Решение № 2А-1307/2026 2А-1307/2026(2А-4929/2025;)~М-3345/2025 2А-4929/2025 М-3345/2025 от 29 апреля 2026 г. по делу № 2А-1307/2026

дело № 2а-1307/2026 (2а-4929/2025)

УИД 67RS0002-01-2025-008618-59


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2026г. г. Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска в составе председательствующего по делу судьи Титова А.П.,

при ведении протокола судебного разбирательства помощником судьи Ловейкиной Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Смоленской области об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации,

при участии:

истца – ФИО1;

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее также – административный истец, заявитель), уточнив требования, предъявила иск о признании незаконным решения Управления Росреестра по Смоленской области (далее также – административный ответчик, Управление Росреестра) от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации права по материалу №

В обоснование требований административный истец ссылается на заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого организатор торгов – МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, передает в собственность покупателю – ФИО1, <данные изъяты> жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Поскольку указанный договор был заключен в порядке исполнительного производства, то к его форме не применяются требования о нотариальном оформлении сделки. Кроме того, административный истец указывает, что факт полной оплаты по договору может быть проверен самостоятельно административным ответчиком на основании межведомственного запроса.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены судебный пристав-исполнитель ОСП по ВАПД по г. Смоленску УФССП России по Смоленской области ФИО3, МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области.

В судебном заседании ФИО1 заявленные требования (с учетом уточнения) поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика в судебном заседании заявленные требования не признала, представив возражения на административный иск. Правовая позиция ответчика сводится к тому, что решение о приостановлении государственной регистрации права, а также оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации были приняты при непредоставлении ФИО1 документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также при несоответствии формы и содержания документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации.

Заинтересованные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть материалы административного дела в отсутствие указанных лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, не просивших об отложении рассмотрения административного дела.

Исследовав и оценив в совокупности письменные доказательства, заслушав пояснения административного истца и представителя административного ответчика, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № произведен раздел совместно нажитого ФИО4 и ФИО1 имущества в виде <адрес> в <адрес>, определив равными доли ФИО4 и ФИО1 в праве общей долевой собственности (по <данные изъяты> в праве за каждым) на данный объект недвижимости в целях последующего обращения взыскания на долю ФИО4.

Во исполнения указанного решения суда в рамках сводного исполнительного производства №-СД судебным приставом-исполнителем ОСП по ВАПД по г. Смоленска УФССП России по Смоленской области ФИО3 в отношении имущества должника ФИО4 наложен арест на принадлежащую ему <данные изъяты> в <адрес> в <адрес>.

После принятия результатов оценки судебным приставом-исполнителем ОСП по ВАПД по г. Смоленска УФССП России по Смоленской области ФИО3 в адрес ФИО1 было направлено предложение о реализации преимущественного права покупки <данные изъяты> в праве собственности на <адрес> в <адрес>.

ФИО1 своим правом воспользовалась, направив судебному приставу-исполнителю соответствующее уведомление, что послужило основанием для вынесения постановления от ДД.ММ.ГГГГ о передаче на реализацию доли в праве общей собственности, согласно которому в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях на реализацию передано имущество: <данные изъяты> в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером № площадью 220,10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 6 341 500 руб.

Между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях и ФИО1 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № (далее также – договор), по условиям которого ФИО1 в собственность передана <данные изъяты> жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пункту 1.3 договора имущество продается на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного судебным приставом-исполнителем ОСП по ВАПД по г. Смоленску УФССП России по Смоленской области, а также постановления о передаче на реализацию на торгах от ДД.ММ.ГГГГ.

Общая стоимость имущества по договору составляет 6 341 500 руб., которые были внесены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копей квитанции (л.д. 13). При этом по условию пункта 2.3 договора факт оплаты имущества удостоверяется выпиской со счета, указанного в абзаце 2 пункта 2.2 договора, подтверждающей поступление денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества.

Сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся приложением к договору.

После заключения договора ФИО1 обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно материалам реестрового дела в Управление Росреестра поступило заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. К заявлению приложен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях и ФИО5 на основании заявления о преимущественном праве покупки от ДД.ММ.ГГГГ.

