Решение № 2-4316/2017 2-4316/2017~М-4385/2017 М-4385/2017 от 12 декабря 2017 г. по делу № 2-4316/2017

Дело №2-4316/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 13 декабря 2017 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Конышева К.Е., при секретаре Дисюк М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о признании предварительного договора купли-продажи квартир договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности передать квартиры в собственность, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском ООО «Телекомпания 12 регион», в котором в окончательно сформулированных требованиях просил признать: предварительный договор купли-продажи квартир №<данные изъяты>, заключенный между ООО «Телекомпания 12 регион» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве; возложить обязанность на ООО «Телекомпания 12 регион» передать в собственность ФИО1 жилые помещения: квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>; квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: Республика <данные изъяты>; признать право собственности ФИО1 на жилые помещения: квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, и квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен вышеуказанный предварительный договор купли-продажи 2 квартир. Стоимость квартир согласована в п.2.1 договора исходя из 60000 руб. за 1 кв.м., окончательная стоимость будет определена по завершению строительства объекта. Согласно условиям договора истец внес 2100000 руб. в качестве предварительной оплаты. <данные изъяты> ответчик сообщил истцу о завершении строительства дома и оформлении права собственности на квартиру, однако основной договор купли-продажи квартиры не заключен. Исходя из условий договора от <данные изъяты>, его необходимо квалифицировать как договор долевого строительства, поскольку истец фактически проинвестировал строительство ответчиком как застройщиком указанного дома. Согласно дополнительному соглашению от <данные изъяты> стороны согласовали что оплата стоимости квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м будет произведена в течение 3 банковских дней после регистрации права собственности на квартиру; оплата стоимости квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м будет произведена в течение календарного года со дня государственной регистрации права собственности на квартиру.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в суд не явился, извещен. Ранее от ответчика поступил отзыв на иск, согласно которому он не возражает против удовлетворения исковых требований с условием о регистрации ипотеки в силу закона.

В судебное заседание также не явились представители Управления Росреестра по Республике Марий Эл, Главного управления по расследованию особо важных дел Следственного комитета Российской Федерации, извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, дело правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» <данные изъяты> выдано ООО «Телекомпания 12 регион» разрешение на строительство №<данные изъяты> на строительство жилого дома со встроенным блоком обслуживания (I этап), на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от <данные изъяты>

<данные изъяты> между ООО «Телекомпания 12 регион», продавцом, и ФИО1, покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи квартир № <данные изъяты>, по условиям п. 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи в блок-секции № 4 многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на <данные изъяты>

двухкомнатной квартиры на шестом этаже (кв. <данные изъяты>), общей площадью с холодными помещениями <данные изъяты> кв. м, и

однокомнатной квартиры на третьем этаже (кв. <данные изъяты>), общей площадью с холодными помещениями <данные изъяты> кв. м.

Стоимость квартир согласована в п.2.1 предварительного договора, в соответствии с которым фиксированная стоимость одного квадратного метра составляет 60000 руб. Окончательная стоимость квартиры будет определена с учетом площадей с холодными помещениями по паспорту БТИ по завершению строительства объекта.

Пунктом 2.2. предварительного договора предусмотрена частичная оплата стоимости квартиры путем зачисления на расчетный счет продавца суммы аванса в размере 2100000 руб.

Во исполнение данного условия покупателем было перечислено на расчетный счет продавца 2100000 руб., что подтверждается платежными поручениями от <данные изъяты>, а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на <данные изъяты>, справкой №<данные изъяты>.

Согласно п.3.1. предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиры.

<данные изъяты> ООО «Телекомпания 12 регион» выдано разрешение №<данные изъяты> на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания (I этап), расположенного по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> зарегистрировано право собственности ООО «Телекомпания 12 регион» на 2 жилых помещения – квартиру №<данные изъяты> и квартиру №<данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> письмом исх. № <данные изъяты> ООО «Телекомпания 12 регион» сообщило о завершении строительства многоквартирного жилого дома и об оформлении права собственности продавца на двухкомнатную квартиру №<данные изъяты> и однокомнатную квартиру №<данные изъяты> на третьем этаже, являвшиеся предметом вышеуказанного предварительного договора купли-продажи квартир № <данные изъяты>. Указано, что фактическая площадь указанных квартир с холодными помещениями составила согласно обмерам ФГУП «Ростехинвентаризация» соответственно <данные изъяты> кв.м (квартира №<данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты> кв.м) и <данные изъяты> кв.м (квартира №<данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты> кв.м).

<данные изъяты> между ООО «Телекомпания 12 регион» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи № <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому стоимость однокомнатной квартиры №<данные изъяты> составляет 2598000 руб., часть оплаты произведенной ранее по предварительному договору в размере 775800 руб. засчитывается в счет частичной оплаты однокомнатной квартиры. Оплата окончательной стоимости квартиры в размере 1822000 руб. производится в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. Стоимость двухкомнатной квартиры №<данные изъяты> составляет 4446000 руб., часть оплаты произведенной ранее по предварительному договору в размере 1324000 руб. засчитывается в счет частичной оплаты двухкомнатной квартиры. Оплата окончательной стоимости квартиры в размере 3121800 руб. производится в течение календарного года после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. В случае нарушения сроков оплаты продавец имеет право расторгнуть договор в отношении неоплаченной в срок квартиры.

До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Согласно положениям ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч.2 указанной статьи привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

С учетом п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик – хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п.1 ст.2 и ч.1 и 2 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Данный подход подтверждается правовой позицией высшей судебной инстанции, последовательно изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, а также в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 № 78-КГ14-34.

При этом исходя из абз.14 преамбулы Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как следует из содержания предварительного договора купли-продажи квартир № <данные изъяты>, сторонами по делу были согласованы условия, позволяющие квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве. Спор относительно того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче истцу во исполнение договора, поименованного предварительным, между сторонами отсутствует. Отсутствие государственной регистрации заключенного между сторонами договора в установленном порядке само по себе не должно влечь негативных последствий для истца.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартир № <данные изъяты> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Срок ввода объекта в эксплуатацию определен в договоре – 1 полугодие 2016 года, причем в формулировке предварительного договора основной договор стороны обязались заключить в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиры. Таким образом, срок исполнения обязательства ООО «Телекомпания 12 регион» по передачи квартир истек <данные изъяты> и на момент рассмотрения спора данное обязательство ответчиком не исполнено, чем нарушены условия заключенного договора и требования приведенной нормы права.

Соответственно, исковые требования о возложении обязанности на ответчика передать указанные жилые помещения в собственность истца также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, учитывая приведенное правовое регулирование, требования о признании за истцом права собственности на указанные объекты недвижимости также являются обоснованными.

Сам по себе факт оплаты истцом ответчику стоимости квартир не в полном объеме не может повлечь отказ в удовлетворении указанного иска.

Согласно ч.1,3 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Стороны по делу с учетом заключения дополнительного соглашения от <данные изъяты> сами предусмотрели, что оставшаяся часть денежных средств за указанные объекты имущества, вносится уже после регистрации права собственности на них за истцом, что не противоречит приведенным положениям закона.

В силу п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п.1. ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что истцом в полном объеме обязательства по оплате квартир перед ответчиком не исполнены, суд, в силу приведенных норм полагает необходимым отметить, что квартиры находятся в залоге (ипотеке) у ответчика до полного исполнения истцом данных обязательств.

Факт наложения ареста на вышеуказанные объекты недвижимого имущества согласно постановлениям Басманного районного суда г.Москвы от 27.04.2017 и 10.07.2017 не имеет правового значения для рассматриваемого спора, данные обстоятельства не влияют на права истца, так как предварительный договор купли-продажи квартир (квалифицированный судом как договор долевого участия в строительстве) заключен <данные изъяты>, то есть раньше наложения ареста.

Кроме того, удовлетворение иска о признании права на долю в праве собственности на объект долевого строительства само по себе не влечет отмену наложенных указанными постановлениями обеспечительных мер: как запрета ФИО3 и ФИО4 распоряжаться указанным объектом имущества, так и запрета Управлению Росреестра по Республике Марий Эл вносить изменения в ЕГРН, связанные с переходом прав на указанное недвижимое имущество, в том числе в связи с принятием данного решения.

Поскольку истец как потребитель в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, эти судебные расходы согласно ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика с учетом правил ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации. Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 32247,29 руб. (31947,29 руб. по имущественному требованию о признании права собственности + 300 руб. по неимущественным требованиям).

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о признании предварительного договора купли-продажи квартир договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности передать квартиры в собственность, признании права собственности удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартир №<данные изъяты>, заключенный между ООО «Телекомпания 12 регион» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве.

Возложить обязанность на ООО «Телекомпания 12 регион» передать в собственность ФИО1 жилые помещения: квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>; квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>

Признать право собственности ФИО1 на жилые помещения: квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, с установлением ипотеки в силу закона в пользу ООО «Телекомпания 12 регион».

Взыскать с ООО «Телекомпания 12 регион» государственную пошлину в размере 32247,29 руб. в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 18.12.2017.