Решение № 2-2245/2025 2-2245/2025~М-796/2025 М-796/2025 от 8 апреля 2025 г. по делу № 2-2245/2025

07RS0001-02-2025-000810-57

Дело № 2-2245/25


Решение

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 г. гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Тхагалижоковой А.Т., с участием представителя истца ФИО1- ФИО2, представителя третье лица ФИО3 - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к ООО «СПЕЦСТРОЙ» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном, а также дополнительных соглашений, заключенных к ним, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возмещении судебных расходов

Установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ООО «СПЕЦСТРОЙ» в котором просит:

признать договор беспроцентного займа от 02.09.2020 г., заключенный между ФИО5 и ООО «Спецстрой», договор уступки прав от 02.09.2020 г. по договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г., заключенный между ФИО5 и ФИО1 и соглашение об отступном от 05.11.2022 г. к договору уступки прав от 04.11.2022 г. к договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г. заключенное между ФИО1 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 1-комнатной квартире № 18А, площадью 44,8 м2 на 5-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, подлежащим государственной регистрации;

взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО1 судебные расходы на представителя в размере 50 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, а его представитель ФИО2, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой» в судебное заседание не явился, представлено заявление о признании иска.

Представитель третьего лица ФИО3 - ФИО4, возражал против удовлетворения иска.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5, которая в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без своего участия.

Выслушав доводы лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик, ООО «Спецстрой» осуществляет строительство 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:1838, вид разрешенного использования-жилая застройка, по адресу: <адрес>

Строительство объекта не завершено, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также не выдано.

Между ФИО5 (Займодавец) и ответчиком ООО «Спецстрой» (Заемщик) был заключен Договор беспроцентного займа от 02.09.2020 года на сумму 1299 200 руб. Срок займа установлен до 31.12.2021 года.

В тот же день, между сторонами было заключено Соглашение об отступном к Договору займа от 02.09.2020 года, в соответствии с условиями которого Заемщик передает Займодавцу, в счет погашения задолженности имущество в виде однокомнатной квартиры № № площадью 44,8 кв.м, расположенной на 5-ом этаже в блоке А, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> в споре и под арестом не состоит. Завершение строительства - декабрь 2021 год, ввод объекта в эксплуатацию - май 2022 года. (п. 3.1. Соглашения).

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 1299 200 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

ФИО5 02.09.2020 г. внесла в кассу ООО «Спецстрой» сумму 1 299 200 руб., что подтверждается соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру № 24 от 02.09.2020 г.

04.11.2022 г. между ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки прав по договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г., и в тот же день - 04.11.2022 г. между ФИО5 и ООО «Спецстрой» заключено соглашение о расторжении соглашения об отступном к Договору займа от 02.09.2020 года.

05.11.2022 г. между ФИО1 и ООО «Спецстрой» заключено соглашение об отступном к договору уступки прав от 04.11.2022 г. к договору беспроцентного займа от 02.09.2020 года.

В соответствии с п.п. 2.1-3.3 Соглашения, обязательство, взамен которого Заёмщик предоставляет Займодавцу отступное (далее - Обязательство): денежный заём по Договору уступки прав от 04.11.2022 г. к Договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г.

Основание: Договор уступки прав от 04.11.2022 г. к Договору беспроцентного займа от 02.09.2020г. (далее - Договор) между ФИО5 и ФИО1

Содержание: предоставление беспроцентного займа, п. 1.1,1.2 Договора.

Размер: 1 299 200 рублей.

Срок исполнения: декабрь 2022 г.

Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашении задолженности (далее - Имущество): в виде однокомнатной квартиры №, площадью 44,8 кв.м, расположенной на 5-ом этаже в блоке А, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес>

Вышеуказанная квартира №18А в споре и под арестом не состоит.

На основании обмеров БТИ (Бюро технической инвентаризации), если площадь квартиры больше, чем в договоре, Займодавец в течение 3-х дней вносит дополнительную плату по оговоренной цене за 1м2. Если площадь квартиры меньше договорной, Заемщик в течении 3-х дней осуществляет возврат денежных средств.

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 1 299 200 рублей.

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г.).

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, для правильного разрешения настоящего спора, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из установленных судом обстоятельств следует, что ответчик ООО «Спецстрой» является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и соглашение к нему, по которому встречным обязательством ответчика является предоставление истцу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом истцом ответчику внесена сумма, равная стоимости строительства квартиры, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки передачи квартиры истцу.

В силу изложенного, руководствуясь положениями статей 1, 10, 421, 703, 729 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 4, 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу, что иск в части требований ФИО1 о признании соглашения от 05.11.2022 г. об отступном к договору уступки прав от 04.11.2022 г. к договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г., договором участия в долевом строительстве, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку при уступке требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) происходит прекращение права цедента, появляется право у цессионария и изменяется адресат исполнения обязанности у должника (должен был исполнить цеденту, после уступки требования - цессионарию (ст. ст. 388 - 389 ГК)), требования в части признания договора беспроцентного займа от 02.09.2020 г., заключенный между ФИО5 и ООО «Спецстрой», договора уступки прав от 02.09.2020 г. по договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г., заключенный между ФИО5 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с заключенным договором № 1002-25/32-ОД возмездного оказания юридических услуг от 10.02.2025 года истцом на услуги представителя уплачено 50 000 рублей.

Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая характер спора, правовую позицию ответчика, обстоятельства, подлежащие доказыванию ответчиком, длительность рассмотрения спора, количество судебных заседаний суд, с учетом совокупности вышеизложенных обстоятельств, и учитывая требования ст. 100 ГПК РФ, полагает возможным снизить размер возмещения расходов по оплате услуг представителя до 30 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО8 удовлетворить частично:

признать соглашение от 05.11.2022 г. об отступном к договору уступки прав от 04.11.2022 г. к договору беспроцентного займа от 02.09.2020 г., заключенные между ФИО1 ФИО8 и ООО «Спецстрой», договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 1-комнатной квартире №, площадью 44,8 кв.м, расположенной на 5-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО1 ФИО8 расходы по оплате услуг представителя размере 30000 руб.

В остальной части требований - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Нальчикский городской суд, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 11 апреля 2025 года.

Судья Безроков Б.Т.