Решение № 3А-1238/2017 3А-159/2018 3А-159/2018 (3А-1238/2017;) ~ М-1188/2017 М-1188/2017 от 23 января 2018 г. по делу № 3А-1238/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 января 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-159/2018 по административному исковому заявлению ООО «Амулет» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Амулет» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 124 165 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 21 435 846 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 360 976 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 62 318 897 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на 07.06.2017 года и составляет - 83 077 559,85 руб. для участка с кадастровым номером №, 241 525 431,84 руб. для участка с кадастровым номером №.

Согласно отчету об оценке от 29.08.2017 года № 2017/06-16, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.06.2017 года составляет 21 435 846 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.06.2017 года составляет 62 318 897 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «Амулет» по доверенности от 13.12.2017 года ФИО1 поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации м.р. Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Представитель администрации м.р. Ставропольский представили отзыв в котором просил отказать в заявленных требованиях.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15, п. 1 ст. 387 НК РФ, земельный налог относится к местным налогам и сборам, устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 28.03.2017г., ООО «Амулет» на праве собственности принадлежит земельные участки с кадастровыми номерами:

№, общей площадью 124 165 кв.м., № общей площадью 360 976 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.04.2017 года.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет - 83 077 559,85 руб. для участка с кадастровым номером №, 241 525 431,84 руб. для участка с кадастровым номером №.

Датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков является 07.06.2017 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.11.2017г.

Согласно отчету об оценке ФИО2 от 29.08.2017 года № №, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.06.2017 года составляет 21 435 846 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.06.2017 года составляет 62 318 897 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 06.10.2017 года № № отклонено заявление ООО «Амулет» от 20.09.2017 года № № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлено, что:

1. В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объекм доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. Обоснования использования 5 аналогов по Ставропольскому району в отчете нет, что противоречит п. 22 ФСО №7, т.к. на стр. 102 отчета имеется информация по 9 объектам на рынке.

2. В соответствии с п. 11 ФСО №7 в анализе рынка сегмента рынка объекта оценки проводится анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен. На стр. 102 отчета приведены объекты, которые оценщик использовал для анализа рынка, при этом строка №7 содержит информацию о застроенном участке (бетонная площадка, козловой кран), который не относится к сегменту рынка объекта оценки.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 07.06.2017 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода – методом сравнения продаж, от применения затратного и доходного подходов обоснованно отказался, что отражено на страницах 70-73 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО № 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проведения оценки оценщиком, учитывая ретроспективный характер оценки, были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам. При расчете стоимости земельных участков, в качестве объектов-аналогов выбраны 5 земельных участков, находящиеся в собственности, с назначением земли населенных пунктов под промышленное использование, площадью от 100 сот. до 10000 сот. Расположенные вдоль крупной магистральной дороги, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Все расчеты проведены на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка. Затем применены корректировки – скидка на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций, что отражено на страницах 82-85 отчета.

В результате расчета, рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 21 435 846 рублей для участка № и 62 318 897 рублей для участка №.

После согласования результатов, получена рыночная стоимость на дату оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 21 435 846 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 62 318 897 рублей.

Согласно письменным пояснениям оценщика ФИО2 ФИО3, объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора для проведения расчетов, а также обоснование использования 5 аналогов описано в разделе 9.3.2.1 стр. 75 отчета об оценке.

В разделе 7.2 стр. 49 отчета говорится о небольшом количестве представленных аналогов в месте расположения объекта оценки.

Оценщиком была использована информация городской базы I-Real – ООО «Волга-Инфо», актуальная на дату оценки - 07.06.2017 года. Данной организацией предоставлена вся архивная информация для объектов-аналогов производственно-складского назначения (в разделе назначение указано – промышленное) на дату оценки. Бетонная площадка, козловой кран относятся к улучшениям, и не являются показателями, определяющими назначение участка и сегмент рынка. Так как в аналоге № 7 присутствуют улучшения, данный объект соответственно в расчетах рыночной стоимости не использован.

В отчете, в соответствии с положениями п.5 ФСО № 3 изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена, содержание отчета не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает никакого неоднозначного толкования полученных результатов. Анализ рынка объектов оценки выполнен в полном объеме и в строгом соответствии с требованиями п.11 ФСО № 7.

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от 29.08.2017 года № 2017/06-16, выполненный ФИО2, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налоговых платежей, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 07.06.2017 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.12.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 20.09.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Амулет» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 124 165 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 21 435 846 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 360 976 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 62 318 897 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 08.12.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 20.09.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 января 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова