Решение № 3А-385/2023 3А-77/2024 3А-77/2024(3А-385/2023;)~М-272/2023 М-272/2023 от 18 июля 2024 г. по делу № 3А-385/2023

№ 3а-77/2024 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2023-000330-24


РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2024 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Линьковой К.С.,

с участием представителя административных ответчиков: ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – ФИО1,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ФИО2 к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решений ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решений ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование требований указал, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 10 294 544 рублей 50 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 6 383 439 рублей 37 коп. на основании акта ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об утверждении результатов определения кадастровой стоимости № АОКС-62/2021/000063 от 23.03.2021.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации сумма налога на имущество физического лица поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Решениями ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов ООО «Центр профессиональной оценки» № 10-23/1209 от 10.10.2023 и № 09-23/1051 от 06.09.2023.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для оспаривании решения административного ответчика и пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования – признать решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» незаконными и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной в размере, установленном в отчетах ООО «Центр профессиональной оценки»: с кадастровым номером № в размере 3 023 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 2 204 000 рублей.

В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. Административный истец просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменных пояснениях поддержал заявленные требования.

Представитель административных ответчиков - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования – Крутоярское сельское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца, его представителя, представителя заинтересованного лица.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным частично удовлетворить заявленные требования и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" в размере 10 294 544 рублей 50 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 6 383 439 рублей 37 коп на основании акта ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об утверждении результатов определения кадастровой стоимости № АОКС-62/2021/000063 от 23.03.2021.

В силу статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

15 сентября 2023 года и 11 октября 2023 года ФИО2 обратился в ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, предоставив отчеты <скрыто>

ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчетов <скрыто> (решения № ОРС-62/2023/000424 от 09.10.2023, № ОРС-62/2023/000474 от 08.11.2023), в связи с тем, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки использованы неполные и (или) недостоверные требования, имеются расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.

В своем отзыве представитель ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» также указал на несоответствие отчетов, представленных административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем по ходатайству административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза для определения соответствия отчетов <скрыто> требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов недвижимости: с кадастровым номером № по состоянию на 9 октября 2023 года, с кадастровым номером № по состоянию на 5 сентября 2023 года, проведение которой поручено эксперту ФИО7

В ходе проведения судебной оценочной экспертизы эксперт ФИО5 проверил отчеты <скрыто> об определении рыночной стоимости указанных нежилых зданий на соответствие федеральному законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии с заключениями эксперта ФИО5 отчеты <скрыто> не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем, рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, указанная в отчетах, не может быть подтверждена.

Эксперт ФИО5 провел исследование в части расчета рыночной стоимости объектов оценки, обосновал применение необходимых корректировок, произвел дополнительные расчеты и проанализировал полученные результаты.

Согласно выводам эксперта ФИО5 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 4 087 000 рублей по состоянию на 09.10.2023, нежилого здания с кадастровым номером № – 5 837 000 рублей по состоянию на 05.09.2023.

Представитель административного ответчика - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» предоставила письменные возражения на экспертное заключение, указав на недостатки в применении корректировок, а именно при расчете объекта оценки с кадастровым номером № сравнительным и доходным подходами эксперт должен применить к объектам аналогам № корректировку на тип объекта – помещение, при расчете того же объекта оценки доходным подходом эксперт применил неверную корректировку на физическое состояние объекта аналога № равный 31,90%, при расчете объекта оценки с кадастровым номером № сравнительным подходом эксперт должен применить к объекту аналогу № корректировку на тип объекта – помещение.

Учитывая данные возражения представителя административного ответчика, суд назначил дополнительную оценочную экспертизу в ФИО8

В заключении № по дополнительной оценочной экспертизе эксперт ФИО5 сделал вывод о том, что обстоятельства, изложенные в письменных возражениях административного ответчика – ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» не влекут изменения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и подтвердил рыночную стоимость данных объектов недвижимости, установленную в первоначальной экспертизе.

При этом, эксперт ФИО5 указал, что в соответствии с п.п.6.7 СПОД РОО 04-111-2020 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной» оценщик должен установить в отношении объектов-аналогов достаточную для проведения расчетом информацию, а также проверить доступными способами сведения о них. Информация может считаться достаточной, если установлены характеристики по каждому из существенных ценообразующих факторов.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № сравнительным и доходными подходами эксперт ФИО5 на основании интернет-портала Яндекс.Карты, спутниковых снимков, плана здания установил что объекты аналоги № являются отдельно стоящими зданиями (не помещениями), в связи с чем корректировки на тип объекта не требовались. Также отдельно стоящим является здание – аналог №, используемый при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, что подтверждается фотографиями из объявления, данными интернет-портала Яндекс.Карты, спутниковыми снимками. Также эксперт ФИО5 правильно определил состояние аналога № как «удовлетворительное, несовременное, эксплуатируемое», учитывая год постройки – 2008 год, функциональный износ здания – несоответствие дизайна, материалов, строительных стандартов современным требованиям.

Представитель административного ответчика – ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» возражений на заключение дополнительной судебной экспертизы не представила.

Кроме того, представить административного истца представила письменные возражения на судебную экспертизу.

Эксперт ФИО5 не согласился с данными возражениями представителя административного истца, представив письменные пояснения, в которых подробно проанализировал все доводы и указал на ошибочность выводов представителя административного истца о том, что выявленные в процессе оценочной экспертизы многочисленные нарушения отчета имеют технических характер и не влияют на установленную оценщиком рыночную стоимость объектов оценки. Также представитель административного истца указала на недостатки экспертного заключение, которые нельзя признать обоснованными. Так, замечание о том, что эксперт неправильно указал количество корректировок при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № доходным подходом не соответствует действительности. Ставка капитализации 12%, которую эксперт использовал в расчетах, актуальна для офисных и других общественных зданий и помещений класса С и D, расположенных в крупных, средних, малых городах и районных центрах.

Таким образом, возражения представителя административного истца являются необоснованными и не влияют на результаты расчетов рыночной стоимости объектов недвижимости в экспертом заключении.

Оценивая заключения оценочных экспертиз, суд учитывает, что они выполнены экспертом ФИО5, имеющим высшие техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу указанных обстоятельств, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной в размере, установленном в экспертном заключении ФИО5

Требования о признании незаконными решений № ОРС-62/2023/000424 от 09.10.2023, № ОРС-62/2023/000474 от 08.11.2023 ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» удовлетворению не подлежит, поскольку отчеты <скрыто>, рассмотренные административным ответчиком при принятии оспариваемых решений, имеют недостатки, которые препятствовали ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» принять решения об определении кадастровой стоимости объектов оценки в размере их рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решений ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 837 000 (Пять миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей по состоянию на 5 сентября 2023 года.

Датой подачи заявления считать 15 сентября 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 087 000 (Четыре миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 9 октября 2023 года.

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Датой подачи заявления считать 11 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 2 августа 2024 года.

Судья-