Решение № 2-3511/2017 2-3511/2017~М-3508/2017 М-3508/2017 от 12 октября 2017 г. по делу № 2-3511/2017

Дело № 2-3511/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 октября 2017 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Казанцевой Н.А. при секретаре судебного заседания Василевой К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что между ним как покупателем и ответчиком как продавцом 30 декабря 2015 года был заключен Договор купли-продажи будущей вещи (жилого помещения), согласно п. 1.1. которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора объект недвижимого имущества - 2-х комнатную <адрес> проектной площадью 65,66 кв.м на 8 этаже в строящемся жилом доме по адресу: РФ, <адрес>. Установленная п. 2.1 Договора стоимость квартиры в сумме 2 985 000 рублей, из расчета 45461,47 руб. за 1 кв.м площади квартиры, оплачена истцом в полном объеме при заключении договора, что подтверждается выпиской по счету в ПАО «АК БАРС» БАНК. Согласно п. 3.1. Договора передача квартиры Продавцом должна состояться в течение 3 месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2016 г. По состоянию на 01.08.2017 г., квартира в нарушение указанного условия договора истцу не передана. Представители ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» в городе Омске в ответ на неоднократные обращения истца в течение последнего года называют все новые и новые сроки передачи квартиры и не могут внятно объяснить причину не передачи. Согласно п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей” в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (псин) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем не}}стойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Условия п. 5.2. Договора, устанавливающие меньшую ставку неустойки, являются недействительными в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, ст. 168 ГК РФ. Неустойка по расчету истца за период с 01.07.2016 по 01.09.2016 составляет 2 985 000 рублей (2985000 руб. Х 0,5% Х 62 дня). Кроме того, согласно п. 2.3.2 Договора и том случае, если по окончании строительства Жилого дома выявлено уменьшение общей площади Квартиры более чем на 1 (один) кв.м, по сравнению с общей проектной площадью, что подтверждено фактическими замерами ОТИ, Продавец обязан в течение 5 (пять) банковских дней с момента письменного обращения покупателя возвратить последнему излишне уплаченную сумму за Квартиру, исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади Квартиры, указанной в п. 2.1. данного договора. Согласно пояснениям представителей ответчика фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет 64,4 кв.м, то есть меньше проектной, оплаченной по Договору, на 1,66 кв.м. Исходя из изложенного, подлежит возврату также часть уплаченных по Договору денежных средств в сумме 1,66 кв.м. * 45 461,47 руб. = 57 281,45 руб. Заключая Договор, истец рассчитывал на получение квартиры пригодной для проживания с 30 июня 2016 года, как то предусмотрено Договором. Размер компенсации морального вреда, причиненного истцу более чем годовым отсутствием собственного жилья, оценивает в 50 000 рублей. Условие п. 7.3 Договора о рассмотрении споров, возникших при исполнении настоящего договора, в Вахитовском районном суде г. Казани Республики Татарстан в силу ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей подлежит признанию недействительным как противоречащее п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей (с учетом разъяснений из п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17). Местом жительства истца является: <адрес> Данный адрес подсуден Центральному районному суду г. Омска. Просит признать недействительными условия п.п. 5.2, 7.3 Договора купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) от 30.12.2015 г., заключенного между ФИО1 и ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01.07.2016 по 01.09.2016 в сумме 925 350 рублей, излишне уплаченные по Договору купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) от 30.12.2015 г. денежные средства в сумме 57 281,45 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей (л.д. 3-5).

В ходе рассмотрения гражданского дела истец неоднократно уточнял исковые требования (л.д. 58, 117-119), в последней редакции письменных уточнений указал, что не имеют юридического значения доводы ответчика о том, что он надеялся передать квартиру в оговоренные сроки, а просрочка произошла по вине ЖСК «Образование», так как это ничем не подтверждено. Оснований для освобождения ответчика от ответственности в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ не имеется. Условия п. 5.2 Договора, устанавливающие ставку неустойки меньше законной, являются недействительными в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушают право потребителя на взыскание неустойки в размере, установленной п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей. Оснований для существенного снижения неустойки не имеется. Истцом понесены как прямые убытки, так и косвенные, подлежащие возмещению за счет ответчика. Собственной квартиры истец не имеет, был вынужден последний год по май 2017 г. проживать в съемной квартире по <адрес>, за что истец оплатил собственнику квартиры К.С.В. за июль 2016 по май 2017 плату за найм в размере 220000 рублей (22000 руб. х 10 мес.), что подтверждается договором найма от 17.04.2016 и платежными поручениями. Только в середине 2017 истец переехал в квартиру родственницы на <адрес>. Также истец брал кредит для рефинансирования кредита на покупку жилья у ответчика, по которому оплатил проценты в сумме 100422,16 рублей, за услуги агентства недвижимости истец оплатил 185000 рублей. Таким образом, совокупные убытки истца составили более 500000 рублей, из которых 275265,26 рублей прямых убытков, вызванных необходимостью оплачивать арендуемое жилье. Просит в дополнение к ранее заявленным требованиям взыскать с ответчика убытки, причиненные не исполнением обязательств в установленный срок, в виде арендной платы в размере 220000 рублей, неустойку за период с 01.07.2016 по 13.06.2017 в сумме 2 985 000 рублей (л.д. 117-119).

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 189).

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности(л.д. 21), в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и письменных уточнениях иска, дополнительно пояснил, что квартира по <адрес>, принадлежит матери истца, состоит из трех изолированных комнат, фактически в квартире проживают только родители истца – мать и отец, а истец там только зарегистрирован. Поскольку у его жены с матерью истца сложились не очень хорошие отношения, он был вынужден снимать квартиру. На приобретение квартиры у ответчика истцу денежные средства передавал его отец, который брал кредит. В дальнейшем, чтобы отдать денежные средства отцу истец взял кредит, за который до настоящего времени оплачивает проценты. Предлагаемую ответчиком квартиру к продаже истец нашел через агентство недвижимости, которые проверили чистоту сделки и за свою работу взяли с истца 185000 рублей. Поскольку указанные убытки напрямую не связаны с действиями ответчика, истец их не просит взыскать. До настоящего времени квартиру истцу не передана, требования истца ответчиком не выполнены, в связи с чем, просит уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д. 64), исковые требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на иск и отзыве на уточненное исковое заявление (л.д. 62-63, 148-151, 195-197), дополнительно пояснил, что поскольку ПАО «АК Барс Банк» не может заниматься строительством, Банком было создано ООО «АК Барс Ипотека», через которое происходила реализация будущих квартир в рассматриваемом доме. У ответчика имеется договор цессии (уступки прав требований) с Банком «АК Барс» на рассматриваемую квартиру, подлежащую передаче истцу. В настоящее время регистрирующий орган приостановил оформление права собственности Банка на квартиры, в связи с чем, ответчик по не зависящим от него причинам не может передать квартиру истцу. Требования истца о признании недействительным п. 5.2 договора являются не обоснованными, поскольку к правоотношениям должна применяться договорная неустойка, установленная сторонами. Кроме того, истцом пропущен годичный срок исковой давности по признанию сделки в этой части недействительной, которая является оспоримой, а не ничтожной сделкой, поэтому срок исковой давности истек 29.12.2016. Относительно убытков истца в виде арендной платы за найм жилья ответчик возражает, поскольку по договору с ответчиком квартира приобреталась истцом с черновой отделкой и даже после передачи квартиры в установленный договором срок, он бы не смог там проживать, так как отсутствуют сантехническое оборудование и условия для проживания. Кроме того, представленные истцом платежные поручения не свидетельствуют об оплате за найм квартиры, так как согласно договору найма плата за квартиру должна осуществляться истцом наличным путем с составлением соответствующих расписок, которые истцом суду не представлены. В назначении платежа указан «перевод денежных средств», что не исключает иных взаимоотношений истца и наймодателя. Требования истца о взыскании с ответчика переплаты за недостающие квадратные метры являются не обоснованными и преждевременными, поскольку при заключении договора была указана проектная (ориентировочная) площадь квартиры, фактическая площадь передаваемой истцу квартиры будет определена после передачи квартиры и подписания акта приема-передачи. Ответчик в случае уменьшения фактической площади не отказывается возвратить излишне уплаченные денежные средства, как это прямо предусмотрено условиями договора. Представленный истцом расчет неустойки не соответствует условиям договора, поскольку согласно условиям договора неустойка за период с 01.07.2016 по 13.06.2017 по расчету ответчика составляет 207681,37 рублей (л.д. 203). Указанный размер неустойки просит суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить, поскольку в связи с затяжным характером строительства, банкротством застройщика ЖСК «Образование» и созданием ЖСК «Дом на Волховстроя», ответчик не смог своевременно оформить право собственности на спорную квартиру и передать ее истцу в установленные договором сроки. В связи с указанными обстоятельствами, отказом истца продлить сроки передачи объекта недвижимости, учитывая, что причиной нарушения условий договора стали независящие от общества причины, полагал размер неустойки несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и подлежащим снижению. Также просил уменьшить размер компенсации морального вреда и судебных расходов, полагая их чрезмерно завышенными.

