Решение № 2-3150/2025 2-3150/2025~М-2546/2025 М-2546/2025 от 31 октября 2025 г. по делу № 2-3150/2025

Дело № 2-3150/2025

64RS0043-01-2025-004737-98


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 октября 2025 года г. Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Тютюкиной И.В.,

при секретаре Медведеве И.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Волжского района муниципального образования «Город Саратов», комитет культурного наследия Саратовской области, комитет по управлению имуществом Саратовской области, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об изъятии земельного участка и жилого дома с выплатой выкупной стоимости за объекты недвижимости, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» об изъятии земельного участка и жилого дома с выплатой выкупной стоимости за объекты недвижимости, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 277 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 20.01.2025 года № 164-р частный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан непригодным для проживания, аварийным.

Согласно ответу администрации муниципального образования «Город Саратов» спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ОЖ-1 – зоне перспективного развития смешанной жилой и общественной застройки.

По данным государственного кадастра недвижимого имущества земельный участок находится в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 3 объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс Верхнего базара 1876-1877, арх. А.М. Салько» и в защитной зоне объекта культурного наследия местного значения «Ансамбль Усадьбы купца ФИО3» по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.02.2025 года № 161-П утверждена зона охраны объекта местного значения «Ансамбль усадьбы купца ФИО3 1, Гостиный двор 2, Флигель 3. Проездная арка с воротами и калиткой» кон. XIX в., расположенного по адресу: <адрес>. После установки вышеуказанной охранной зоны на кадастровый учет защитная зона утратит свое действие.

Между истцом и ответчиком соглашение о возмещении за нежилое помещение денежных средств, сроках и других условий выкупа, а также о предоставлении другого жилого помещения не достигнуто.

На основании справки ООО «ЦЕНЗ» от 09.04.2025 года средняя рыночная стоимость может составлять: за земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 277 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> – 2 300 000 руб., за жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> – 5 500 000 руб.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просит суд возложить на администрацию муниципального образования «Город Саратов» изъять путем выкупа в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером 64:№:183, общей площадью 277 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> признанный в установленном порядке аварийным, выплатить истцу выкупную стоимость в размере 7 800 000 руб.; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №183, общей площадью 277 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы на составление справки о выкупной стоимости в размере 2 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, от истца представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, от представителя ответчика представлены письменные возражения на исковые требования, в которых просит отказать в их удовлетворении.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

На основании ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в том числе проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном законом порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

Согласно ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

В силу ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В развитие вышеназванных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения: при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции РФ, ст. 1, 3 ЖК РФ). Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Согласно положениям ЖК РФ собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 277 +/- 6 кв.м, и жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 52-53, 54-55).

Заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № 35/24 от 20.12.2024 года выявлены основания для признания частного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, непригодным для проживания на основании технического заключения о состоянии основных строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, выполненного ООО «ЦПИР» Строй-Исследования».

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 20.01.2025 года № 164-р частное жилое помещение (жилой дом), расположенное по адресу: <адрес>, признано непригодным для проживания (л.д. 39-40).

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 06.11.2024 года № 4059 утверждена муниципальная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования «Город Саратов» на 2025-2026 годы».

Согласно ответу администрации Волжского района муниципального образования «Город Саратов» от 01.09.2025 года, указанный жилой дом является частным жилым помещением. Включение его в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования «Город Саратов» невозможно (л.д. 34).

В ответ на запрос суда комитетом культурного наследия Саратовской области сообщено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № не является объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия (л.д. 42).

Действительно, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям указанным в данной норме.

На основании части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 ЗК РФ.

Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Из п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ усматривается, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, обоснованное решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются, в том числе по их собственной инициативе.

Для применения норм ст. 32 ЖК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок за счет их собственных средств, принималось ли органом местного самоуправления решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в указанном доме путем выкупа, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Вместе с тем, положения жилищного законодательства, регулирующие вопросы признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в данном случае применению не подлежат, поскольку истец является собственником индивидуального жилого дома.

Признание жилого дома непригодным для проживания само по себе основанием для совершения органом местного самоуправления действий, направленных на изъятие и выкуп данного жилого дома и земельного участка, расположенного под ним, не является, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, соответственно, именно собственник должен обеспечивать нахождение своего имущества (в данном случае жилого дома) в надлежащем состоянии.

Истец, являясь собственником индивидуального жилого дома, несет бремя содержания данного имущества, а также риск его случайной гибели или повреждения, в том числе, если такой риск привел к полному уничтожению объекта недвижимости. Иной подход, при котором риск утраты жилого помещения относился бы на орган местного самоуправления, привел бы к произвольному возложению обязанностей собственника жилого помещения на другое лицо, что недопустимо.

Таким образом, у ФИО1 не возникло право требования денежных средств в счет возмещения за жилое помещение применительно к ст. 32 ЖК РФ, учитывая, что спорный частный жилом дом, собственником которого является истец, в установленном порядке подлежащим сносу не признавался, требований по сносу дома к собственникам дома с указанием срока его сноса не предъявлялось, дом не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, земельный участок под жилым домом для муниципальных нужд не изымался, соглашение о выкупе жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, истец малоимущим или нуждающимся в улучшении жилищных условий не признавался.

Поскольку основное требование об изъятии земельного участка и жилого дома с выплатой выкупной стоимости за объекты недвижимости удовлетворению не подлежит, оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права собственности, взыскании судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии №) к администрации муниципального образования «<адрес>» (ИНН №) об изъятии земельного участка и жилого дома с выплатой выкупной стоимости за объекты недвижимости, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Тютюкина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 ноября 2025 года.

Судья подпись И.В. Тютюкина