Решение № 2-4479/2025 2-4479/2025~М-3870/2025 М-3870/2025 от 18 января 2026 г. по делу № 2-4479/2025

№ 2-4479/2025

УИД: 27RS0007-01-2025-005965-23


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 г. г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Файзуллиной И.Г.,

при секретаре судебного заседания Лисовской Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре с иском к ФИО2 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеки, ссылаясь на то, что (дата) между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи (адрес), стоимость квартиры определена в размере 1 000 000 рублей 00 копеек. Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано за ФИО3 (дата). ФИО3 вступила в брак с истцом и в этой связи ей была присвоена фамилия ФИО4 (дата) ФИО4 умерла и после ее смерти открылось наследство в виде права собственности на вышеуказанную квартиру. Истец является наследником первой очереди и на основании свидетельства о праве на наследство с (дата) является собственником указанного жилого помещения. При получении выписки из ЕГРН истцу стало известно о том, что на данное жилое помещение установлены ограничительные меры в виде ипотеки в пользу ФИО2 на срок с (дата) до полного расчета. Согласно условий договора от (дата) купли-продажи спорного жилого помещения стоимость жилого помещения составляет 1 000 000 рублей 00 копеек, которая будет передана покупателем продавцу в день предоставления документов, подтверждающих снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в данном жилом помещении, но не позднее (дата) включительно. Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) ФИО5 снята с регистрационного учета по адресу: (адрес). Данное решение суда вступило в законную силу (дата). Согласно п. 5 данного договора от (дата) ответчик ФИО2 должен был быть снять обременение в виде ипотеки в течении 5 рабочих дней со дня получения полной стоимости объекта. Условия договора были исполнены ФИО6 в полном объеме путем осуществления денежного перевода на сумму 1 000 000 рублей 00 копеек по реквизитам, которые предоставил ответчик. Никаких претензий от ответчика в адрес супруги истца не поступало. Ответчик обязательства по договору от (дата) в части снятия обременения не исполнил. Истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение. В связи с чем, истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ответчика на недвижимое имущество - жилое помещение – (адрес) и погасить регистрационную запись об ипотеки на данную квартиру.

Определениями Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) в порядке подготовке к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2, представители третьих лиц - Комсомольского-на-Амуре отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав истца, изучив материалы о дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что (дата) между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи (адрес).

Согласно п. 3 данного договора от (дата) стоимость указанного жилого помещения определена сторонами в 1 000 000 рублей 00 копеек, которая будет передана покупателем продавцу в день предоставления продавцом документов, подтверждающих снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в (адрес), но не позднее (дата) включительно.

В соответствии с п. 5 указанного договора, стороны согласовали, что со дня государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору к покупателю, объект считается находящимся в залоге в силу закона у продавца до полной оплаты стоимости. Погашение регистрационной записи о залоге в силу закона осуществляется путем подачи продавцом заявления в орган, осуществляющий регистрацию, после выполнения условий об оплате, изложенных в п. 3 договора. Продавец обязан обеспечить погашение регистрационной записи о залоге в течение пяти рабочих дней со дня получения полной стоимости объекта.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости – (адрес) внесена запись об ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) составлена запись регистрации (№).

(дата) ФИО3 вступила в брак с ФИО1, о чем (дата) ОЗАГС Центрального округа администрации (адрес) составлена запись акта о заключении брака (№) и после заключения брака супругам присвоены фамилии ФИО7 и ФИО7 соответственно.

(дата) ФИО4 умерла, чем (дата) ОЗАГС Ленинского округа администрации (адрес) составлена запись акта о смерти (№).

После смерти ФИО4 открылось наследство, в частности, в виде права собственности на вышеуказанную (адрес).

Истец является единственным наследником первой очереди и на основании свидетельства о праве на наследство от (дата) является собственником указанного жилого помещения.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости – квартиры (адрес) за ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от (дата) зарегистрировано право собственности на жилое помещение – (адрес) и внесена запись и (дата) составлена соответствующая запись регистрации (№).

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с положениями ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости, также регулируются специальным законом, что прямо следует из положений абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ.

В силу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Положениями ст. 2 вышеуказанного закона установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 11 данного Закона государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Положениями ст. 16 Закона об ипотеки предусмотрено, что залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеки, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Исходя из положений ст. 334 ГК РФ, ст. 3 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом, сумм в возмещение убытков и (или) неустойки, вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также уплату сумм в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и расходов по реализации заложенного имущества.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом, право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом были предприняты меры к истребованию от сторон доказательств в подтверждение их доводов и возражений, были изучены материалы дела.

В ходе судебного разбирательства истец обосновывал свои требования тем, что обязательства покупателя ФИО6 по договору купли-продажи от (дата) по перечислению денежных средств за квартиру в полном объеме перед ответчиком ФИО2 исполнены, но ответчик уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении ипотеки.

Из положений п. 3 договора от (дата) между ФИО6 и ответчиком ФИО2 следует, что продаваемого жилого помещения - (адрес) определена сторонами в 1 000 000 рублей 00 копеек, которая будет передана покупателем ФИО6 продавцу ФИО2 в день предоставления продавцом документов, подтверждающих снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в (адрес), но не позднее (дата) включительно.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения от (дата), в данной квартире была зарегистрирована ФИО5, которая была признана утратившей право пользования спорным жилым помещение и снята с регистрационного учета по данному адресу решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о признании утратившей права пользования и снятии с регистрационного учета. Данное решение суда вступило в законную силу (дата).

Денежные средства в размере 1 000 000 рублей 00 копеек были внесены (дата) ФИО6 по данному договору от (дата), что подтверждается заявлением ФИО6 от (дата) о переводе денежных средств в размере 1 000 000 рублей 00 копеек за покупку квартиры.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика суду не представлено каких-либо доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение доводы и требования истца, равно как и не указано на наличие таковых.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В свою очередь абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Анализируя вышеизложенные нормы права, установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства нашел свое доказательственное подтверждение факт исполнения покупателем по договору от (дата) - ФИО6 своих обязательств по перечислению денежных средств в размере 1 000 000 рублей 00 копеек, и как следствие этому у продавца ФИО2 возникла обязанность по погашение регистрационной записи о залоге в силу закона путем подачи соответствующего заявления в орган, осуществляющий регистрацию.

Учитывая, что обязанность ответчиком по погашению регистрационной записи о залоге в силу закона путем подачи соответствующего заявления, не исполнена, что препятствует истцу в реализации права по распоряжению принадлежащим ему имуществом и разрешить данный вопрос в ином порядке невозможно, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о прекращении обременения в виде ипотеки в пользу ответчика и погашении регистрационной записи об ипотеки в пользу ответчика на жилое помещение - (адрес).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеки - удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2 на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1, – жилое помещение – (адрес).

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации обременения (ипотеки) в пользу ФИО2 на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1, – жилое помещение – (адрес).

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия решения судом в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре.

Судья Файзуллина И.Г.

Мотивированный текст решения суда составлен 19.01.2026.