Решение № 3А-153/2026 3А-153/2026(3А-790/2025;)~М-734/2025 3А-790/2025 М-734/2025 от 16 марта 2026 г. по делу № 3А-153/2026

УИД: 66OS0000-01-2025-000963-94


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

16 марта 2026 года

Номер производства 3а-153/2026

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-153/2026

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к административным ответчикам – ГБУ Свердловской области « Центр государственной кадастровой оценки», Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО, общества с ограниченной ответственностью «К-777»

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – административный истец) на условиях договора аренды от 01 июня 2025 года № 1 владеет принадлежащим на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «К-777» земельным участком с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) площадью 3 890 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, установленное разрешенное использование – под объект промышленности (деревообрабатывающий цех).

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровую стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2022 года актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-66/2023/010038 от 01 июня 2023 года в размере 1249 468 руб.

Оценщиком ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» К. подготовлен отчет от 15 декабря 2025 года № 25-К-067 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года (далее – Отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 292000 руб.

Административный истец обратился в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости, определенной Отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по оплате арендной платы.

Определением суда от 09 февраля 2026 года производство по административному делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ФИО2 (общество с ограниченной ответственностью «Оценка недвижимости и бизнеса»).

Во исполнение определения суда экспертом было представлено заключение от 23 февраля 2026 года (далее – Заключение).

Определением суда от 13 марта 2026 года производство по административному делу возобновлено.

Лица, участвующие в административном деле, – административный истец, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, общество с ограниченной ответственностью «К-777», – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили; возражения на Заключение не направили.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), неявка в судебное заседание лиц, участвующих в административном деле, не является препятствием к рассмотрению административного дела.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из правовой позиции, изложенной в абзаце седьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области до обращения административного истца в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, но не ранее даты начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Определенная ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость земельного участка была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка признано судом доказанным, поскольку по договору аренды он владеет спорным земельным участком и обязан вносить арендную плату в размере 0,25% от его кадастровой стоимости.

Таким образом, материалы и обстоятельства административного дела подтверждают влияние оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка на размер денежных обязательств административного истца по договору аренды.

Обращаясь с административным иском в суд, административный истец представил Отчет, который по утверждению административного ответчика - ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» является недостоверным и недопустимым доказательством, так как не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу, по результатам которой эксперт ФИО2 подготовила Заключение, согласно выводам которого, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Отвечая на вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка, эксперт определил, что по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 650 000 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Оценив Заключение, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено.

Эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Подробный анализ допущенных нарушений, со ссылками на федеральные стандарты оценки, приведен в Заключении.

Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии недостатков Отчета и их существенности, судом установлено не было.

Таким образом, оценив Отчет, суд не принимает его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом выводов Заключения.

Оценив Заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости земельного участка, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в Заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года, в материалы административного дела представлено не было.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы суд не усматривает.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку Заключение достоверно подтверждает величину рыночной стоимости земельного участка, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере рыночной стоимости, определенной в Заключении.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ, пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В досудебном порядке административный истец с основанным на Отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

В связи с чем, датой обращения с заявлением следует считать 18 декабря 2025 года (дата подачи административного иска в суд).

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 18 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 17 марта 2026 года.

Судья С.Н. Полевщикова