Решение № 3А-14/2018 3А-14/2018(3А-82/2017;)~М-142/2017 3А-82/2017 М-142/2017 от 29 января 2018 г. по делу № 3А-14/2018

Дело № 3а-14/2018

Омский областной суд


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Цериградских И.В.

при секретаре Батура Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 января 2018 г. в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от <...> № <...>,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Торговый центр «Континент» (далее – ЗАО «ТЦ «Континент») обратилось в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее - комиссия) от <...> № <...>, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, местоположение которого установлено относительно <...>, расположенного по адресу: <...>, <...>, на основании заявления Администрации города Омска и отчёта об оценке, подготовленного <...>. В результате размер кадастровой стоимости земельного участка был увеличен с <...> руб. до <...> руб., т.е. более чем в два раза.

Административный истец полагает, что при принятии оспариваемого решения комиссией нарушены требования статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пунктов 16, 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, поскольку он как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы был лишен возможности реализовать свои права в отношении спорного объекта недвижимости – участвовать в заседании комиссии и представлять возражения относительно рассматриваемого вопроса. О пересмотре кадастровой стоимости земельного участка им стало известно <...>, т.е. после получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 5-8).

В судебном заседании представитель ЗАО «ТЦ «Континент» ФИО1 заявленные требования поддержала, дополнительно просила суд признать недостоверным отчет об оценке земельного участка, подготовленный <...> (том 2 л.д.17).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на отсутствие обязанности извещать арендатора земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по инициативе лица, осуществляющего полномочия собственника. Кроме того, полагала, что административным истцом пропущен срок для обращения в суд (письменные возражения – том 1 л.д. 1-3).

Представитель Администрации города Омска ФИО3 против удовлетворения требования возражал по аналогичным основаниям (письменный отзыв – том 2 л.д. 66-70).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 219 Кодекса административного производства Российской Федерации если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от <...> № № <...> ЗАО «Торговый центр «Континент» сроком на 25 лет предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью <...> кв.м, кадастровый № <...>, расположенный по адресу: <...><...>) для общественно-деловых целей под строение (торговый комплекс) (том 1 л.д. 95-97).

Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка осуществлялся в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от <...> № <...>-п, одним из показателей которого являлась кадастровая стоимость земельного участка (том 1 л.д. 98-100).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 50-п от 20 ноября 2014 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, определившие кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> в размере <...> руб. (л.д. 190 том 1).

<...> Администрация города Омска обратилась в комиссию с целью пересмотра указанных результатов путем установления рыночной стоимости земельного участка (том 1 л.д. 189).

Решением комиссии от <...> № <...> заявление Администрации города Омска удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> установлена в размере рыночной стоимости <...> руб. по состоянию на <...>г. на основании отчета об оценке <...> № <...>.№ <...> от <...> (л.д. 225-227 том 1).

Из письма департамента имущественных отношений Администрации города Омска от <...> № <...> следует, что в случае подачи заявления о выкупе земельного участка с кадастровым номером <...> выкупная стоимость будет рассчитана исходя из кадастровой стоимости <...> руб., содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (том 2 л.д. 64).

Возражая против удовлетворения административного иска, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и Администрации г. Омска указали на пропуск срока обращения в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии.

Приведенные доводы судом проверены.

Как следует из протокола заседания комиссии от <...> и не оспаривается представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО2 административный истец не извещался о слушании заявления о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, его представитель участия в заседании комиссии не принимал, итоговое решение комиссии в адрес административного истца не направлялось.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, отчет об оценке фактически является составной частью решения комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с которым заинтересованное лицо (арендатор) может ознакомиться, представить возражения (при их наличии). Правовая позиция заинтересованного лица относительно законности рассмотрения поданного заявления о пересмотре кадастровой стоимости и решения комиссии также может быть сформирована на основании изучения содержания отчета об оценке.

Опрошенная в судебном заседании представитель ЗАО «ТЦ «Континент» ФИО1 пояснила, что с содержанием отчета об оценке <...> № <...>.№ <...> от <...> ознакомилась после получения <...> выписки из Единого государственного реестра недвижимости, определились с правовой позицией в отношении данного заключения и обратились <...> в суд.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы административного истца об ознакомлении с решением комиссии и отчетом об оценке после <...>, в суд не представлено.

При таких обстоятельствах, суд находит убедительными доводы административного истца о том, что трехмесячный срок для обращения в суд, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного производства Российской Федерации, не пропущен.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (абзац 20) предусмотрено, что в семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Аналогичная норма закреплена и в пункте 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 (абзац 3).

Абзацем 4 пункта 16 указанного Порядка предусмотрено, что секретарь комиссии в срок не позднее пяти рабочих дней до даты заседания комиссии извещает исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и по предложению членов комиссии иных лиц о дате, месте и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приглашением на заседание.

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором, в частности, указываются: дата, время и место проведения заседания; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании (пункт 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263).

В нарушение вышеприведенных требований федерального законодательства ЗАО «ТЦ «Континент» не извещалось о поступлении в комиссию заявления Администрации города Омска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> и о дате (времени) его рассмотрения.

Доводы административного ответчика об отсутствии обязанности извещать арендатора о рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости являются ошибочными.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Решение комиссии о пересмотре кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной означает увеличение одной из составляющих расчета арендной платы, что влечет за собой соответствующее увеличение размера ежемесячной арендной платы, а также влияет на выкупную стоимость земельного участка.

Из системного анализа содержания абзаца 20 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», абзацев 3 и 4 пункта 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, не следует, что арендатор объекта недвижимости ограничен законодателем в возможности участия в заседании комиссии при рассмотрении заявления органа местного самоуправления, осуществляющего правомочия собственника земельного участка. Предлагаемое представителями административного ответчика и заинтересованного лица толкование перечисленных норм с очевидностью влечет за собой нарушение баланса интересов участников рассматриваемых правоотношений.

Кроме того, комиссия обладала сведениями о наличии арендатора земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в пункте 4.1.1 которой указан вид ограничения (обременения) права в отношении спорного земельного участка – аренда, а также лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права – «ЗАО «ТЦ «Континент». Данная выписка приложена к заявлению Администрации города Омска о пересмотре кадастровой стоимости (л.д. 191-193 том 1).

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, организации наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным, если суд признает его не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Отсутствие извещения ЗАО «ТЦ «Континент» о рассмотрении заявления Администрации города Омска не позволило им реализовать предоставленные права, что могло повлиять на решение комиссии по установлению кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. В этой связи оспариваемое решение комиссии подлежит отмене, а рассмотрение вопроса об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - направлению на новое рассмотрение.

Заявленные ЗАО «ТЦ «Континент» доводы о недостоверности отчета об оценке земельного участка, подготовленного <...> суд рассматривает как составную часть требований об оспаривании решения комиссии. Учитывая, что рассмотрение вопроса об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости направлено на новое рассмотрение, то названные доводы могут быть заявлены истцом в комиссии при рассмотрении заявления Администрации города Омска.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л:

требование закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от <...> № <...> удовлетворить.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от <...> № <...> об удовлетворении заявления Администрации города Омска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., местоположение которого установлено относительно <...>, расположенного по адресу: <...><...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <...> в сумме <...> руб. отменить и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления Администрации <...>.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при У. Росреестра по Омской области от <...> № <...> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в сумме <...><...> руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Цериградских