Представитель третьего лица ЖСК «Дом на Волховстроя», привлеченного судом к участию в деле, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, отзыва на иск не представил.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что 30.12.2015 года между ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) (л.д. 6-9).

Согласно п. 1.1. указанного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями Договора объект недвижимого имущества - 2-х комнатную <адрес>, проектной площадью 65,66 кв.м, на 8 этаже в строящемся жилом доме по адресу: РФ, <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость квартиры установлена в размере 2985000 рублей, из расчета 45 461,47 рублей за 1 кв.м площади квартиры.

Как следует из представленных истцом документов, выписке по счету ПАО «АК БАРС БАНК», оплата по договору за квартиру в сумме 2 985 000 рублей внесена истцом в полном объеме в день заключении договора (л.д. 10-12).

Факт внесения истцом оплаты по договору в полном объеме 30.12.2015 ответчиком не оспаривался.

В п. 3.1. Договора установлено, что передача квартиры Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться в течение 3 месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2016 г., путем подписания акта приема-передачи квартиры.

По сведениям департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска застройщику многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, были выданы разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-ru№ (л.д. 103-109).

Так на основании разрешения на строительство, выданному ЖСК «Дом на Волховстроя», последнему было разрешено строительство объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Центральный административный округ, <адрес> – <адрес>, со сроком действия до 31.12.2009 года.

Распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 27.10.2016 г. № 338 было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Центральный административный округ, <адрес>, 644112, согласно приложению.

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, согласно сведениям Управления Росреестра по Омской области, ЖСК «Дом на Волховстроя» является собственником объекта незавершенного строительства – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании определения Арбитражного суда Омской области от 15.07.2013 г., дата прекращения государственной регистрации права – 25.04.2017 г. (л.д. 99).

На основании определения от 05.03.2012 № А46-7700/2011 Арбитражного суда Омской области (л.д. 158-170) двухкомнатная <адрес> на 8 этаже проектной площадью 65,94 кв.м в строящемся жилом доме по адресу: РФ, <адрес>, включена в реестр требований ОАО АКБ «АК БАРС» (л.д. 159 оборот, 168 оборот).

Ответчиком суду представлен договор уступки (цессии) № 27/98-15 от 31.12.2015 г., заключенный между Акционерным коммерческим банком «АК БАРС» (ПАО) (Цедент) и Обществом с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА» (Цессионарий), по условиям которого Цедент уступает Цессионарию в полном объеме принадлежащее Цеденту права и обязанности, вытекающие из членства в ЖСК «Дом на Волховстроя» и из договора об участии в жилищно-строительном кооперативе «Дом на Волховстроя», в том числе на <адрес> (л.д. 198, 199-201).

Однако, до настоящего времени право собственности ответчиком на рассматриваемую квартира не зарегистрировано, истцу в установленный договором рок квартира не передана.

Согласно п. 5.2 договора купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) от 30.12.2015 года в случае нарушения сроков передачи квартиры Покупателю, Продавец уплачивает пеню в размере 1/500 учетной ставки ЦБ РФ от стоимости квартиры за каждый день просрочки (л.д. 8).

Однако, истец просит признать недействительными указанный пункт 5.2 договора, ссылаясь на положения п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара (закона).

Исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В судебном заседании ответчиком ООО «АК Барс Ипотека» заявлено о применении судом срока исковой давности.

Поскольку правоотношения между ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» и ФИО1 возникли 30.12.2015 года, то к ним применяются положения Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в законную силу с 01 сентября 2013 года.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

При этом, согласно пункту 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ предъявлением иска в установленном порядке прерывается течение срока исковой давности.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании установлено, что договор между сторонами заключен 30.12.2015 года, тогда же истцом была внесена оплата в полном объеме в размере 2985000 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцу о содержании пункта 5.2 договора стало известно именно 30.12.2015 года, в день подписания договора.

