Решение № 3А-8/2021 3А-8/2021(3А-99/2020;)~М-659/2019 3А-99/2020 М-659/2019 от 22 марта 2021 г. по делу № 3А-8/2021

Дело № 3а – 8/21


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 23 марта 2021 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Красноборское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Красноборское» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности: <...> с кадастровым №..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 312 474 673 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №...-Н от 09.12.2019 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «ГБА».

Истец также просил установить кадастровую стоимость <...>, расположенного на данном участке, в размере его рыночной стоимости, однако в ходе рассмотрения дела от данного требования отказался, в указанной части производство по делу было прекращено.

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком земельного налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости <...>

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представитель административного ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 472 017 375,46 рублей по состоянию на 01.01.2018 и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №130-п от 28.11.2018.

В соответствии с отчетом ООО «ГБА» №... от 09.12.2019 об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила 312 474 673 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не правильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной проверяемой. В результате самостоятельно проведенной оценки рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 358 680 000 руб.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 08.12.2020, учитывая обоснованные ходатайство представителя административного истца, судом назначена повторная экспертиза.

Согласно заключения повторной судебной экспертизы №... от 20.01.2021 года экспертом были обнаружены несоответствия отчета действующему законодательству в оценочной деятельности.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 980 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.1 ст.83 КАС РФ основанием для назначения дополнительной экспертизы является признание судом заключения эксперта неполным или неясным.

Однако содержание заключения повторной судебной экспертизы, в том числе, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют неясности или неполноте заключения повторной судебной экспертизы. Экспертом даны полные и ясные (однозначные) ответы на все поставленные судом вопросы.

В обоснование ходатайства о назначении дополнительной экспертизы представитель административного истца ссылается на то, что: выводы, сделанные в экспертном заключении, противоречат справочным данным, используемым экспертом; экспертное заключение содержит непроверенные данные; при расчете используются источники, содержащие прогнозирование роста стоимости объектов по иным объектам недвижимости, которые не отражают действительные тенденции изменения стоимости рынка торговой недвижимости.

Однако указанные доводы представителя административного истца несостоятельны.

Так, довод о необоснованности вывода эксперта об использовании земельного участка под закрытую платную стоянку противоречит п.20 ФСО №7.

Как обоснованно пояснил эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка, <...> оценивается исходя из вида его фактического использования. В данном случае площадь <...> избыточна для функционирования расположенного на нем торгового комплекса, в связи с чем относительно данной избыточной площади необходимо провести анализ наиболее эффективного использования, что и было произведено экспертом. Согласно рыночным данным, такие площади обычно сдаются под платные парковки.

Самостоятельный сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, предусмотрен п.23б ФСО №1, в связи с чем довод представителя административного истца о необоснованности соответствующих действий эксперта, не является состоятельным.

Эксперт пояснил, что присвоение доходному подходу большего веса обусловлено ограниченным количеством в открытой продаже <...> сопоставимой площади. Кроме того, в сравнительном подходе невозможно корректно учесть все необходимые характеристики конкретного участка. При этом, даже при условии присвоения равных весов использованным подходам, итоговая рыночная стоимость после согласования результатов с учетом округления не изменится. Таким образом, довод представителя административного истца о необоснованности присвоения большего веса наибольшей стоимости <...> не может быть принят во внимание.

Также является необоснованным довод о том, что результаты проверочного сравнительного подхода не подтверждают полученного значения стоимости.

Как указал эксперт, в связи с существенными ограничениями сравнительного подхода, в рамках проведенной экспертизы, на которые им указано в тексте экспертного заключения (т.3л.д.186), в указанном подходе расчеты ориентировочных значений были проведены с использованием упрощенных оценочных процедур. Интервал возможных значений стоимости объекта, полученный в рамках сравнительного подхода, включает в себя оценку стоимости доходным и затратным подходами, то есть согласуется с результатами других подходов.

Иные замечания представителя административного истца не имеют правового значения, поскольку касаются оценки здания, от требований относительно которого представитель административного истца отказался.

Учитывая изложенное, оценивая заключение повторной судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении данной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: : <...> с кадастровым №..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей 380 000 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ООО «Красноборское» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 24.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев