Решение № 3А-433/2017 3А-433/2017~М-217/2017 М-217/2017 от 19 июня 2017 г. по делу № 3А-433/2017

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Самара 20 июня 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-433/2017 по административному исковому заявлению ЗАО «Март» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Март» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №. и №, расположенных по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 20 837 314 рублей, 4 961 192 рубля, 72 149 752 рубля, 54 107 985 рублей, 16 071 139 рублей, соответственно.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость, которых по состоянию на 01.01.2013 года определена: № - в размере 39 737 600,55 рублей, № - 6 596 098,47 рублей, № - 198 193 687,86 рублей, № - 119 476 466,55 рублей, № - 30 290 236, 51 рублей.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельных участков завышена, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска представлены Отчеты об оценке № и № от ДД.ММ.ГГ.., выполненные ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости земельных участков.

Из Отчетов усматривается, что рыночная стоимость спорных земельных участков на дату кадастровой оценки составила № - 20 837 314 рублей; № - 4 961 192 рубля; № – 72 149 752 рубля; № - 54 107 985 рублей; № - 16 071 139 рублей. Данные отчеты подтверждены положительными экспертными заключениями Саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «<данные изъяты>» № и № от ДД.ММ.ГГ.. Однако, решениями Комиссии Управления Росреестра по Самарской области заявления ЗАО «Март» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков отклонены.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержал. Не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков № равной их рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара – ФИО2, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., не возражала против установления кадастровой стоимости 4-х земельных участков на основании результатов, проведенной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков – Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, заинтересованного лица - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ЗАО «Март» в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с отчетом об оценке, а в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО «Март» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, расположенного по адресу: <адрес>;

-№, расположенного по адресу: <адрес>;

- №, расположенного по адресу: <адрес>;

- №, расположенного по адресу: <адрес>;

- №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от № (л.д.№).

Приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеуказанных.

Дата определения кадастровой стоимости названных земельных участков – 01.01.2013 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 39 737 600,55 рублей, № - 6 596 098,47 рублей, № - 198 193 687,86 рублей, № - 119 476 466,55 рублей, № - 30 290 236, 51 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 30.12.2016 г. обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решениями Комиссии № и № от ДД.ММ.ГГ. заявления отклонены.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ЗАО «Март» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлены Отчеты об оценке № и № от ДД.ММ.ГГ.., выполненные ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчетов усматривается, что объектами оценки являлись спорные земельные участки. Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года составила: № - 20 837 314 рублей; № - 4 961 192 рубля; № – 72 149 752 рубля; № - 54 107 985 рублей; № - 16 071 139 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации городского округа Самара оспаривал установленную в отчете об оценке рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости указанных земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости земельных участков на дату определения кадастровой стоимости составила: с КН № - 22 890 000 рублей, КН № – 77 280 000 рублей, КН № – 53 410 000 рублей, КН № - 14 420 000 рублей (том № л.д. №).

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проведено при непосредственном изучении представленных материалов данного административного дела, оценка земельных участков как условно свободных производилась на ретроспективную дату. Фотоиллюстрации в материалах дела актуальны, качественны и информативны.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что оцениваемые земельные участки относятся к сегменту земельных участков под производственно-складское использование.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод нормировки. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Учитывая ретроспективный характер оценки, эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в открытом источнике ПК АДОН «Территориального агентства оценки».

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка производственно-складского назначения, расположенных в Кировском, Промышленном и Железнодорожном районах г.Самары, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (размер участка, обеспеченность коммуникациями, местоположение объекта, вид разрешенного использования, категория земель).

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на местоположение, на площадь.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела эксперт не заинтересован.

Представитель административного истца не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым доказательством по делу, с достоверностью подтверждающим величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Принимая во внимание, что Отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» в отношении земельного участка с кадастровым номером № выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений и корректировок и установленная названным отчетом по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 961 192 рубля иными доказательствами не опровергнута, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости указанного земельного участка в размере, определенном в Отчете об оценке.

При этом, суд также исходит из того, что для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета; наиболее эффективным использованием участка /пункт 12 ФСО №7/, установлено его использование под производственную застройку (стр. № отчета).

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, что изложено на страницах № отчета. Выбор подхода, используемого оценщиком обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения доходного и затратного подходов оценщиком убедительно аргументирован на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (вид права на земельный участок, условия предложения, местоположение, площадь, наличие проведенных коммуникаций, наличие улучшений). В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра земельного участка.

В качестве аналогов оценщиком были отобраны 4 земельных участка под промышленные объекты, расположенные в Советском, Промышленном районах г. Самары. Данные по объектам-аналогам взяты оценщиком из архива информационной системы «Центр».

Описание объектов-аналогов приведено на стр. № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, площадь, на наличие экономически эффективных улучшений, на наличие коммуникаций. Расчет рыночной стоимости объекта оценки отражен в таблице № на стр. № отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 06.06.2011г., составила 4 961 192 рубля.

Лица, участвующие в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы по оценке рыночной стоимости указанного участка не заявлено.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 07.04.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 30.12.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ЗАО «Март» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

№, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 22 890 000 рублей;

№, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 961 192 рубля,

№, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 77 280 000 рублей,

№, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 53 410 000 рублей,

№, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 14 420 000 рублей.

Датой подачи ЗАО «Март» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30.12.2016 года, в суд – 07.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.06.2017 г.

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