Решение № 3А-901/2017 3А-901/2017~М-791/2017 М-791/2017 от 2 ноября 2017 г. по делу № 3А-901/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 ноября 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-901/2017 по административному иску ООО фирма «СТЕНД» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО фирма «СТЕНД» обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 287 915 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена на 01.01.2013 года и составляет 29770432,72 рубля.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 01.01.2013 года составляет 5 287 915 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО фирма «СТЕНД» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворении административного иска, просил принять во внимание заключение судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, установленной заключением судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО фирма «СТЕНД» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. №.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 29770432,72 рубля.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет по состоянию на 01.01.2013 года 5 287 915 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО фирма «СТЕНД» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, указано, что в результате анализа представленных документов, Комиссией выявлено следующее:

- в соответствии с п.5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик выполняет анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости, инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. На странице № отчета оценщик приводит рыночную информацию по сегменту рынка объекта оценки, при этом более 80% из более, чем 50 предложений о продаже объектов содержат информацию по наличию/отсутствию коммуникаций. Данная рыночная информация проигнорирована оценщиком, фактор стоимости не описан и не проанализирован. Отчет вводит в заблуждение относительно факторов стоимости, оказывающих существенное влияние на стоимость объектов-аналогов и объекта оценки.

- в соответствии с п.5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик выполняет анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. На странице № в описании фактора стоимости «транспортная доступность» оценщик использует градацию территории г.Тольятти в соответствии с методикой по определению арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утв. Постановлением Тольяттинской городской думы от 06.06.2002 года № 456, при этом ни данное решение, ни оценщиком в отчете не поясняет какие именно улицы считать «центральными» или «основными», как определять «места частого посещения» и т.д.

В ходе рассмотрения дела, с учетом возражений заинтересованного лица – Администрации г.о.Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., с категорией земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 5 450 744 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела, осмотра объекта оценки. При оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 5 аналогов – земельные участки на праве собственности, назначение под промышленное использование, расположенных в Ц/Промзона, Ц/Железнодорожник, Ц/Обводное шоссе г.Тольятти Самарской области, площадью от 12 до 140 соток. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных о выбранных земельных участках. Были применены корректировки на торг, на местоположение, на транспортную доступность, на площадь. В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке, представленным административным истцом, не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28.08.2017 года, датой обращения в суд – 04.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО фирма «СТЕНД» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ее рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 450 744 рубля.

В удовлетворении остальной части административного иска ООО фирма «СТЕНД» отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 04.10.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.08.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 ноября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова