Решение № 3А-236/2025 3А-39/2026 3А-39/2026(3А-236/2025;)~М-186/2025 М-186/2025 от 30 марта 2026 г. по делу № 3А-236/2025

Дело № 3а-39/2026 ****

УИД 33OS0000-01-2025-000358-18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 31 марта 2026 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объектов капитального строительства с кадастровыми номерами ****. В соответствии с отчетами об оценке **** №**** от 9 октября 2025 г. и №**** от 9 октября 2025г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 3 851 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. – 1 147 000 руб.

Между тем кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами **** утверждена в размере 17 233 937,83 руб., 20 243 786,52 руб., соответственно.

Административный истец полагал, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении его прав, влекут увеличение налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования. Согласился с заключением эксперта С.Т.Л. №**** от 20 февраля 2026 г.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 20 февраля 2026 г. Вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно не является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объектов недвижимого имущества. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 176-180, 182-183).

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице ее филиала по Владимирской области, администрации муниципального образования Вязниковский район Владимирской области, администрации муниципального образования Сарыевское Вязниковского района Владимирской области в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Администрация муниципального образования Вязниковский район Владимирской области в письменном отзыве просит оставить административное исковое заявление без удовлетворения (т.2, л.д. 205).

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату установления кадастровой стоимости - 1 января 2020 г.) налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ФИО1 (до перемены фамилии – ФИО5) на праве собственности принадлежат:

- здание с кадастровым номером ****, площадью 3473,1 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание животноводческое, с кадастровой стоимостью 17 233 937,83 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2020 г.

- здание с кадастровым номером ****, площадью 3132,6 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание-двор №7-родильное отделение, двор №8-телятник, с кадастровой стоимостью 20 243 786,52 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2020 г.

Кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами **** в указанном размере утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 27 ноября 2020 г. №18 по состоянию на 1 января 2020 г. (т.1, л.д. 12, 14).

ФИО1 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества над их рыночной стоимостью представлены отчёты **** №**** от 9 октября 2025 г. и №**** от 9 октября 2025г., согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 3 851 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. – 1 147 000 (т.1, л.д. 43-233).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов по состоянию на 1 января 2020 г. и проверки отчётов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д. 51-53).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 20 февраля 2026 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** составляет 6 617 000 руб., по состоянию на 1 января 2020 г., рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** составляет 5 621 000 руб., по состоянию на 1 января 2020 г.

Относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что содержащиеся в отчете №**** от 9 октября 2025 г. сведения относительно методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Так, отсутствует ссылка на источник информации, позволяющий идентифицировать источник информации и дату ее появления (публикации) или подготовки, на странице 65 отчета, на страницах 64, 65, 66, 71, 74 отчета используется Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94 (не действующее в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.06.2020 №857), на странице 66 отчета используется письмо от 06.09.1990 №14-Д (не действующее в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.04.2020 №242/пр). На страницах 71, 74 отчета при расчете стоимости учтен НДС. На страницах 69, 71, 74 отчета корректировка на строительный объем применена по КО-ИНВЕСТ, при этом при расчете применяется методика УПВС. На страницах 71, 74 отчета в расчете стоимости применена норма прибыли предпринимателя, по которой отсутствует ссылка на источник информации. На страницах 71, 74 отчета отсутствует обоснование удельного веса поправки к стоимости. В связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки (страница 76 отчета). На страницах 82-88 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 11а ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. На страницах 4, 18, 80 отчета указывается выписка из ЕГРН, которая в отчете отсутствует. На странице 66 отчета (ссылка 5) данные приводятся по Нижегородской области. На странице 81 отчета отсутствует подпись заказчика.

Также указано, что содержащиеся в отчете №**** от 9 октября 2025 г. сведения относительно методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Так, отсутствует ссылка на источник информации, позволяющий идентифицировать источник информации и дату ее появления (публикации) или подготовки, на странице 65 отчета. На страницах 64, 65, 66, 71, 74 отчета используется Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94 (не действующее в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.06.2020 №857), на странице 66 отчета используется письмо от 06.09.1990 №14-Д (не действующее в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.04.2020 №242/пр). На страницах 71, 74 отчета при расчете стоимости учтен НДС. На страницах 69, 71, 74 отчета корректировка на строительный объем применена по КО-ИНВЕСТ, при этом при расчете применяется методика УПВС. На страницах 71, 74 отчета в расчете стоимости применена норма прибыли предпринимателя, по которой отсутствует ссылка на источник информации. На страницах 71, 74 отчета отсутствует обоснование удельного веса поправки к стоимости. В связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки (страница 76 отчета). На страницах 82-88 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 11а ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. На страницах 4, 18, 80 отчета указывается выписка из ЕГРН, которая в отчете отсутствует. На странице 66 отчета (ссылка 5) данные приводятся по Нижегородской области. На странице 81 отчета отсутствует подпись заказчика (т.2, л.д. 55-165).

Заключение эксперта №**** от 20 февраля 2026 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 20 февраля 2026 г., экспертом С.Т.Л., проводившей судебную экспертизу, даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями п. 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями п. 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в отзывах диапазон величин приведен для объектов 7 группы «объекты производственного назначения». Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

К отзывам приложены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости.

Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка. Не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке. По всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

По выборке объектов для расчета кадастровой стоимости, представленной в приложении к возражениям, коэффициент вариации равен 0,55 (или 55%), что значительно выше предельного значения (33%) и свидетельствует о большом колебании признака в исследуемой выборочной совокупности.

В соответствии с требованиями п. 2 ФСО V при выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости и так далее. Оценщик может использовать один подход и метод оценки. В соответствии с требованиями п. 24 ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. В заключении эксперта обосновано применение затратного подхода.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится указанными в требованиях способами (п. 24 ФСО №7), в том числе на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки в заключении эксперта использовалась база данных сборника КО-ИНВЕСТ. Расчет стоимости произведен с учетом специфики, индивидуальных характеристик объекта оценки на дату оценки (описание объектов оценки на страницах 39-57 заключения эксперта).

На страницах 29-34 заключения эксперта выполнен анализ фактических данных предложений продажи на рынке производственно-складской недвижимости, но принято решение отказаться от применения сравнительного подхода. Таким образом, отбор объектов-аналогов для сравнительного подхода в рамках данного исследования не проводился.

Экспертом указано на то, что заключение от 20 февраля 2026 г. выполнено в соответствии с требованиями нормативных правовых актов в области оценочной деятельности.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, о соответствии отчётов об оценке **** №**** от 9 октября 2025 г. и №**** от 9 октября 2025г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 20 февраля 2026 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 20 февраля 2026 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2020 г.

При таком положении представленные в материалы административного дела отчёты об оценке **** №**** от 9 октября 2025 г. и №**** от 9 октября 2025г., суд не принимает в качестве доказательств по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере их рыночной стоимости 6 617 000 руб. и 5 621 000 руб., соответственно.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости названных объектов в размере их рыночной стоимости следует считать 19 ноября 2025 г., то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.

С 1 января 2024 г. в отношении спорных объектов применяется кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 г. (т.1, л.д. 13,15).

Таким образом, поскольку на момент рассмотрения дела утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает необходимым определить период действия оспоренной административным истцом архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2023 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 3473,1 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание животноводческое, по состоянию на 1 января 2020 г., в размере его рыночной стоимости 6 617 000 (шесть миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 3132,6 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание-двор №7-родильное отделение, двор №8-телятник, по состоянию на 1 января 2020 г., в размере его рыночной стоимости 5 621 000 (пять миллионов шестьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости 19 ноября 2025 г.

Установленная по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** подлежит применению с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2023 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий **** Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 1 апреля 2026 г.

****

****

****

****

****

****

****