Апелляционное определение № 11А-2223/2026 от 9 марта 2026 г.

УИД 74RS0030-01-2025-004003-23 Судья: Котельникова К.Р.

Дело № 11а-2223/2026 Дело № 2а-2504/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 марта 2026 года город Челябинск

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Магденко А.В.,

судей: Тропыневой Н.М., Мельниковой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Зотовой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 ноября 2025 года по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области ФИО2 о признании решения незаконным, возложении обязанности,

заслушав доклад судьи Тропыневой Н.М. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3,

установила:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управлению Росреестра по Челябинской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру за административным истцом.

В обоснование заявленных требований указано, что 05 марта 1996 между ФИО1 и <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи, по которому он приобрел квартиру, площадью 75,2 кв.м., за 1 300 000 руб., оплаченную в кассу организации. С указанного времени он осуществляет права и обязанности собственника, оплачивает коммунальные услуги, претензий со стороны продавца не было, причина, по которой сделка не была зарегистрирована в БТИ не известна. В марте 2025 года было получено письмо с администрации г. Магнитогорска о необходимости совершения регистрационных действий в отношении квартиры, в связи с чем, им 03 апреля 2025 года было подано заявление и документы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Челябинской области, однако, 17 апреля 2025 года было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с отсутствием в договоре купли-продажи от 05 марта 1996 года отметки, подтверждающей возникновение права собственности на объект недвижимости и отсутствием документа, подтверждающего ранее возникшее право собственности на квартиру, в частности, предложено представить заявление продавца на государственную регистрацию перехода права собственности и документ об уплате государственной пошлины, либо вступившее в законную силу решение суда. В связи с приостановлением регистрации, истцом на имя руководителя Управления Росреестра по Челябинской области было подано обращение с просьбой разобраться в ситуации и оказать содействие по возобновлению государственной регистрации, при необходимости оказать методическую помощь регистратору, разъяснить какое судебное решение надлежит представить. На данное обращение был получен ответ о разъяснении прав и указание на основание проведение государственной регистрации прав – решение суда. 18 июля 2025 года было получено уведомление об отказе в государственной регистрации права. Поскольку продавец квартиры ликвидирован, единственным способом защиты права является обращение в суд.

Протокольным определением суда от 05 ноября 2025 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области ФИО2

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 ноября 2025 года в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 обратился в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на то, что судом первой инстанции неверно определены все обстоятельства по делу. Выражает несогласие с выводом суда о том, что отсутствие заявления от <данные изъяты> на государственную регистрацию перехода права собственности является не единственным препятствием для регистрации права, поскольку он противоречит Уведомлению об отказе государственной регистрации прав от 16 июля 2025 года № КУВД-001/2025-1763 3471/3. Кроме того, решение суда вынесено без учета позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Челябинской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании апелляционной инстанции участия не принимали при надлежащем извещении о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Информация о дате, времени и месте слушания административного дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда (oblsud.chel.sudrf.ru) в разделе «Судебное делопроизводство».

Судебная коллегия на основании части 2 статьи 306, статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом и не явившихся в судебное заседание.

Изучив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав пояснения представителя административного ответчика, проверив материалы дела в полном объеме, исследовав приобщенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции дополнительные (новые) доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Согласно частям 4, 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из пунктов 5, 7, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, 03 апреля 2025 года административный истец ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

К заявлению был приложен договор купли-продажи от 05 марта 1996 года, заключенный между ФИО1 и <данные изъяты>, по которому <данные изъяты> продало ФИО1 трехкомнатную <...> площадью 75,2 кв.м. за 1 300 000 руб., квитанция о внесении в кассу <данные изъяты> 1 300 000 руб. (л.д. 10, 11).

При этом, печать, фиксирующая действительность внесения ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи от 05 марта 1996 года, принадлежит ЗАО «Консалтинг Топ-Маркет», зарегистрированной в ЕГРЮЛ только 21 января 1998 года.

17 апреля 2025 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации права до 16 июля 2025 года, ввиду того, что в предоставленном договоре купли-продажи от 05 марта 1996 года отсутствует отметка, подтверждающая возникновение права собственности на объект недвижимости, а также на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий ранее возникшее право собственности заявителя на квартиру. В соответствии с ответом МУ ОГУП «Обл.Цти» по Челябинской области, полученным Управлением Росреестра, указанная квартира в собственности за ФИО1 не числится. В связи с чем, проведение государственной регистрации права не представляется возможным. В случае, если право собственности не было зарегистрировано в органах технического учета, необходимо представить заявление на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца, и документ об уплате государственной пошлины на имя покупателя ФИО1, либо представить в орган регистрации вступившее в законную силу решение суда (л.д.17).

05 июня 2025 года истцом ответчику представлены дополнительные документы на имя ФИО1: свидетельство о поверке водо-счетчика, квитанция <данные изъяты>», акт МП трест «<данные изъяты>» ввода приборов учёта воды, сведения <данные изъяты> о лицевом счете и отсутствии задолженности, справка <данные изъяты>» о заключении договора на охрану квартиры и отсутствия задолженности, справка <данные изъяты>» о страховании квартиры, квитанции об оплате страховых взносов, справка <данные изъяты>» о страховании квартиры, квитанции об оплате страховых взносов, извещение и квитанции <данные изъяты>», извещения и квитанции <данные изъяты>», квитанции <данные изъяты>», а также ответ и справка ИФНС о постановке на учет юридического лица (л.д.18-36).

16 июля 2025 года административным ответчиком было отказано ФИО1 в государственной регистрации права, в связи с отсутствуем в договоре купли-продажи от 05 марта 1996 года отметки, подтверждающей возникновение права собственности на объект недвижимости, а также не представлен документ, подтверждающий ранее возникшее права собственности заявителя на указанный объект. В соответствии с ответом МУ ОГУП «Обл.Цти» по Челябинской области о том, что квартира в собственности за ФИО1 не числится, проведение государственной регистрации права не представляется возможным (л.д.40).

Не согласившись с действиями Управления Росреестра по Челябинской области, административный истец обратился в суд с иском о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать переход права собственности.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации права на спорную квартиру является законным и обоснованным, поскольку право собственности продавца на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРН, а право собственности покупателя на квартиру в действовавшем на момент заключения договора порядке не было зарегистрировано, регистрирующий орган не имел законных оснований для государственной регистрации права собственности.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимости возможна по заявлению правообладателей.

В соответствии с частью 9 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Таким образом, законодателем прямо предусмотрена возможность регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в отсутствие продавца - по причине исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, только в том случае, если право собственности продавца на данный объект было зарегистрировано в ЕГРН. Следовательно, в отсутствие такой записи регистрация перехода права собственности на объект недвижимости невозможна.

Исходя из части 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрации таких прав в ЕГРН проводится по желаю их обладателей.

При этом, исходя из пункта 3 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация ранее возникших прав в ЕГРН обязательна в том числе при государственной регистрации перехода таких прав, если иное не установлено ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ.

В данном случае договор купли-продажи спорного объекта недвижимости был заключен 05 марта 1996 года, соответственно государственная регистрация перехода права от продавца к покупателю в силу частей 1,3 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ обязательна.

В указанный период на основании пункта 8.2 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (принятых Росжилкоммунсоюзом 01 января 1991 года) инвентарные объекты, основными строениями которых являлись жилые здания с жилыми помещениями, подлежали регистрации в бюро технической инвентаризации в порядке, предусмотренном Постановлением Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. № 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" и Инструкцией "О порядке регистрации жилищного фонда", утвержденной Приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. № 380.

В соответствии с Приказом № 380 функции по технической инвентаризации и регистрации жилищного фонда осуществляли бюро технической инвентаризации.

