №.

Взыскать в пользу истца с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи имущества за период с 21.04.2025 по 26.06.2025 в размере 63794,00 руб., неустойку за нарушение сроков передачи имущества за период с 26.06.2025 по день исполнения обязательства в размере 952 руб. за каждый день неисполнения обязательства по передаче имущества по день фактической передачи имущества, неустойку за нарушение сроков передачи документов в регистрирующий орган в размере 1904,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заиграевский районный суд Республики Бурятия.

Судья С.И. Минеева

Мотивированное решение составлено 19 января 2026 года