Решение № 2А-76/2018 2А-76/2018~М-76/2018 3А-76/2018 М-76/2018 от 5 августа 2018 г. по делу № 2А-76/2018

дело № 3а-76/2018 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 06 августа 2018 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Мязиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-76/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Золотая Рыбка» к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Золотая Рыбка» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21 сентября 2011 года составляет 61808616 рублей 45 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, что нарушает его права как собственника земельного участка, так как влечет увеличение размера налоговых платежей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 февраля 2018 года №05/ОК/3-10-17, подготовленному оценщиком Независимая оценка «Альянс» ФИО1, рыночная стоимость по состоянию на 21 сентября 2011 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., составляет 13607000 рублей. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области заявление ООО «Золотая Рыбка» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.

С учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить по состоянию на 21 сентября 2011 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>», равной его рыночной стоимости в размере 13607000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Золотая Рыбка» ФИО2 административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы – 17915541 рубль.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве указывает на то, что орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Определением Астраханского областного суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, администрация муниципального образования «Сокрутовский сельсовет» Астраханской области.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Сокрутовский сельсовет» ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещены надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля ФИО1, эксперта ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «Золотая Рыбка» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>», что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права 30-АА 927970 от 07 октября 2013 года.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка установлена Постановлением Правительства Астраханской области № 532-П от 06 декабря 2010 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области» в размере 61808616 рублей 45 копеек.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как собственника земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно уведомлению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 08 июня 2018 № 687 заявление ООО «Золотая Рыбка» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", представленное ООО «Золотая Рыбка» уведомление Комиссии является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 сентября 2011 года, следовательно, пятилетний срок истек 13 сентября 2016 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области обратился 07 июня 2018 года, то есть с пропуском срока.

В обоснование ходатайства о восстановлении срока представитель административного истца представил предварительный договор купли-продажи от 28 марта 2018 года, заключенный между ООО «Золотая Рыбка» и ФИО6, о приобретении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. и письменные возражения покупателя ФИО6 о принятии мер продавцом к установлению в отношении земельного участка кадастровой стоимости равной его рыночной.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для ООО «Золотая Рыбка», в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, с учетом конкретных обстоятельств дела, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «Золотая Рыбка» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 21 сентября 2011 года, административный истец представил суду отчёт об оценке №05/ОК/3-10-17 от 28 февраля 2018 года, подготовленный Независимой оценкой «Альянс», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 21 сентября 2011 года земельного участка, площадью 226779 кв.м. составляет 13607000 рублей (т.1 л.д.18 -68).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 28 февраля 2018 года, а также пояснений в судебном заседании свидетеля ФИО1, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчетах показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по земельным участкам – аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 12 июля 2018 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 21 сентября 2011 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 26 июля 2018 года №12-07-1-1 рыночная стоимость по состоянию на 21 сентября 2011 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. установлена в размере 17915541 рубль.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 26 июля 2018 года №12-07-1-1, подготовленное экспертом ООО «Экспертное агентство «Дело+», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, виду разрешенного использования.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО5, выявленные различия между объектом оценки и некоторыми объектами-аналогами отмечены в дате продажи, месту расположения, передаваемым правам, коммуникациям, площади откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 26 июля 2018 года №12-07-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ООО «Золотая Рыбка» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2011 года в сумме 17915541 рубль.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является 07 июня 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Разрешая ходатайство генерального директора ООО «Экспертное агентство «Дело+» об оплате расходов за проведение экспертизы, суд исходит из того, что судебная оценочная экспертиза назначена судом по ходатайству представителя административного ответчика и возложенная определением Астраханского областного суда от 12 июля 2018 года на административного истца обязанность оплаты расходов за экспертизу до настоящего времени не выполнена. Поскольку удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, расходы за проведение по делу экспертизы подлежат взысканию с ООО «Золотая Рыбка» в пользу ООО «Экспертное агентство «Дело+».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Золотая Рыбка» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2011 года в размере 17915541 (семнадцать миллионов девятьсот пятнадцать тысяч пятьсот сорок один) рубль на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 07 июня 2018 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Золотая Рыбка» в пользу общества с ограниченной ответственностью экспертное агентство «Дело+» расходы за проведение экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 августа 2018 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова