Решение № 2-4830/2017 2-4830/2017~М-5133/2017 М-5133/2017 от 13 декабря 2017 г. по делу № 2-4830/2017

Гражданское дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Лисицкой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

20 июня 2012 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор №2454/71 купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №2454, площадью 1516 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и обязался в течение пяти лет со дня регистрации данного договора построить на нем жилой дом и оформить на него право собственности, а также подключить построенный жилой дом к инженерным сетям.

Цена земельного участка определена по договору в размере 864 000 руб., из которых покупателем оплачено 25 000 руб.

Условиями договора предусмотрено участие ФИО2 в инвестировании строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей. Затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 352 000 руб., покупателем оплачено 50 000 руб. при заключении договора.

В обеспечение обязательств покупателя по договору, земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

13 июля 2017 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом ФИО2 земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г., просит взыскать с ФИО2 задолженность в размере 1 526 466,78 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 839 000 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора – 375 911, 12 руб., задолженность по оплате части расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку в соответствии с п. 4.2. договора – 45 000 руб., оставшаяся часть затрат на строительство инженерных сетей в соответствии с п. 5.6. договора – 257 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами, в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации – 9 555,66 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 15 832,33 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, путем направления судебной корреспонденции по месту жительства и регистрации. Почтовой службой судебная корреспонденция возвращена в адрес суда с указанием «Истек срок хранения». Учитывая, что ответчик не известил органы УФМС о месте пребывания, а также в нарушение п.3.2.8. договора купли-продажи не поставил АО «БИК» в известность об изменении места проживания, судебные повестки не получает, суд считает, что последний надлежащим образом извещен о дате судебного разбирательства.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика ФИО2

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №2454, площадью 1516 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, подтверждается непосредственно самим договором купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г., актом приема-передачи от 20.06.2012г.

По условиям договора №2454/71 от 20.06.2012г., продавец обязался, в соответствии с Программами инженерного обустройства, принимаемыми правительством Белгородской области, в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 08.09.2015г. №2387, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» в микрорайоне ИЖС «Разумное-71» Белгородского района построены: внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения, а также сети электроснабжения и газоснабжения, построены дороги в щебеночном покрытии.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №2454/71 от 20.06.2012г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 864 000 руб. ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 25 000 руб. На оплату оставшейся части суммы – 839 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком до 20.06.2020г. (п.2.3. договора).

ФИО2 обязался до истечения одного года после даты регистрации права собственности на участок возвести на нем фундамент жилого дома, в течение пяти лет построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.3. - 3.2.5.договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 352 000 руб., из них 95 000 руб. оплачивается в следующем порядке: при заключении договора – 50 000 руб., затем ежегодно с 2013 по 2017 годы не позднее 20 июня путем осуществления платежей по 9 000 руб.

ФИО2 оплачена часть затрат на строительство в микрорайоне ИЖС внеплощадочных и квартальных сетей водоснабжения и канализации в размере 50 000 руб. при заключении договора. 20.06.2013г., 20.06.2014г., 20.06.2015г., 20.06.2016г., 20.06.2017г. истекли сроки уплаты очередных платежей. Обязательства по их уплате ответчиком не исполнены. Задолженность по очередным платежам составила 45 000 руб.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном стоимости между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (п.5.6. договора).

Принимая во внимание положения п.4.2. и п.5.6. договора, оставшаяся часть задолженности ФИО2 по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 257 000 руб. (352 000 руб. – 50 000 руб. – 45 000 руб.).

Пункт 5.5. договора №2454/71 от 20.06.2012г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3., уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 13.07.2012г., что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи.

13.07.2017г. истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г., его регистрации в установленном законом порядке, подключению жилого дома к инженерным сетям.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес ФИО2 24.08.2017г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г. в размере: 839 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 358 200 руб. – проценты, 302 000 руб. – штраф, а также актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 09.08.2017г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 31:15:09 04 009:1550 по адресу: п. Разумное строительство не начато и фотографией к акту, подтверждающей отсутствие жилого дома на земельном участке.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения ФИО2 обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, подключения жилого дома к инженерным коммуникациям.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом, а также его регистрации в установленном порядке является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и полного возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций в соответствии с п.5.6. договора.

В силу ч.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая неисполнение обязательств ответчиком по внесению в установленный срок очередных платежей, связанных с подведением инженерных сетей (коммуникаций) к земельному участку, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также является обоснованным.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ФИО2 по договору №2454/71 купли-продажи земельного участка от 20.06.2012г. составляет 1 526 466,78 руб., из которых:

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 839 000 руб.;

проценты в соответствии с п. 5.5. договора - 375 911, 12 руб. (839 000 (оставшаяся часть стоимости участка) х 8,50% (ставка рефинансирования на день предъявления иска)/360 х 1 924 дня (с 14.07.2012г. по 20.10.2017г.);

задолженность по оплате части расходов, связанных с проведение инженерных сетей к земельному участку (внеплощадочные и квартальные сети) в соответствии с п. 4.2. договора – 45 000 руб.;

оставшаяся часть затрат на строительство инженерных сетей в соответствии с п. 5.6. договора – 257 000 руб.;

проценты за пользование денежными средствами, в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации – 9 555,66 руб. (с 21.06.2013г. по 20.10.2017г. – 3 464, 93 руб., с 21.06.2014г. по 20.10.2017г. – 2 722 43 руб., с 21.06.2015г. по 20.10.2017г. – 1 962, 57 руб., с 21.06.2016г. по 20.10.2017г. – 266, 67), рассчитанные с учетом ставки рефинансирования, с 01.06.2015г. - средней ставки банковского процента по Центральному федеральному округу за соответствующий период, с 01.08.2016г. – ключевой ставки банковского процента).

Оснований не доверять указанному расчету в части стоимости земельного участка, расходов, связанных с подведением инженерных сетей, оставшейся части затрат и процентов за пользование не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Между тем, при решении вопроса о правомерности взыскания с ответчика процентов, рассчитанных в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи в размере 375 911,12 руб. суд приходит к следующему.

Исходя из буквального содержания п.5.5. договора, проценты подлежат начислению за период просрочки исполнения покупателем обязательства по строительству и государственной регистрации права собственности на жилой дом, возникающего по истечении 5-летнего срока с момента подписания договора.

Данные проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ и п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право АО «БИК» требовать оплаты полной стоимости земельного участка, как и процентов в связи с неисполнением покупателем принятых обязательств, предусмотрено условиями договора купли-продажи №2454/71 от 20.06.2012г.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ). Под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб и упущенная выгода.

Степень соразмерности заявленных истцом ко взысканию штрафных санкций в виде процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.

По мнению суда, сумма процентов, определенная истцом по договору купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г. в размере 375 911,12 руб. несоразмерна последствиям нарушения обязательства покупателем.

При этом суд также учитывает, что ФИО2, заключая договор купли-продажи, обязан был оценивать свой уровень доходов и иные обстоятельства, влияющие на исполнение договора, был уведомлен о возникновении ответственности в виде уплаты процентов в связи с неисполнением обязательств по договору, согласился с их размером.

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, суд, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, от 14.10.2004 г. N 293-О, от 24.01.2006 г. N 9-О, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцом в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи №2454/71 от 20.06.2012г. подлежит уменьшению до 150 000 руб. Оснований для снижения процентов в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования подлежат удовлетворению в части и с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи земельного участка №2454/71 от 20.06.2012г. в размере 1 300 555,66 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 839 000 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора – 150 000 руб., задолженность по оплате части расходов, связанных с проведение инженерных сетей к земельному участку в соответствии с п. 4.2. договора – 45 000 руб., оставшаяся часть затрат на строительство инженерных сетей в соответствии с п. 5.6. договора – 257 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами, в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации – 9 555, 66 руб.

В силу принципа пропорциональности распределения расходов в виде уплаченной государственной пошлины, установленного ст. 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения требований АО «БИК», ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины (платёжное поручение №3008 от 07.11.2017г. на сумму 15 832, 33 руб.) пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 14 702, 78 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору №2454/71 купли-продажи земельного участка от 20.06.2012г. в размере 1 300 555,66 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 839 000 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора – 150 000 руб., задолженность по оплате части расходов, связанных с проведение инженерных сетей к земельному участку в соответствии с п. 4.2. договора – 45 000 руб., оставшаяся часть затрат на строительство инженерных сетей в соответствии с п. 5.6. договора – 257 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами, в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации – 9 555, 66 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 14 702, 78 руб., отказав в удовлетворении оставшейся части требований о взыскании процентов в соответствии с п.5.5. договора.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Белгорода.

Судья – подпись. Мотивированный текст решения изготовлен 19 декабря 2017 г.

Копия верна. Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-4830/2017 Октябрьского районного суда г. Белгорода.

Судья – В.Д. Ямпольская

Секретарь О.А. Лисицкая