Управление Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ на основании представленных документов приостановило государственную регистрацию права, указав, что ФИО1 не представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи, а также отсутствуют документы, подтверждающие расчеты по договору либо заявление на ипотеку.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Суд может удовлетворить такое административное исковое заявление при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения или действия (бездействия) закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением или действием (бездействием) прав либо свобод административного истца.

В силу пункта 2 части 9 статьи 226 КАС РФ установлено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, соблюдены ли сроки обращения в суд.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Федеральный закон № 218-ФЗ), в соответствии со статьей 21 которого документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом № 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ и об отказе государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра в качестве одного из оснований указано, что на основании части 1.1 статьи 42 Федерального закона № сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение

в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Поскольку представленный ФИО1 договор по форме не соответствует требованиям действующего законодательства, административный ответчик приостановил государственную регистрацию права, а впоследствии отказал в государственной регистрации права, что явилось основанием для обращения в суд.

В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 № 382-О, содержащееся в пункте 1 статьи 163 ГК РФ положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Частью 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно части 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве, по существу, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности, которое с учетом особенностей заключения настоящего договора по результатам реализации преимущественного права на покупку иным участником долевой собственности в рамках исполнительного производства, регламентированных специальными нормами законодательства об исполнительном производстве, в спорной ситуации неприменимо.

При таких обстоятельствах необходимость совершения в отношении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого организатор торгов – МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, передает в собственность покупателю – ФИО1, <данные изъяты> жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного судебным приставом-исполнителем ОСП по ВАПД по г. Смоленску УФССП России по Смоленской области, а также постановления о передаче на реализацию на торгах от 27.12.2023, нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли, лишена правового смысла.

Доказательств признания недействительными действий судебного пристава-исполнителя ФИО3 по оценке имущества ФИО4 и предоставления ФИО1 возможности приобретения такого имущества в порядке реализации преимущественного права не представлено. Следовательно, заключенный по результатам процедуры исполнения судебного акта в рамках исполнительного производства договор не является недействительным без признания недействительным действий судебного пристава-исполнителя.

В свою очередь, нотариус также фактически лишен возможности проверить законность проведения процедуры исполнительного производства, выявить допущение при проведении исполнительного производства нарушения, дать оценку тому, являются ли такие нарушения существенными, повлияли ли они на результат исполнительских действий, и, как следствие, признать действия судебного пристава-исполнителя недействительными, применить последствия их недействительности и отказать в нотариальном удостоверении договора, который он посчитал недействительным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконности требований Управления Росреестра относительно обязательной нотариальной формы договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях и ФИО1, заключенного на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного судебным приставом-исполнителем ОСП по ВАПД по г. Смоленску УФССП России по Смоленской области, а также постановления о передаче на реализацию на торгах от ДД.ММ.ГГГГ.

Вторым основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации явилось то, что в представленном в качестве правоустанавливающего документа договоре отсутствуют сведения об уже состоявшемся расчете.

В соответствии с частью 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения, покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также – Федеральный закон № 102-ФЗ), государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

В силу статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 53 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Заявление на проведение государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, либо документ, подтверждающий отсутствие финансовых претензий, административным истцом в орган регистрации не представлены. Как не представлена в Управление Росреестра и документы, предусмотренные пунктом 2.3 договора (выписка со по счету, подтверждающая поступление денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества).

Управлением Росреестра в уведомлении о приостановлении регистрационных действий обоснованно предложено заявителю представить документы, подтверждающие расчет по договору либо заявление на ипотеку.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Учитывая непредставления административным истцом при государственной регистрации права на приобретенную в рамках исполнительного производства <данные изъяты> жилого помещения, расположенной по адресу: <адрес>, документа в соответствии с пунктом 2.3 договора, суд приходит к выводу об обоснованности приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения административного иска о признании незаконным решения Управления Росреестра по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права по материалу № не имеется.

Руководствуясь статьями 175 – 180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного иска ФИО1 о признании незаконным решения Управления Росреестра по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права по материалу № отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение одного месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 30 апреля 2026 года

Судья А.П. Титов

«КОПИЯ ВЕРНА» подпись судьи Титов А.П. помощник судьи _________________ наименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции Ловейкина Л.Ю. (Фамилия, инициалы) 08.05.2026

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД 67RS0002-01-2025-008618-59

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2а-1307/2026