Таким образом, если соответствующий договор был оформлен в порядке, действовавшем на момент его заключения (то есть в рассматриваемой ситуации если такой договор, датированный ранее 31 января 1998 года, был нотариально удостоверен и зарегистрирован в порядке, установленном действовавшим законодательством – в органах БТИ), то право приобретателя на объект недвижимости, являющийся его предметом, считается ранее возникшим и соответственно на основании такого документа уполномоченным органом может быть принято решение о регистрации.

Согласно инвентарному делу, представленному ОГБУ «Бюро технической инвентаризации Челябинской области» по запросу судебной коллегии объект недвижимости расположенный по адресу: <адрес> принадлежит акционерному обществу закрытого типа <данные изъяты>» на основании договора купли-продажи от 07 февраля 1994 года.

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска 25 февраля 2026 года по запросу судебной коллегии представлена аналогичная информация, сведения подтверждающие право собственности ФИО1 на указанную выше квартиру отсутствуют. При этом, КУИиЗО администрации города Магнитогорска указано также, что спорная квартира не является муниципальной собственностью, в реестре муниципального имущества не состоит. Имущественных претензий на данное жилье у администрации города Магнитогорска не имеется.

Согласно сведениям Межрайонной ИФНС России № 17 Челябинской области ЗАО консалтинг-центр «Топ-маркет» прекратил свою деятельность 07 октября 2014 года.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В данном случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Таким образом, административным истцом не доказан сам факт возникновения права собственности у продавца на объект, являвшийся предметом договора купли-продажи, поскольку данное право не было зарегистрировано в ЕГРН.

Отсутствие государственной регистрации в ЕГРН ранее возникшего права продавца на недвижимое имущество само по себе не влияет на действительность договора купли-продажи и не препятствует регистрации как ранее возникшего права, так и права покупателя, возникающего на основании такого договора, в случае его предъявления самим продавцом, либо предъявления для проведения регистрации права собственности решения суда о признании права собственности на спорное имущество в соответствии с заключенным договором купли-продажи либо о праве собственности в силу приобретательной давности.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3).

Статьей 26 указанного Федерального закона определены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 2 статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

Таким образом, применение указанной нормы имеет целью предоставление заявителю возможности устранения причин, препятствующих регистрации права.

До устранения таких препятствий регистрационный орган лишен прав осуществить государственную регистрацию.

По смыслу части 1 статьи 4, части 2 статьи 225 КАС РФ судебной защите подлежат только нарушенные, оспариваемые права, свободы и законные интересы. Решение суда в силу требований о его исполнимости должно приводить к реальному восстановлению нарушенного права, либо устранять препятствия к реализации названного права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 июля 2016 года №1727-0, в развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 4 КАС РФ устанавливает, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, а часть 1 статьи 128 того же Кодекса определяет, что гражданин может обратиться в суд с требованием об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности. Тем самым процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

В Определении от 25 мая 2017 года № 1006-0 Конституционный Суд Российской Федерации указал, что применительно к судебному разбирательству по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, механизм выполнения данной задачи предусматривает обязанность суда по выяснении, среди прочего, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ).

Таким образом, право на обращение за судебной защитой не является абсолютным и судебной защите подлежат только нарушенные, оспариваемые права, свободы и законные интересы.

В данном случае, судебная коллеги исходит из того, что административным истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку действующим законодательством не предусмотрено проведение регистрации перехода права собственности при отсутствии зарегистрированного права собственности продавца на спорный объект недвижимости в ЕГРН, поскольку имеет фактически место спор о праве.

В связи с чем, административный истец не лишен возможности обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру расположенную по адресу: Челябинская область, <адрес>, в порядке гражданского судопроизводства. Способ и основания обращения с исковым заявлением выбирает сам заявитель.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения первой инстанции, и не являются основанием для отмены решения в соответствии со статьей 310 КАС РФ.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену состоявшегося по делу решения, допущено не было.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи