Решение № 2-2507/2025 2-2507/2025~М-1742/2025 М-1742/2025 от 19 августа 2025 г. по делу № 2-2507/2025

Мотивированное
решение изготовлено 20.08.2025

УИД 59RS0004-01-2025-003468-83

Дело № 2-2507/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь

07.08.2025

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Казакова А.О.,

при секретаре судебного заседания Деминой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, рыночной стоимости доли в излишней площади земельного участка, судебных расходов,

третье лицо: Управление жилищных отношений администрации <Адрес>,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд <Адрес> с иском к администрации <Адрес>, в котором просит взыскать с ответчика компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты, расположенной по адресу: <Адрес>, в размере 246 000 руб., размер компенсации за сверхнормативный земельный участок в размере 25 000 руб., расходы по оплате услуг по оценке в размере 25 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (л.д. 4-7).

В обоснование исковых требований указано, что истцу на праве собственности на основании договора дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало жилое помещение – комната (на поэтажном плане помещения №) общей площадью 25,4 кв. м, в том числе жилой площадью 18,4 кв.м, расположенная в двухкомнатной квартире на первом этаже жилого дома по адресу: <Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между истцом и муниципальным образованием «<Адрес>» был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась. Обязанность по производству капитального ремонта дома надлежащим образом наймодателем не выполнялась, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. Кроме того, в договор не была включена компенсация излишек земельного участка под многоквартирным домом № по <Адрес>, приходящейся на долю указанного жилого помещения. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения составляет 246 000 руб., стоимость компенсации за сверхнормативный земельный участок под многоквартирным домом пропорционально общей площади жилого помещения составляет 25 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы на оценочные услуги в сумме 25 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб.

Истец, извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явилась, ранее представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал.

Представитель ответчика в лице администрации <Адрес> в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что исковые требования не признает в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому возмещение истцу выплачено на основании заключенного договора об изъятии жилого помещения, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит. В сумму убытков по данному договору включена, в том числе и упущенная выгода. Истец признала предоставленное возмещение равноценным, договор исполнен сторонами, при заключении договора сторонами согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется, а потому отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств в виде заявленной суммы. Кроме того, действующее жилищное законодательство не предусматривает выплату собственнику изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно от стоимости изымаемого жилья. В случае вынесения решения судом в пользу истца, будет являться двойным исполнением обязательств по вышеуказанному договору. Земельный участок под многоквартирным домом в силу своей правовой специфики – принадлежности к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме – является принадлежностью главной вещи – помещения, и следует ее судьбе. При переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходит право на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок. Следовательно, оцениваться земельный участок может исключительно как элемент общего имущества многоквартирного дома. Очевидно, что стоимость помещения в доме определяется с учетом набора элементов общего имущества и стоимости общего имущества, в том числе земельного участка. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, является единым, неделимым объектом, не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, не имеет самостоятельного функционального назначения. На основании изложенного, в удовлетворении требований истца просит отказать полностью.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Оценив доводы сторон, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности на основании договора дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало жилое помещение – комната, общей площадью 25,4 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес> (л.д. 66-67).

В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом по <Адрес> построен в 1930 году, сведения о последнем капитальном ремонте отсутствуют.

Согласно справке ГБУ <Адрес> «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки <Адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ сведениями о проведении капитального ремонта не располагают, в правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора).

Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания дома по адресу: <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 68).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> №СЭД-11-01-04-97 от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; отделу расселения поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в доме, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ для муниципальных нужд <Адрес> изъят земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу с кадастровым номером № площадью 2 767,0 кв.м по <Адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием <Адрес> в лице заместителя начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес> и ФИО1 заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 8).

Согласно пункту 1.2 договора администрация с согласия собственника изымает в муниципальную собственность комнату (на поэтажном плане помещение №) общей площадью 25,4 кв. м, в том числе жилой площадью 18,4 кв. м, расположенную по адресу: <Адрес>, а также общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по указанному адресу.

Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 452 454 руб., и включает в себя:

1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 1 371 854,00 руб. (пункт 1.4.1 договора);

2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):

- стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на проведение работ и оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 15 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);

- стоимость услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, согласно отчету (стр. 53-56) составляет 65 600,00 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).

Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственником жилого помещения указанного договора компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в действительности в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора, отчета об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № (приобщенный к материалам дела CD-диск) не следует.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения прав истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а соглашением с собственником в нарушение закона ее размер не определялся, не включение указанной компенсации в состав возмещения не может являться препятствием для защиты права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который вправе требовать ее выплаты через суд, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.

Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практики по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией <Адрес> надлежащим образом исполнена не была, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией <Адрес> как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. Между тем своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

С учетом изложенного, поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), постольку при изъятии такого помещения собственник вправе получить выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ЧПО ФИО3, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты по адресу: <Адрес> общей площадью 25,4 кв.м. – определен на дату первой приватизации и проиндексирован по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 246 000 руб. (л.д. 13).

Из отчета следует, что спорный многоквартирный дом относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет (л.д. 23).

Таким образом, за период с 1930 года до 1992 года комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 2 раза (в 1954, 1978 годах), выборочный – 10 раз, при этом такой ремонт не проводился, в связи с чем многоквартирный дом объективно нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации, что и было установлено оценщиком.

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта оценщик принял во внимание дату постройки дома (1930 год), дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ), группу капитальности дома (III группа), сведения об отсутствии капитального ремонта по дому, после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации.

С учетом изложенного, при определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщик, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 246 000,00 руб. c учетом индексации на ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом оценщиком при расчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт учтены внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в том числе центральное отопление, водоснабжение, канализация, электропроводка, горячее водоснабжение, газоснабжение, фасад (л.д. 57).

С учетом изложенного, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчет оценщика в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами, суд обоснованно принимает его в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, основания не доверять данному отчету отсутствуют; относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о порочности отчета оценщика, равно как и примененных им методик, выбор которых входит в его компетенцию согласно установленным стандартам оценки, суду не представлены, представленный отчет не оспорен (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с администрации <Адрес> в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 246 000 руб.

Оценивая требования истца о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли в излишней площади земельного участка, превышающий установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом, суд отмечает следующее.

При заключении с собственником ФИО1 договора об изъятии №-УЖО-БИ рыночная стоимость доли за сверхнормативный земельный участок в размер возмещения включена не была, иного из пункта 1.4 договора, отчета об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № (CD-диск) не следует.

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1930 года постройки. <Адрес> жилых помещений жилого дома – 1 664,2 кв.м.

Согласно отчету имеются излишки земельного участка, входящего в общее имущество многоквартирного дома по адресу: <Адрес> в виде доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, определенные под вышеуказанным многоквартирным домом.

При расчете величины излишков земельного участка оценщиком определена фактическая площадь земельного участка под жилым домом – 2 767 кв.м, общая площадь жилых помещений – 1 664,2 кв.м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка превышает нормативную площадь земельного участка на 154,2 кв.м, в связи с чем, выявлены излишки земельного участка (л.д. 48).

Фактическая площадь земельного участка превышает нормативную площадь земельного участка на 2,3 кв.м. для оцениваемого жилого помещения, то есть «излишки» земельного участка оценщиком выявлены.

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (10 834 руб. х 2,3 кв.м), оценщиком рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 25 000 руб. (л.д. 48).

Ответчиком доказательств в подтверждение возражений относительно размера такой стоимости не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, оснований для критической оценки заключения оценщика в указанной части у суда также отсутствуют, в связи с чем в пользу истца подлежит взысканию рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 25 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 25 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8а), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11 оборот), отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-64), указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации <Адрес> в пользу истца.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 15 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с распиской о получении денежных средств (л.д. 65), суд, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание факт удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в полном объеме, принцип разумности несения таких расходов, категорию дела, его сложность, учитывая объем реально выполненной представителем работы (составление и направление в суд иска с приложениями – л.д. 4-7, участие представителя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ продолжительностью 6 минут), отсутствие у ответчика возражений относительно размера судебных расходов, считает нужным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Суд полагает, что указанная сумма в размере 15 000 руб. в полной мере соответствует критерию разумности по данной категории дел, более того, учитывая реальный объем проделанной работы, такая сумма гораздо ниже низшего предела минимальных ставок вознаграждения адвоката за ведение гражданского дела в Пермском крае в суде общей юрисдикции (за составление и подачу искового заявления – от 12 000 руб., за составление и подачу ходатайства – от 5 000 руб., за участие в судебном заседании суда первой инстанции – от 25 000 руб. и др., согласно Решению Совета Адвокатской палаты Пермского края от 30.01.2025, протокол №1).

Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., факт оплаты которой подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3а).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН № СНИЛС №) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 246 000 руб. 00 коп., рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 25 000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг по оценке в размере 25 000 руб. 00 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись А.О. Казаков

<данные изъяты>

<данные изъяты>