Из материалов дела следует, что с настоящим исковым заявлением ФИО1 обратился в суд только 07.08.2017 года, то есть по истечении годичного срока исковой давности (л.д. 3-5).

Каких-либо уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом суду не представлено, в связи с чем, исковые требования о признании недействительным пункта 5.2 договора удовлетворению не подлежат.

Также суд отмечает, что в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ ФИО1 надлежащим образом был ознакомлен с условиями п. 5.2 договора и был с ним согласен, о чем свидетельствует его личная подпись на каждой странице договора, не оспоренная исковой стороной. Истцом не представлено каких-либо доказательств о том, что условия договора в данной части являются навязанными ответчиком, что свидетельствует о то, что ФИО1 действовал добровольно, в своем интересе и располагал полной и достоверной информацией об условиях договора.

Суд полагает подлежащим удовлетворению исковые требования о признании недействительным пункт 7.3 рассматриваемого договора, согласно которому споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, Стороны передают его на рассмотрение в Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан (л.д. 9), исходя из следующего.

В соответствии со ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Исходя из общих правил территориальной подсудности, установленных ст. 28 ГПК РФ, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Однако, в силу ч. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или по месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

С учетом положений статьи 39 Закона "О защите прав потребителей" к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333,36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей вещи, согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца квартиру в жилом доме.

Таким образом, рассматриваемые в настоящем деле требования истца вытекают из заключенного истцом для личных нужд договора купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) многоквартирного дома.

Статья 29 ГПК РФ и статья 17 Закона РФ "О защите прав потребителя" предусматривают специальное право потребителя в целях судебной защиты своих прав на выбор предъявления иска по месту нахождения ответчика, по своему месту жительства, по месту заключения или исполнения договора. Предусмотренное данными нормами право выбора потребителем места подачи иска в суд по своему усмотрению является неотъемлемым правом истца, вызванным спецификой спорных правоотношений, и не может умаляться.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, условие п. 7.3 договора о том, что «В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, Стороны передают его на рассмотрение в Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан» не основано на законе, и в силу ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным, поскольку нарушает права потребителя.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В связи с чем, пункт 7.3 рассматриваемого договора в части установления, что «В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, Стороны передают его на рассмотрение в Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан» подлежит признанию недействительным.

В судебном заседании установлено, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия (л.д. 13-15) с требованием в добровольном порядке исполнить требования истца, в том числе по передаче квартиры в собственность по акту приема-передачи со всеми документами, необходимыми для государственной регистрации перехода права (л.д. 14), которая была получена ответчиком 26.06.2017 (л.д. 20, 17).

Однако, до настоящего времени ответчиком предусмотренная договором квартира истцу не передана.

В связи с чем, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» неустойки за период с 01.07.2016 по 13.06.2017 в размере 2 985 000 рублей согласно расчету истца (л.д. 58): 2985000 руб. х 0,5 % х 348 дней = 5 193 900 рублей. Поскольку в силу п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты, взысканию подлежит неустойка в размере 2 985 000 рублей.

Не согласившись с указанным расчетом истца неустойки, представитель ответчика, руководствуясь п. 5.2 договора, представил суду альтернативный расчет неустойки: за период с 01.07.2016 по 18.09.2016 в сумме 50148 рублей (2985000 руб. х 10,5% : 500 х 80 дней), за период с 19.09.2016 по 26.03.2017 в сумме 112833 рубля (2985000 руб. х 10,5% : 500 х 189 дней), за период с 27.03.2017 по 01.05.2017 в сумме 20954,70 рублей (2985000 руб. х 9,75% : 500 х 36 дней), за период с 02.05.2017 по 13.06.2017 в сумме 23745,67 рублей (2985000 руб. х 9,25% : 500 х 43 дня). Всего сумма неустойки составляет 207681,37 рублей (50148+112833+20954,70+23745,67).

Суд принимает расчет неустойки, представленный ответчиком, поскольку п. 5.2 договора недействительным не признан, следовательно, к возникшим отношениям подлежит применению договорная неустойка.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки ввиду ее чрезмерности и несоответствия последствиям нарушения обязательства (л.д. 195 оборот).

Согласно ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (п. 2 Определения от 21.12.2000 года N 263-О).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с разъяснением пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Итоговый размер неустойки с применением правила ст. 333 ГК РФ не может быть произвольным. Согласно п. 72, 75, 76 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ снижение неустойки с нарушением требований п. 6 ст. 395 ГК РФ и ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ, является существенным нарушением закона.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, учитывая степень нарушения прав истца и степень вины ответчика, а также компенсационный характер неустойки, требования соразмерности, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 150 000 рублей, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика убытков в виде платы истца за аренду жилья за период с июля 2016 по май 2017 в общем размере 220000 рублей (22000 руб. х 10 мес.), поскольку собственного жилья истец не имеет, в подтверждении чего представил сведения из Росреестра, договор найма от 17.04.2016 с актом приема-передачи жилого помещения, платежные поручения (л.д. 191-193, 120, 121, 122-135).

Не согласившись с указанными требованиями, ответчик указал, что представленные истцом платежные поручения не свидетельствуют об оплате за найм квартиры, так как согласно договору найма плата за квартиру должна осуществляться истцом наличным путем с составлением соответствующих справок или расписок, которых истцом суду не представлено. В назначении платежа указан «перевод денежных средств», что не исключает иных взаимоотношений истца и наймодателя. Кроме того, поскольку по договору с ответчиком квартира приобреталась истцом с черновой отделкой и даже после передачи квартиры в установленный договором срок, он бы не смог там проживать, так как отсутствуют сантехническое оборудование и условия для проживания.

Указанные доводы ответчика являются обоснованными, поскольку согласно п. 3.8 договора найма от 17.04.2016, заключенному истцом с наймодателем К.С.В. при каждой выплате наймодатель подписывает справку об оплате, которая является письменным подтверждением получения платы за наем, или расписку, которая находится у нанимателя.

Кроме того, исковые требования о взыскании с ответчика убытков в виде арендной платы за жилье за период с июля 2016 по май 2017 в общем размере 220000 рублей удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" место жительства - жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда (служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии, жилое помещение маневренного фонда, жилое помещение в доме системы социального обслуживания населения и другие) либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

В судебном заседании установлено, что согласно адресной справке от 25.09.2017 г. Отдела адресно-справочной работы УФМС России по <адрес> (л.д. 117), копии лицевого счета ТСЖ «Комфорт» (л.д. 190) с 01.11.2016 г. имеет постоянную регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес>.

Указанная квартира, общей площадью 104,2 кв.м, состоящая согласно пояснениям представителя истца из трех комнат, принадлежит матери истца – Б.Н.Н., что подтверждается копией лицевого счета № от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Комфорт» (л.д. 190) и следует из пояснений представителя истца.

В квартире по адресу: <адрес>, согласно копии лицевого счета № от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Комфорт» зарегистрировано три человека: Б.Н.Н. – собственник, Б.В.А. – муж, ФИО1 – сын (л.д. 190).

В соответствии с ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (часть 2 статьи 31 ЖК РФ).

Таким образом, у истца ФИО1, зарегистрированного по постоянному месту жительства в квартире матери по адресу: <адрес>, имеются права пользования и проживания в указанной квартире. В связи с чем, заключение истцом договора аренды жилья и несение по нему расходов является добровольным волеизъявлением истца, не вызванным какими-либо исключительными обстоятельствами и не носящими вынужденный характер. Доказательств невозможности проживания в трехкомнатной квартире матери, где проживают только его родители, истцом суду не представлено. Указанное подтверждается и доводами, изложенными в письменных уточнениях на иск, согласно которым в середине 2017 истец переехал в квартиру родственницы на <адрес> (л.д. 118).

Кроме того, из пояснений сторон в соответствии с условиями договора, квартира являлась объектом долевого строительства и подлежала передаче истцу без отделки, отсутствия сантехнического оборудования, что свидетельствует о невозможности проживания в квартире истца сразу после подписания акта приема-передачи жилого помещения ввиду необходимости проведения дополнительных работ по оборудованию помещений квартиры необходимой бытовой техникой и сантехническим оборудованием.

Таким образом, изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод об отсутствии причинно-следственной связи между затратами, понесенными истцом по договору найма, и нарушением ответчиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости, в связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика убытков в размере 220000 рублей удовлетворению не подлежат.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика излишне уплаченных по договору от 30.12.2015 денежных средств в размере 57 281,45 рублей, обосновывая тем, что при заключении договора стороны договорились о площади передаваемой квартиры 65,66 кв.м, а согласно пояснения представителей ответчика фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет 64,4 кв.м, то есть меньше проектной, оплаченной по Договору, на 1,66 кв.м. В связи с чем, возврату подлежит часть уплаченных по Договору денежных средств в сумме 57 281,45 рублей: 1,66 кв.м. * 45 461,47 руб. = 57 281,45 руб. (л.д. 4)

Против удовлетворения указанных требований ответчик возражал, указав, что требования истца о взыскании с ответчика переплаты за недостающие квадратные метры являются преждевременными, поскольку при заключении договора была указана проектная (ориентировочная) площадь квартиры, фактическая площадь передаваемой истцу квартиры будет определена после подписания акта приема-передачи, согласно данным технической инвентаризации. Ответчик в этом случае не отказывается возвратить излишне уплаченные денежные средства, как это прямо предусмотрено п. 2.3.2 договора.

Суд соглашается с доводами ответчика, поскольку согласно п. 1.1. договора от 30.12.2015 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями Договора объект недвижимого имущества - 2-х комнатную <адрес>, проектной площадью 65,66 кв.м, на 8 этаже в строящемся жилом доме по адресу: РФ, <адрес>.

Согласно п. 1.2 договора характеристики квартиры, указанного в пункте 1.1 договора, являются проектными (ориентировочными). Точное значение фактической площади самой квартиры и летних помещений (балкон, лоджия) подлежат уточнению по результатам обмеров ОТИ по окончанию строительства жилого дома (л.д. 6).

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора (л.д. 7) в том случае если по окончании строительства жилого дома выявлено уменьшение общей площади квартиры более чем на 1 (один) кв.м. по сравнению с общей проектной площадью, что подтверждено фактическими замерами ОТИ, Продавец обязан в течении 5 (пять) банковских дней с момента письменного обращения Покупателя возвратить последнему излишне уплаченную сумму за квартиру, исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

Поскольку в судебном заседании установлено, что до настоящего времени объект недвижимости (квартира) в построенном многоквартирном доме истцу не передан, акт приема-передачи сторонами не подписан, сведений об осуществлении фактических замеров ОТИ не имеется, ответчик не отказывается в будущем в случае установления уменьшения площади произвести соответствующую выплату, суд полагает исковые требования о взыскании с ответчика излишне уплаченных по договору от 30.12.2015 денежных средств в размере 57 281,45 рублей преждевременными и не подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

На основании изложенного, с учётом установленных обстоятельств дела, нравственных страданий истца, исковые требование о взыскании компенсации морального вреда подлежат частичному удовлетворению, с взысканием с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в сумме 1000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая размеры определенной судом ко взысканию неустойки и компенсации морального вреда с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 75500 рублей (150000+1000х50%).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

В обоснование требований о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя истцом представлен договор № 1 от 12.06.2017 г. об оказании юридических услуг, заключенный между ФИО1 и ФИО2, согласно которому Исполнитель обязуется оказать Заказчику услуги по представлению и защите интересов ФИО1 по иску к ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», стоимость услуг определена в размере 15 000 рублей. В подтверждении выполненных работ исковой стороной представлены акты об оказанных услугах от 13.06.2017, от 06.08.2017, от 26.09.2017 г. (л.д. 18-19, 60, 61, 194).

При определении размера расходов на представителя, суд учитывает категорию дела, количество судебных заседаний с участием представителя истца, качество подготовки представленных документов, частичное удовлетворения исковых требований, в связи с чем, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в разумных пределах расходы по оплате услуг представителя в сумме 8 000 рублей.

На основании ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета города Омска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4800 рублей (4200+600), от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 7.3 Договора купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) от 30.12.2015, заключенного между ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» и ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА» в пользу ФИО1 неустойку в размере 150000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 1000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 75500 рублей, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 8000 рублей, всего 234 500 (двести тридцать четыре тысячи пятьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА» в доход бюджета города Омска государственную пошлину в сумме 4800 (четыре тысячи восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Казанцева

Мотивированное решение изготовлено 18.10.2017