Решение № 3А-490/2025 3А-490/2025~М-356/2025 М-356/2025 от 6 октября 2025 г. по делу № 3А-490/2025

дело № 3а-490/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000405-96


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9428+/-34 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельный участок предприятия автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022, с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости – 01.01.2024, в размере 8 472 000 рублей, установленном отчетом об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 30.06.2025 № КС 137/2025.

Протокольным определением суда по делу в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08.06.2023 № 558 (ред. от 19.12.2024) «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в размере 18 179 635,28 рублей по состоянию на 01 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, ее представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц – филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, Администрации г. Невинномысска, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителей, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается, что административный истец – ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9428+/-34 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок предприятия автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.07.2025 № КУВИ-001/2025-138282778, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 79 от 10.04.2017, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.12.2024, запись государственной регистрации от 13.01.2025 № №. Срок действия с 10.04.2017 по 09.04.2066 (т. 1 л.д. 90-93).

Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08.06.2023 № 558 (ред. от 19.12.2024) «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в размере 18 179 635,28 рублей по состоянию на 01 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.07.2025 № КУВИ-001/2025-133832235(т. 1 л.д. 11).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 30.06.2025 № КС 137/2025 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 8 472 000 рублей (т. 1 л.д. 19-69).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 16.09.2025 № 53-Э/08/2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 17 531 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 16.09.2025 № 53-Э/08/2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Объект исследования осмотрен экспертом лично 29.028.2025.

Из экспертного заключения следует, что при идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков – земель коммерческого назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка – земли коммерческого назначения (придорожный сервис), к которому принадлежит объект оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, удовлетворяющих следующим параметрам: местоположение – Ставропольский край, период с 01 января 2021 года по 01 января 2022 года, категория ВРИ земельного участка.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым было найдено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки (земельные участки коммерческого назначения).

Все рассматриваемые объявления были проанализированы на выявление дубляжей, наличия объявления о продаже иных категорий и назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта незастроенные участки, участки с ВРИ коммерческого назначения, категории населенных пунктов.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (100%).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, подтверждены исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2022 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы, в связи с ее завышением, которая подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установленной данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения иска, основываясь на заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату его обращения в суд, а именно 10 июля 2025 года.

Административный иск в части указания судом даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости с 01.01.2024 не подлежит удовлетворению, поскольку заявителем не приведено правовых оснований, данное требование не мотивировано и противоречит п. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснениям в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 17 531 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 10 июля 2025 года.

В удовлетворении остальной части требования административного иска ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 7 октября 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.